購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房會(huì)有什么法律風(fēng)險(xiǎn)
法律分析:
一、法律效力風(fēng)險(xiǎn)。“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況:對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài),該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定有效。對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的,如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的,可以認(rèn)定合同有效。對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn),如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的,該合同應(yīng)作無(wú)效處理。
二、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)。“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證,因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),沒(méi)有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,即購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有一定影響。
三、政策風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買(mǎi)在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí),購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目,可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋,又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷,由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán),購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償,而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。
四、監(jiān)管缺位風(fēng)險(xiǎn)。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束,開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位,對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí),開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有,房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
法律依據(jù):
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但是法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國(guó)家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。
法律分析:小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)有:小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,不受法律保護(hù);小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),沒(méi)有所有權(quán);小產(chǎn)權(quán)房很難拿到全額拆遷補(bǔ)償;小產(chǎn)權(quán)房不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,不能抵押流轉(zhuǎn)。
法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)民法典》
第二百零九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。
第二百一十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。
購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)大,因?yàn)槟悴恢勒裁磿r(shí)候會(huì)征收,你沒(méi)紅本房產(chǎn)證,就算政府征收所下發(fā)的補(bǔ)助也沒(méi)你的份,購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)沒(méi)有保證?。?!紅本商品房有70年產(chǎn)權(quán),價(jià)格貴,但是安心。買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房從來(lái)都是有風(fēng)險(xiǎn)的。但是,竊以為能買(mǎi)現(xiàn)房性質(zhì)的小產(chǎn)權(quán)房,問(wèn)題不會(huì)太大,畢竟“既往不咎”和“法不責(zé)眾”是我們的特色。唯一是確定有風(fēng)險(xiǎn)的是今后的轉(zhuǎn)讓?zhuān)皇亲约鹤∽?wèn)題不大的。僅供參考有。很大風(fēng)險(xiǎn)。
小產(chǎn)權(quán)房 定義上來(lái)說(shuō)是未取得合法住宅土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上建造的房屋。一般都是通過(guò)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民集體土地使用權(quán)在集體土地上建造房屋。無(wú)法取得房產(chǎn)證。購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房除了購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)益不受保障外,購(gòu)買(mǎi)人還面臨多重風(fēng)險(xiǎn),即便是為了居住的需要購(gòu)買(mǎi),不可能作為二手房進(jìn)行再交易,但小產(chǎn)權(quán)房被拆遷的時(shí)間無(wú)確定性,一兩年被拆遷后,居住的愿望就會(huì)落空。
由于小產(chǎn)權(quán)房交易不受法律保護(hù),交易時(shí)購(gòu)買(mǎi)人必須一次性付清房款,不得向銀行按揭貸款。由于沒(méi)有房產(chǎn)證,也無(wú)法向銀行抵押貸款。此外小產(chǎn)權(quán)房的附屬配套設(shè)施如供水、供電、供氣等,因?yàn)椴辉趪?guó)家規(guī)劃之列,所以不能得到有效保證。
以上內(nèi)容,僅供參考,希望能幫到您。感謝您對(duì)商辦網(wǎng)的支持,祝您購(gòu)房愉快!
法律分析:1、未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn),如果合同尚未實(shí)際履行或購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的,應(yīng)作無(wú)效處理,合同無(wú)效,則互相返還;2、小產(chǎn)權(quán)房拿不到正式的房產(chǎn)證,小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),沒(méi)有所有權(quán);3、購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷,購(gòu)房人并非小產(chǎn)權(quán)房的合法產(chǎn)權(quán)人,無(wú)法得到拆遷補(bǔ)償,只能作為實(shí)際使用人進(jìn)行安置。
法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
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