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馬曉萍律師:施工合同無效,是否影響建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使?(工程價款優(yōu)先受償權(quán))

首頁 > 財產(chǎn)房產(chǎn)2024-01-20 13:22:42

如何保障建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)

如何保障建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)

對于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)而言,除了堅持立法的目的——保障工程款債權(quán)的順利實現(xiàn),還要在把握好各個法律概念具體含義的基礎(chǔ)上,當(dāng)面臨權(quán)利沖突時,進(jìn)行具體案件的具體分析,決不能僵化地適用法律,造成主體間權(quán)益的失衡

文 《法人》特約撰稿 陳鑫范

近來,各地頻現(xiàn)涉及建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的爭議。作為建設(shè)工程承包人的重要權(quán)利,各方應(yīng)在實踐中認(rèn)真厘清相關(guān)法律關(guān)系。

《合同法》第二百八十六條以法律的形式明確賦予了承包人以建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán),之后出臺的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(法釋[2002]16號)又以司法解釋的形式對該條文做了進(jìn)一步的細(xì)化。

但是,圍繞著該問題,實踐中仍存在著許多爭議,對于各類權(quán)利的沖突,法律至今也尚未做出明確的規(guī)定。

認(rèn)清建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)

對于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)性質(zhì)的定義,理論上一直存在著三種爭議,即留置權(quán)說、法定抵押權(quán)說和法定優(yōu)先權(quán)說。

筆者認(rèn)為,該優(yōu)先受償權(quán),性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于法定優(yōu)先權(quán)。理由有以下幾點:

首先,根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定,留置權(quán)的標(biāo)的物僅限于動產(chǎn),且要求留置權(quán)人實際占有該動產(chǎn),一旦喪失占有,留置權(quán)也隨之消滅。而在建設(shè)工程中,標(biāo)的物顯然為不動產(chǎn),承包人也往往并不實際占有該建筑物。基于業(yè)務(wù)經(jīng)營的需要,在完成施工后,建筑物則交付給發(fā)包人,承包人喪失占有。且時刻要求占有對于承包人來說并不實際,在尚未收回施工欠款的情況下,還需為占有建筑物付出額外的管理費用,對于建筑物的毀損滅失承擔(dān)風(fēng)險,將其認(rèn)定為是留置權(quán)對于承包人來說有失公允。

其次,對于法定抵押權(quán)說,有學(xué)者主張,《德國民法典》第六百四十八條第一款以及我國臺灣地區(qū)民法第五百一十三條規(guī)定了建筑工程中的法定抵押權(quán),值得我國借鑒。但是,我國所規(guī)定的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán),并不以登記作為必要的成立要件,而在德國以及我國臺灣地區(qū),登記為必要的成立生效要件。

這是一個本質(zhì)的區(qū)分。即使在我國,不動產(chǎn)抵押也須登記才生效,而建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)并不滿足此要件。并且,《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(下稱《批復(fù)》)第一條規(guī)定,“建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”,從字面解釋的角度分析,法律有意區(qū)分優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)。因此,將其認(rèn)定為是法定抵押權(quán)并不十分妥當(dāng)。

再次,工程價款優(yōu)先受償權(quán)的成立無須雙方合意,自條件滿足時自動成立,因此性質(zhì)上宜將其認(rèn)定為是法定優(yōu)先權(quán)。

多個承包人優(yōu)先權(quán)發(fā)生沖突時的法律抉擇

在建設(shè)工程承發(fā)包的過程中,一項工程的完成往往會涉及多方主體。比如當(dāng)承包人是在總包后再行分包的,除了總包人享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)外,分包人也享有可以獨立行使的優(yōu)先受償權(quán);抑或是,當(dāng)存在主體工程承包人和各專業(yè)工程承包人時,發(fā)包人各自與其簽訂獨立的承包合同,此時,各個承包主體都擁有完整獨立的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。以上列舉的情況,都容易產(chǎn)生優(yōu)先受償權(quán)的競合。

作為一種法定優(yōu)先權(quán),當(dāng)發(fā)生建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)與一般抵押權(quán)或是其他債權(quán)的沖突情形時,出于對生存權(quán)的保護(hù),《批復(fù)》第一條已明確規(guī)定了,建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán),這是符合立法本意的。

