法律分析：一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

二、侵犯房產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時(shí)，在同等條件下，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這就是說(shuō)，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對(duì)外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應(yīng)為無(wú)效。

三、因欺詐而轉(zhuǎn)讓商品房的。

四、商品房預(yù)售違法的。

商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。如不符上述條件，買受人可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告該買賣無(wú)效。

五、在商品房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法的。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第三十二條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第三百零六條　按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時(shí)通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

兩個(gè)以上其他共有人主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的共有份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》

　第五條　商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

法律分析：房屋買賣合同屬于無(wú)效合同的有：一、無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為,因此,無(wú)民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同,他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同,否則屬于無(wú)效合同。二、限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng),他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意,限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同視為無(wú)效。三、以欺詐為目的簽訂的房屋買賣合同。以欺詐為目的是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段,致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買賣合同。四、以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅,迫使其產(chǎn)生恐懼而簽訂的房屋買賣合同。五、乘人之危簽訂的合同。一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要,強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。六、雙方當(dāng)事人惡意串通,損害國(guó)家、集體或他人利益所的房屋買賣合同。雙方當(dāng)事人故意串通，損害國(guó)家、集體或第三人的利益而簽訂的合同無(wú)效。七、當(dāng)事人之間沒(méi)有簽訂書面房屋買賣合同,又無(wú)據(jù)可查的,亦認(rèn)定為房屋買賣合同無(wú)效。

法律依據(jù)：《民法典》第一百四十八條 一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。第一百四十四條 無(wú)民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。第一百四十五條 限制民事行為能力人實(shí)施的純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為有效;實(shí)施的其他民事法律行為經(jīng)法定代理人同意或者追認(rèn)后有效。相對(duì)人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日內(nèi)予以追認(rèn)。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。民事法律行為被追認(rèn)前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。

有以下情形的房屋買賣合同無(wú)效：

(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益。

(2)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益。

(3)基于重大誤解訂立的合同。

(4)虛假的意思表示訂立的合同。

(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

(6)無(wú)民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十四條?無(wú)民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十六條?行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。

以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十七條?基于重大誤解實(shí)施的民事法律行為，行為人有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十八條?一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。