商品房退房退款的法律規定，具體如下：
1、開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，在沒有告知購房人房屋已經被抵押的情況下賣房，合同無效，購房人可以要求退房；
2、開發商缺少有效證件與批文，導致合同無效的；
3、房屋交付后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的；
4、商品房地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的；
5、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的；
6、交付使用的房屋套內建筑面積誤差比絕對值超出3%的；
7、按合同約定交付房屋日期未能交房，如果超過了3個月的合理期限開發商仍無理由延期，則購房人可以要求開發商解除合同并賠償損失；
8、由于開發商的原因，購房人在合同約定的期限內無法取得房屋產權證，如約定此條件可退房，購房人則可以要求退房。購房人入住多年后無法拿到房屋產權證的，購房人也可以要求退房；
9、開發商擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定要求開發商退房；
10、因開發商原因，購房人不能取得公積金貸款或無法辦理商業按揭貸款的，可以依照合同規定退房。
商品房質量鑒定方法如下：
1、雨天看。哪里漏雨、滲水，一覽無余；
2、看墻角。墻面的平整光滑顯而易見，較容易出問題的墻角是否平整、龜裂、有無滲水；
3、看做工。每個接點、窗沿、墻角、天花板等等，要看做工是否精細；
4、看窗外。要把窗戶打開，看窗外通風、采光、排氣是否有障礙物等；
5、看樓梯。如系高層建筑，在看電梯的同時，要注意看樓梯（安全梯）是否暢通無阻；
6、看廚衛。因為水、電、氣系統都在這里，是較容易出問題的地方，要格外重視。
綜上所述，購房前，務必要求發展商出具《建筑工程質量合格證書》。如有必要，還可以檢查一下發證書的質量監督機構是否具備資格。與此同時，還要與發展商明確依據建設部中規定的保修期限和保修范圍，以防患于未然。
【法律依據】：
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條
因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

合同里的20%作為違約金，購房合同中寫明的，按合同計算；未約定的，按法定的20%進行賠償。退房子的話違約金通常約定為總房價價值金額的20%，造成的損害比較大時，違約金可以適當上浮，達到主合同實際損失的30%，具體數額可以根據合同中的約定進行計算。
什么情況下退房不用支付違約金?
(一)購房合同無效
根據《合同法》的規定，合同無效的直接結果是因合同取得的財產應予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發商退還房款。購房合同無效的兩種情形：
1、開發商無權處理該房產。主要有開發商未取得預售許可，房屋為共有財產而未經其他共有權人書面同意的，該房屋權屬有爭議，司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形;
2、開發商存在欺詐情形。包括出賣后的期房又另行出賣的;隱瞞房屋被抵押的事實的。
(二)套型誤差導致退房
根據《商品房銷售管理辦法》第十九條的規定，按套?單元?計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。
(三)面積誤差導致退房
即合同約定面積與產權登記面積發生誤差達到一定比例。若合同中未約定具體的比例，按照有關規定，誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房。
(四)變更規劃、設計導致退房
已預售的商品房，開發商應在變更規劃、設計導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形之日起一定時間內書面通知購房者，購房者在接到通知后可選擇是否退房。若開發商未在規定時限內通知的，購房者有權要求退房。
(五)質量不合格導致退房
商品房交付使用后，買房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房者有權退房。
(六)不能辦理產權證導致退房
在法定的或者約定的期限屆滿1年后，仍不能辦理房屋產權證的，購房者可以解除合同退房。
退房如果存在無故的情形，那么就意味著本人不履行合同的條款而造成合同違約的，對于違約方就需要承擔起違約金，一般在合同中有約定的可以按約定處理，未有約定的可以按法定的條款來進行解決，只要不超過法律所規定的最高標準，那么這筆違約金可以受到法律保護。
法律依據
《中華人民共和國民法典》第五百八十四條
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
《中華人民共和國民法典》第五百八十五條
當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。
《中華人民共和國民法典》第五百八十五條
當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條
當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。