勞動者已將其勞動物化到建筑物中,材料商供應(yīng)的材料也已成為建筑物不可分割的組成部分,但卻時常面臨著因發(fā)包人拖欠工程款而得不到相應(yīng)報酬和材料款的局面,這嚴(yán)重影響了社會穩(wěn)定,也不公平。因此,在一般情形下,即使發(fā)包人為獲得資金資助而將在建工程抵押于銀行等金融機構(gòu),法律也優(yōu)先保護(hù)人們的生存權(quán)。

但是,當(dāng)各個平等的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時,各個工程的勞動人員、材料商等需要得到同等的保護(hù)時,法律卻沒有做出明確規(guī)定。學(xué)理上有主張根據(jù)權(quán)利設(shè)立的先后來進(jìn)行財產(chǎn)的分配,“時間在先,權(quán)利在先”。筆者認(rèn)為,此理論看似合理,卻忽視了建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的實質(zhì)意義。

實踐中,為盡快收回成本,建設(shè)工程在變現(xiàn)時往往出現(xiàn)賤賣的情形,造成建設(shè)工程的變現(xiàn)款少于承包人的應(yīng)收款,如果此時承包人不止一個,按照權(quán)利設(shè)立先后的順序來清償工程款就會存在許多矛盾。即使設(shè)立建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的初衷在于保護(hù)人們的生存權(quán),但卻因為債權(quán)設(shè)立的先后而使相關(guān)權(quán)利人得不到平等的保護(hù),不僅違背了立法的宗旨,也顯失公平。

筆者認(rèn)為,此時應(yīng)當(dāng)按照債權(quán)比例的原則來進(jìn)行公平清償。在債權(quán)平等的情況下,當(dāng)出現(xiàn)建設(shè)工程的折價款不足以清償全部的債務(wù)時,將各個承包人位于同一清償序列,按比例原則平等受償。這樣,既擴大了清償比例,又符合了立法本意,使相關(guān)權(quán)利人得到了平等的保護(hù)。我國《破產(chǎn)法》也正是基于這樣的考慮,其第一百三十一條第二款規(guī)定:“破產(chǎn)財產(chǎn)不足以清償同一順序的清償要求的,按照比例分配。”

綜上,比例分配原則比時間順序原則更適合應(yīng)用于多個承包人的優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生競合的情景,也更符合我國的國情,有利于緩解拖欠民工報酬的社會矛盾。

消費者范疇與“不可對抗”界定

根據(jù)《批復(fù)》第二款規(guī)定,“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?!惫P者認(rèn)為,對于承包人的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)和消費者的購房債權(quán)這對沖突的關(guān)系之間,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行詳細(xì)的梳理,在勞動者與消費者之間,達(dá)到利益均衡的保護(hù)。

首先應(yīng)該明確消費者的范圍。

根據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定,消費者是指“為生活消費需要購買、使用商品或接受服務(wù)”的主體。因此,有學(xué)者提出,《批復(fù)》第二條的適用范圍僅限于為“生活需要”而購買房屋的自然人,此時涉及的是購房人的生存利益,由此才能對抗勞動者的報酬獲得權(quán)。但筆者認(rèn)為,該界定方法過于僵化,在實踐中容易淪為一紙空文。

在房產(chǎn)交易中,對于消費者購買房屋究竟是為了居住抑或是投資,有時界限十分模糊。僵化的劃分居住還是投資目的,容易與民眾的心理認(rèn)知相違背。對于司法人員來說,設(shè)定該標(biāo)準(zhǔn)無疑給其增加了適用的負(fù)擔(dān),對于交易雙方而言,勉強的區(qū)分也不符合交易的常識,損害了法律的權(quán)威。

筆者認(rèn)為,對于“消費者”的范圍界定,完全可以將其放寬。第一,消費者必須是自然人;第二,只要交易的標(biāo)的物是住宅型的房屋,且擁有的套數(shù)根據(jù)其個人情況(如家庭成員的數(shù)量)是在合理范圍內(nèi),就都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其屬于《批復(fù)》第二條所規(guī)定的“消費者”。在此情形中,法官即可擁有自由裁量權(quán),避免了僵化使用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的尷尬,又符合了民眾的心理預(yù)期,使得在后續(xù)交易中加入的消費者也能得到平等的保護(hù)。

