“預購商品房抵押權預告登記”指的是購房人以預購的商品房期房做抵押，向金融機構申請購房貸款。同樣，由于商品房是處于期房階段，它暫時還不能辦“其他權利登記”，所以，就先辦立抵押權登記。辦理的意義是預先申明，該房屋已經先抵押給我（銀行）了，別人不能再自做主張房屋的抵押權了，防止購房人再將該房抵押給別人。
預售房抵押具體要求
1、預售房抵押的條件是：抵押人是預售商品房的購房人。購房人購買在建的商品房后，對所預購商品房享有權之期待權，購房人以預售的商品房作為抵押，是對其享有的權利進行的處分。購房人與預售人簽訂了《商品房預售合同》，按合同約定支付了到期購房款，抵押時要提供付款憑證。
2、預售房抵押的條件是：商品房預售合同須為有效合同，預售商品房抵押是以預購的商品房作為抵押標的，要使抵押有效，預售人與購買人之間的預售關系合法必須有效。若預售行為違法無效，建立在此基礎上的抵押行為無效。預售商品房抵押須辦理抵押登記。規定當事人以房地產抵押時，應當向縣級以上人民政府規定的部門辦理抵押登記。
如何規避因抵押而產生的風險
1、由于商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，買受人可請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
2、也就是說，如果在房屋交付時或辦理《房屋權證》、《土地使用證》時，購房者才知道開發商已將交易房屋抵押，而且開發商未能在交接房屋時或辦理兩證時解除抵押，購房者可以請求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

1、是否可以上市交易；
2、是否可以正常做抵押登記。修建的房屋產權性質分為很多種，如單位公房、經濟適用房、安居康居房、回遷房、限價房、兩限房等等，有些能抵押有些不能，具體要看是什么產權性質的。
商品房預售抵押土地使用權應當符合下列條件：
1、已交付全部土地使用權出金，取得土地使用權證書;
2、持有建設工程規劃許可證;
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;四向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;四已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
預告登記向后具有保全效力和排他效力，預購人在簽訂預購合同時的預期是沒有負擔的房地產所有權，開發商在將建設中的房地產進行預售后，受預告登記排他效力的制約，其處分不動產的權利受到限制，不得再以預售的商品房及其占用范圍內的土地使用權設定抵押。因此，如開發商將預售房范圍內的土地使用權進行抵押，只有在征得商品房預購人同意后，其抵押行為才有物權效力。