預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)登記是什么
“預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記”指的是購(gòu)房人以預(yù)購(gòu)的商品房期房做抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)購(gòu)房貸款。同樣，由于商品房是處于期房階段，它暫時(shí)還不能辦“其他權(quán)利登記”，所以，就先辦立抵押權(quán)登記。辦理的意義是預(yù)先申明，該房屋已經(jīng)先抵押給我（銀行）了，別人不能再自做主張房屋的抵押權(quán)了，防止購(gòu)房人再將該房抵押給別人。
預(yù)售房抵押具體要求
1、預(yù)售房抵押的條件是：抵押人是預(yù)售商品房的購(gòu)房人。購(gòu)房人購(gòu)買在建的商品房后，對(duì)所預(yù)購(gòu)商品房享有權(quán)之期待權(quán)，購(gòu)房人以預(yù)售的商品房作為抵押，是對(duì)其享有的權(quán)利進(jìn)行的處分。購(gòu)房人與預(yù)售人簽訂了《商品房預(yù)售合同》，按合同約定支付了到期購(gòu)房款，抵押時(shí)要提供付款憑證。
2、預(yù)售房抵押的條件是：商品房預(yù)售合同須為有效合同，預(yù)售商品房抵押是以預(yù)購(gòu)的商品房作為抵押標(biāo)的，要使抵押有效，預(yù)售人與購(gòu)買人之間的預(yù)售關(guān)系合法必須有效。若預(yù)售行為違法無(wú)效，建立在此基礎(chǔ)上的抵押行為無(wú)效。預(yù)售商品房抵押須辦理抵押登記。規(guī)定當(dāng)事人以房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。
如何規(guī)避因抵押而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)
1、由于商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買受人可請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
2、也就是說(shuō)，如果在房屋交付時(shí)或辦理《房屋權(quán)證》、《土地使用證》時(shí)，購(gòu)房者才知道開發(fā)商已將交易房屋抵押，而且開發(fā)商未能在交接房屋時(shí)或辦理兩證時(shí)解除抵押，購(gòu)房者可以請(qǐng)求開發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
如何判斷預(yù)售房屋能否做抵押貸款?
1、是否可以上市交易；
2、是否可以正常做抵押登記。修建的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分為很多種，如單位公房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居康居房、回遷房、限價(jià)房、兩限房等等，有些能抵押有些不能，具體要看是什么產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的。
商品房預(yù)售抵押土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
1、已交付全部土地使用權(quán)出金，取得土地使用權(quán)證書;
2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;四向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;
2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;四已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
預(yù)告登記向后具有保全效力和排他效力，預(yù)購(gòu)人在簽訂預(yù)購(gòu)合同時(shí)的預(yù)期是沒有負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)所有權(quán)，開發(fā)商在將建設(shè)中的房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)售后，受預(yù)告登記排他效力的制約，其處分不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利受到限制，不得再以預(yù)售的商品房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。因此，如開發(fā)商將預(yù)售房范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，只有在征得商品房預(yù)購(gòu)人同意后，其抵押行為才有物權(quán)效力。
預(yù)售商品房抵押登記流程有哪些？
預(yù)售商品房抵押登記流程有：
1·預(yù)售商品房抵押貸款是可以的，其實(shí)與商品房的按揭貸款是一樣的，預(yù)售商品房由于沒有房屋的產(chǎn)權(quán)證，需要開發(fā)商或是代理人一起為購(gòu)房者辦理抵押貸款，開發(fā)商是貸款的擔(dān)保人，因?yàn)榉课莸漠a(chǎn)權(quán)是在開發(fā)商的名下的。抵押貸款只可辦理一回，不可以在一套未還請(qǐng)貸款額房屋名下繼續(xù)辦理抵押貸款。
2·預(yù)售商品房對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)時(shí)有一定的風(fēng)險(xiǎn)的，貸款人沒有足夠的能力每月按時(shí)交付貸款的時(shí)候，就有可能造成違約不還款的事情發(fā)生。
3·還有貸款惡意不還的情況，因?yàn)榉课莸漠a(chǎn)權(quán)并不是貸款人的，而是開發(fā)商的，一般都會(huì)先嚴(yán)厲處置開發(fā)商，所以就有人開始惡意不還了。
4·還有開發(fā)商與業(yè)主有矛盾的，例如貸款者在預(yù)購(gòu)房屋的時(shí)候說(shuō)好建成之后就可以辦理過(guò)戶，但是房屋建設(shè)完成之后，貸款人發(fā)現(xiàn)房屋沒有預(yù)售許可證，不能辦理房屋過(guò)戶手續(xù)就停止了還房貸，因?yàn)樗涣私馕磥?lái)這所房屋會(huì)未自己帶來(lái)多大的損失，所以就采取了保險(xiǎn)辦法。
5·預(yù)售商品房抵押貸款不僅對(duì)銀行是一個(gè)考驗(yàn)，對(duì)購(gòu)房者與開發(fā)商都是一種考驗(yàn)。
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