其次要明確“不得對抗”的概念界定。

由于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán),而消費者在滿足特定條件的情況下,又得以對抗承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán),根據(jù)排序,有人可能會當(dāng)然地得出,特定情況下的消費者的權(quán)益優(yōu)先于其他一切抵押權(quán)和債權(quán)。但筆者認(rèn)為,這是一種體系上的誤解,關(guān)鍵在于沒有理解清楚“不得對抗”的真正含義,將“不得對抗”和“優(yōu)先”混為一談,從而人為地賦予了消費者的“最優(yōu)”地位。

在承包人和消費者之間,法律之所以側(cè)重保護(hù)消費者,不僅是因為消費者購買住房涉及其生存利益,是一種基本人權(quán)的保障,更是考慮到,承包人作為一種經(jīng)營組織具有更強的風(fēng)險控制能力。并且,由于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)屬于法定優(yōu)先權(quán),無須登記即可成立生效,消費者在窮盡注意義務(wù)后也不一定能認(rèn)知該優(yōu)先權(quán)的存在。在交付全部或者大部分款項后,即使此時消費者獲得仍只是債權(quán),但法律賦予其增強地位,使其能對抗承包人的優(yōu)先權(quán)。但此邏輯僅限于承包人和消費者之間,并不適用消費者和一般抵押權(quán)的關(guān)系。

從整個財產(chǎn)法的體系來看,消費者的普通債權(quán),當(dāng)然地落后于抵押權(quán)。當(dāng)同一標(biāo)的物上同時存在抵押權(quán)和消費者的普通債權(quán)時,抵押權(quán)恒優(yōu)先于債權(quán)得以受償,不論消費者有無交付款項或已占有房屋。在建設(shè)工程類糾紛中,消費者之所以能先于抵押權(quán)人獲得房屋,是因為建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的“效力阻礙”。

從法律用語嚴(yán)謹(jǐn)性的角度分析,“不得對抗”的含義也絕不等同于“優(yōu)先”。關(guān)于不得對抗的含義,最典型的即《最高人民法院關(guān)于擔(dān)保法司法解釋第五十九條中的“第三人”范圍問題的答復(fù)》(法函[2006]51號)中的解釋,將“抵押權(quán)不得對抗第三人”解釋為“此種抵押對抵押當(dāng)事人之外的第三人不具有法律效力”,“不具有法律效力”也即無效,顯然區(qū)別于“優(yōu)先”的含義概念。

因此,《批復(fù)》第二條的“不得對抗”應(yīng)當(dāng)理解為是買賣標(biāo)的的商品房上的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)對于支付了全部或大部分價款的買受人而言,不具有法律效力。筆者認(rèn)為,具體又可分為幾種情形:

一是消費者購買商品房所支付的款項金額未達(dá)到《批復(fù)》第二條所規(guī)定的情形,此時不論消費者有無實際占有房屋,都不足以對抗承包人的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

二是對于所購買的商品房,消費者已辦理了過戶登記手續(xù),取得了房屋所有權(quán),此時不論消費者支付了多少份額的款項,承包人的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)也不得再對抗買受人。

三是當(dāng)消費者已交付了全部或者大部分的購房款后,不論工程處于尚未竣工的階段,或者雖然已經(jīng)竣工但還未交付房屋,抑或是雖然已經(jīng)交付房屋但還未辦理過戶登記,此時建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)對于買受人而言都不具有法律效力。

“預(yù)告登記”與“請求權(quán)”沖突之后

我國《物權(quán)法》第二十條規(guī)定了不動產(chǎn)預(yù)告登記所產(chǎn)生的效力,“預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力”。通常認(rèn)為,此時預(yù)告登記人的債權(quán)取得了物權(quán)的排他效力。僅從理論上分析,在面臨與建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的沖突時,尤其是在開發(fā)商瀕臨破產(chǎn)的情況下,預(yù)告登記所保全的請求權(quán)并沒有真正起到保障買受人的作用。

