根據(jù)建筑造價(jià)、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限來(lái)確定的。
根據(jù)查詢?nèi)A律網(wǎng)得知，建筑造價(jià)，是以在現(xiàn)實(shí)條件下，重新修建此類房屋的費(fèi)用來(lái)計(jì)算。殘值、清理費(fèi)用，都以殘值扣除清理費(fèi)用后的剩余部分為凈殘值。折舊年限是使用年限。

房屋估價(jià)主要是由縣級(jí)以上房管局的具有資質(zhì)“房屋評(píng)估師”，根據(jù)有關(guān)的法規(guī)、房屋地區(qū)、類別等作出正確的估價(jià)。
1、房屋因素
(1)舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無(wú)法相比，“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))扣減10%。
(2)樓層對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生影響，若1層和5層為基準(zhǔn)價(jià)，2層和6層為-3%，7層為-5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為-5%;而朝向如無(wú)朝南窗則為-5%。
(3)房屋竣工后即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。
(4)一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無(wú)法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一些影響。
2、環(huán)境因素
(1)環(huán)境因素既有自然的也有社會(huì)的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。
(2)再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無(wú)物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別扣減5%，省、市重點(diǎn)中區(qū)的為+15%。
3、心理因素
如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買(mǎi)舊房，如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買(mǎi)舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙，心理因素為-8%。
二手房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
1、免費(fèi)評(píng)估：現(xiàn)如今,國(guó)內(nèi)幾家大型的房產(chǎn)類網(wǎng)站、或者擁有房產(chǎn)頻道的綜合性網(wǎng)站均開(kāi)始為消費(fèi)者提供免費(fèi)二手房估價(jià)這一服務(wù)，做得比較大的有房天下，也是大家覺(jué)得比較專業(yè)的平臺(tái)。
2、付費(fèi)評(píng)估：當(dāng)然,網(wǎng)上的評(píng)估似乎是有些不靠譜的，也無(wú)法為我們出具正規(guī)的評(píng)估報(bào)告，而咱們涉及到貸款等項(xiàng)目時(shí)，就需要這個(gè)書(shū)面的評(píng)估報(bào)告。這個(gè)時(shí)候，咱們就需要找到專業(yè)的實(shí)體公司進(jìn)行二手房屋的評(píng)估，并出具報(bào)告。當(dāng)然，找實(shí)體公司評(píng)估就是需要收費(fèi)的。