這是因為,根據(jù)我國《破產(chǎn)法》的規(guī)定,有兩類財產(chǎn)可以排除在破產(chǎn)財產(chǎn)之外,包括:特定物買賣中,尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物;尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財產(chǎn)。但是在有些情況下商品房預(yù)售不屬于上述兩種情形中的任何一種,買受人的購房款不僅會因此而淪為普通債務(wù),其經(jīng)預(yù)告登記的住房也付諸東流,而承包人將可以通過主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)而直接獲得債務(wù)的清償,消費者無異于是在用自己的購房款來填補開發(fā)商的資金缺口。

筆者認(rèn)為,理論得結(jié)合實際才能產(chǎn)生意義。從房屋預(yù)售的現(xiàn)實情況來看,一般情況下,雖然在首付款時,業(yè)主并沒有支付完大部分的購房款,但是通過房屋貸款,等到銀行的貸款資金發(fā)放完畢,業(yè)主就已經(jīng)全額支付了購房款,其所剩下的只是業(yè)主與銀行之間的借貸關(guān)系。在此種情況下,買受人在預(yù)告登記之時,已經(jīng)履行完畢了其與房產(chǎn)開發(fā)商之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,使得自己的房屋可以排除于破產(chǎn)財產(chǎn)的范圍之外,預(yù)告登記對于大部分的小業(yè)主而言仍起到了實際性的保障作用。

理論上所擔(dān)憂的情形主要是以下兩種,一種是業(yè)主在支付完首付款并且辦理預(yù)告登記后,在銀行按揭貸款尚未發(fā)放的該段期間;另一種是業(yè)主采取分期支付購房款的情況下,在僅只支付了少部分價款而進(jìn)行了預(yù)告登記,發(fā)生與建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的沖突,但這兩種情形,于實踐而言,都不具有普遍性。

在現(xiàn)有的法律法規(guī)和司法解釋下,此時應(yīng)優(yōu)先保護(hù)承包人的權(quán)益,支持承包人的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。而買受人在既未取得所有權(quán),也未滿足“支付全部或者大部分款項”要求的情況下,其購房款只能淪為普通債權(quán),在開發(fā)商破產(chǎn)的情況下,等待與其他債權(quán)的平等受償。

[作者系盈科(杭州)律師事務(wù)所律師]

建筑施工合同無效有什么后果

  建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第五十二條第(五)項的規(guī)定,認(rèn)定無效:
一、承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的;
二、沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的;
(三)建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無效的。
第二條 建設(shè)工程施工合同無效,但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格,承包人請求參照合同約定支付工程價款的,應(yīng)予支持。
建設(shè)工程施工合同無效的處理中應(yīng)注意問題
基于無效合同的基本原理,考慮到建設(shè)工程施工的特殊性,在建設(shè)工程施工合同無效的處理中,應(yīng)注意以下一些問題。
(一)在建設(shè)工程案件的審理中,應(yīng)牢牢把握工程質(zhì)量是否合格這根主線。
工程質(zhì)量是承、發(fā)包人共同的生命線,它關(guān)系到社會的公共安全和人民群眾的生命財產(chǎn)安全。為了確保建設(shè)工程質(zhì)量,《合同法》、《建筑法》等法律、法規(guī)或者部頒規(guī)章都作出了許多具體規(guī)定,這些規(guī)定的核心都是為了保證工程質(zhì)量。在審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件時,應(yīng)牢牢把握工程質(zhì)量這根主線,以工程質(zhì)量是否合格作為支付工程價款的前提條件。只要建設(shè)工程經(jīng)驗收合格,就可以要求參照合同中的價格條款主張權(quán)利,而人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。
(二)法釋[2004]14號第二條之規(guī)定確立的原則是施工合同無效時折價補償原則,而不是無效合同按有效處理原則。
雖然合同無效,但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格即具備了法定的交付使用條件,發(fā)包人應(yīng)當(dāng)支付工程款。法釋[2004]14號第二條確定的“參照合同約定支付工程價款”原則,是按照當(dāng)前建筑市場供需關(guān)系的實際情況所確定,符合我國的基本國情,平衡了合同各方當(dāng)事人的利益,且避免當(dāng)事人通過鑒定確定工程價款,擴大訴訟成本。參照合同約定支付工程價款的折價補償原則,與《民法通則》、《合同法》的規(guī)定并不矛盾,而是在處理無效的建設(shè)工程施工合同糾紛案件中具體體現(xiàn)了《合同法》規(guī)定的無效處理原則。[1]
(三)按照法釋[2004]14號第二條規(guī)定,發(fā)包人是否有權(quán)請求參照合同約定支付工程價款。
法釋[2004]14號第二條規(guī)定了承包人可以請求參照合同約定支付工程價款。相反,發(fā)包人是否也有權(quán)請求參照合同約定支付工程價款呢?回答是肯定的。一是建設(shè)工程施工合同的相對方為發(fā)包人與承包人,既然承包人可以請求參照合同約定支付工程價款,根據(jù)權(quán)利對等原則,發(fā)包人理所當(dāng)然也應(yīng)享有此權(quán)利。二是從法釋[2004]14號第二條規(guī)定的目的和文義內(nèi)容來看,并沒有排斥、否定發(fā)包人的適用問題。
(四)當(dāng)事人不得請求繼續(xù)履行無效的施工合同。
合同被確認(rèn)無效后,合同內(nèi)容對雙方當(dāng)事人失去法律拘束力,合同尚未履行的,不得履行。當(dāng)事人一方請求繼續(xù)履行無效的施工合同,應(yīng)予駁回。
(五)當(dāng)事人不得請求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。
合同被確認(rèn)無效后,將導(dǎo)致合同自始無效。該合同對當(dāng)事人不再具有任何約束力,自然也包括合同約定的違約責(zé)任條款。由于當(dāng)事人對合同的效力理解有偏差或法律水平較低,此種情形下,人民法院有告知當(dāng)事人變更訴訟請求的義務(wù)。司法實踐中,可能也存在當(dāng)事人堅持訴訟請求而不愿意變更的情況,此時人民法院可直接駁回當(dāng)事人的訴訟請求。
(六)當(dāng)事人不得基于法釋[2004]14號第二十條請求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價款。
法釋[2004]14號第二十條規(guī)定:“當(dāng)事人約定,發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后,在約定期限內(nèi)不予答復(fù),視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的,按照約定處理。承包人請求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價款的,應(yīng)予支持?!痹摋l是發(fā)包人逾期不答復(fù)也不結(jié)算所承擔(dān)的法律后果,前提是施工合同為有效。當(dāng)合同無效時,當(dāng)事人不得依據(jù)此規(guī)定請求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價款。
(七)施工合同約定的建設(shè)工程是“三無”工程或被行政主管部門認(rèn)定為違法建筑工程價款的結(jié)算。
什么是違法建筑,或者說是違章建筑?違法建筑是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容建設(shè)的房屋及建筑物為違法建筑。所謂“三無”工程,指未取得土地使用權(quán)證、未取得建筑工程規(guī)劃許可證、未辦理報建手續(xù)的工程。對于這樣的工程,如果發(fā)包人和承包人簽訂了施工合同,其效力如何?正式公布的法釋[2004]14號未作明確規(guī)定。認(rèn)為合同應(yīng)當(dāng)有效的理由是:房屋建設(shè)者違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等公法的規(guī)定,引起的法律后果是接受相關(guān)行政部門的處罰,其私法行為效力不受違反公法影響?!冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定:未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的,由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的,限期改正,處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。
我們認(rèn)為應(yīng)認(rèn)定無效。一是2002年8月《最高法院關(guān)于審理建設(shè)工程合同糾紛的暫行意見》第十條規(guī)定:“發(fā)包人與承包人簽訂無取得土地使用權(quán)證、無取得建筑工程規(guī)劃許可證、無辦理報建手續(xù)的‘三無’工程建設(shè)施工合同,應(yīng)確認(rèn)無效;但在審理期間已補辦手續(xù)的,應(yīng)確認(rèn)合同有效?!?二是違章建筑具有違法性。具體體現(xiàn)在:①違法建筑違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定。②《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對此作出的規(guī)定是強制的規(guī)定,是有關(guān)合同效力性的規(guī)定。三是國家對違法建筑持否定性評價,是因為違法建筑損害了國家利益,規(guī)避了國家對規(guī)劃體系、建筑產(chǎn)品質(zhì)量、房地產(chǎn)交易市場等系列行為的監(jiān)管,使得違法建筑在現(xiàn)行體制以外生存,直接危及社會的公共安全,直接危及人民群眾的生命財產(chǎn)安全。故,違法建筑直接損害國家和社會公共利益,并不是在當(dāng)事人私權(quán)范疇內(nèi)就能解決的問題,人民法院作為公權(quán)力的行使者,應(yīng)當(dāng)旗幟鮮明地認(rèn)定就違法建筑訂立的合同無效。[2]四是建設(shè)工程的特殊性決定了建設(shè)工程施工合同效力必然受建設(shè)審批手續(xù)的影響。建設(shè)工程具有不可移轉(zhuǎn)、投資大、對周圍環(huán)境影響大、涉及人民群眾生命財產(chǎn)安全等特點,這些特點也決定了國家對建設(shè)工程從建設(shè)審批手續(xù)上必須作出嚴(yán)格規(guī)定和要求,否則有損公共利益。五是由于未取得土地使用權(quán)證、未取得建筑工程規(guī)劃許可證的工程,無法進(jìn)行竣工驗收和備案,也就無法申領(lǐng)到相關(guān)權(quán)屬證書。故該類合同應(yīng)依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定認(rèn)定為無效合同。
因違法建筑或“三無”工程嚴(yán)重違反了《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》,這樣的建設(shè)工程無論工程質(zhì)量是否合格,都不作為支付工程價款的依據(jù),均應(yīng)立即拆除和返還所支付的工程款。發(fā)包人或承包人的損失,是發(fā)包人的過錯,發(fā)包人對自己的損失自負(fù),同時應(yīng)賠償承包人的施工中支付人工費、材料費等實際損失;是承包人的過錯,承包人對自己的損失自負(fù),同時應(yīng)賠償發(fā)包人材料費等實際損失。雙方都有過錯,按過錯大小各自承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
(八)建設(shè)工程施工合同無效的工程質(zhì)量保修。
建設(shè)工程施工合同無效,但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格,發(fā)包人仍應(yīng)參照合同約定向承包人支付工程價款。在支付了工程價款后,如何解決工程質(zhì)量的保修問題?在正常情況下,建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收后,在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題,由承包人依照法律規(guī)定或合同約定予以修復(fù)。 我國實行建設(shè)工程實行質(zhì)量保修制度,這也是《建筑法》確立的一項基本法律制度。對此,《建筑法》第六十二條第一款規(guī)定:建筑工程實行質(zhì)量保修制度?!督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》則在建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等方面,對該項制度做出了更具體的規(guī)定。該條例第四十條規(guī)定:在正常使用條件下,建設(shè)工程的最低保修期限為:(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;(三)供熱與供冷系統(tǒng),為2個采暖期、供冷期;(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算。由此可見,保修期限的規(guī)定是強制性的規(guī)定。在建設(shè)工程施工合同被確認(rèn)無效后,合同關(guān)系不再存在,該合同對當(dāng)事人不再具有任何拘束力。發(fā)包人不得要求承包人承擔(dān)約定的保修責(zé)任,是不是承包人不承擔(dān)保修責(zé)任呢?顯然不是。承包人仍應(yīng)在《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定的最低保修期限內(nèi)承擔(dān)法定的保修責(zé)任。解決這個問題后,在履行保修責(zé)任的方式上,如果施工合同不是因為承包人沒有相應(yīng)的資質(zhì)而被確認(rèn)無效的,則仍由承包人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵的維修義務(wù)。若施工合同是由于承包人沒有相應(yīng)的資質(zhì)而被確認(rèn)無效的,則不能由承包人自己來承擔(dān)質(zhì)量瑕疵的維修義務(wù)??捎沙邪俗孕形芯哂邢鄳?yīng)資質(zhì)的施工隊伍,來替代承包人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵的維修義務(wù),也可由發(fā)包人自行維修,修復(fù)的費用由承包人承擔(dān)。
(九)建設(shè)工程合同無效,承包人是否享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。
合同無效而取得合法的工程款優(yōu)先受償權(quán)不符合立法精神,《合同法》第二百八十六條的語境是合同有效為前提。該法第二百八十六條規(guī)定:發(fā)包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。對于工程價款優(yōu)先受償權(quán)的法理定性,梁慧星教授指出:在立法過程中,《合同法》該條從設(shè)計、起草、討論、修改、審議直到通過,始終是法定抵押權(quán)。擔(dān)保物權(quán)中的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、保證以及附屬于主債權(quán)的利息等,都屬于主權(quán)利的從權(quán)利。既然工程款優(yōu)先受償權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán),是從主權(quán)利派生出來的,即對主債權(quán)工程款具有依附性,主權(quán)利無效從權(quán)利也無效。作為約定主債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)的工程款優(yōu)先受償權(quán)亦當(dāng)然無效。江蘇省高院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問題的意見》第二十條規(guī)定:承包人將建設(shè)工程價款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的,建設(shè)工程價款的優(yōu)先受償權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定的法理也是基于保證債權(quán)作為從權(quán)利將隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的制度。 我國《擔(dān)保法》第二十二條規(guī)定:“保證期間,債權(quán)人依法將主債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的,保證人在原保證擔(dān)保的范圍內(nèi)繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任。保證合同另有約定的,按照約定。”可見,主合同即施工合同無效的情況下,而支持承包人或?qū)嶋H施工人主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán),有違法律精神。故,建設(shè)工程合同無效,承包人或?qū)嶋H施工人主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的,人民法院不應(yīng)支持。
(十)無效建設(shè)工程施工合同的效力轉(zhuǎn)化。
根據(jù)法釋[2004]14號的規(guī)定,建設(shè)工程施工合同無效有下列幾種情形:(1)承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的;(2) 沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的;(3)建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無效的;(4)承包單位將工程進(jìn)行轉(zhuǎn)包或者違法分包的。而法釋[2004]14號第五條規(guī)定:承包人超越資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍簽訂建設(shè)工程施工合同,在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級,當(dāng)事人請求按照無效合同處理的,不予支持。由此可見,根據(jù)法釋[2004]14號規(guī)定合同效力可以轉(zhuǎn)化的情形只有“超越資質(zhì)等級許可而簽訂的合同”這一種。從上述規(guī)定可以看出,在效力轉(zhuǎn)化的時間點上應(yīng)為“在建設(shè)工程竣工前”,即只有承包人在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級的才能發(fā)生合同效力的轉(zhuǎn)化。

建設(shè)工程司法解釋二

 1月3日,最高人民法院發(fā)布《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(二)》(以下簡稱《解釋》)?!督忉尅方?jīng)最高人民法院審判委員會第1751次會議討論通過,將于2019年2月1日起施行。

針對近年來建筑市場的新變化、司法實踐的新問題、管理政策的新突破,《解釋》就建設(shè)工程施工合同效力、建設(shè)工程價款結(jié)算、建設(shè)工程鑒定、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)和實際施工人權(quán)利保護(hù)等問題作了規(guī)定。

關(guān)于建設(shè)工程施工合同無效損失賠償數(shù)額的認(rèn)定,《解釋》堅持以賠償實際損失為原則,但是建設(shè)工程施工合同糾紛具有特殊性、復(fù)雜性,司法實踐中,當(dāng)事人往往很難證明實際損失的具體數(shù)額,導(dǎo)致其難以獲得權(quán)利救濟。

因此,在實際損失難以確定的情況下,《解釋》規(guī)定當(dāng)事人可以請求參照合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)工期、工程價款的支付時間等內(nèi)容確定損失大小。

擴展資料

關(guān)于承包人行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的條件,《解釋》以保障建設(shè)工程質(zhì)量為首要價值選擇,規(guī)定承包人行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)必須以建設(shè)工程質(zhì)量合格為條件。

同時,鑒于建設(shè)工程領(lǐng)域特有的資質(zhì)與招標(biāo)投標(biāo)管理要求,實踐中建設(shè)工程施工合同無效的情況較為常見。《解釋》并未將建設(shè)工程施工合同有效作為承包人行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的條件,以保護(hù)農(nóng)民工等建筑工人的合法利益。

參考資料來源:中國法院網(wǎng)-最高人民法院發(fā)布建設(shè)工程司法解釋(二)

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