一、《民法典》中租賃合同有效期最長多久？

《民法典》中租賃合同有效期最長是二十年，超過二十年的部分不發生法律效力。當事人在合同中約定租賃期，但是最長期限是不得超過二十年的。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

法律依據

《中華人民共和國民法典》

第七百零五條

租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

二、房屋租賃合同要繳稅嗎？

房屋租賃合同也是要進行繳稅的。繳稅是在進行房屋租賃合同備案的時候交納的，所需要交納的稅費是營業稅，按5稅率計征，而城建稅按7稅率計征，以及教育費附加是按營業稅額的3%，還有印花稅按租賃收入千分之一貼花，以及房產稅按租賃收入依12的稅率計征。因此房屋租賃合同也是需要繳稅的，稅費的計算標準按照上述的幾種標準進行交納。

三、哪些條件下簽訂的租賃合同無效？

(一)因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效：

1、無民事行為能力人或者無權代理人簽訂的房屋租賃合同;

2、限制民事行為能力人或者越權代理人簽訂又未經追認的房屋租賃合同。

(二)因租賃的房屋不符合法律規定或者合同約定，致使服務租賃合同無效：

1、違法違章建筑的租賃合同無效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應認定無效，但在一審法庭辯論終結前取得合法手續的，人民法院應當認定有效：

2、房屋租賃期限過長：房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。

3、共有房屋的無效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應當經其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認的情況下將被認定無效。

4、房屋轉租的無效情形：承租人未經出租人同意而擅自將房屋轉租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉租合同無效。承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

租賃合同最長的有效期是二十年的時間，此外房屋租賃合同是需要繳納一定的稅費的，一般印花稅是租賃收入的千分之一。租賃合同無效的情況主要是有兩種：一是無民事能力自然人簽訂的租賃合同；二是違反法律規定簽訂的租賃合同。

我國法律沒有規定 房屋租賃合同 的有效期，租房合同的有效期由出租人和承租人自行約定，但是房屋租賃期限不得超過二十年。根據《民法典》第七百零五條規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。第七百零六條規定，當事人未依照法律、行政法規規定 辦理租賃合同 登記備案手續的，不影響 合同的效力 ?！睹穹ǖ洹返谄甙倭阄鍡l租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年?！睹穹ǖ洹返谄甙倭懔鶙l當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。

一、房屋租賃合同最長可以簽多久？
1、房屋租賃合同的最長期限是二十年。對于租賃期限不超過二十年的，是有效的，而超過二十年的，超過的部分是無效的。房屋租賃合同續租的最長期限也是不得超過二十年。
2、法律依據：《中華人民共和國民法典》第七百零六條
當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。
二、房屋租賃的登記須知？
1、辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當事人應當提交下列材料：
（1）房屋租賃合同；
（2）房屋租賃當事人身份證明；
（3）房屋所有權證書或者其他合法權屬證明；
（4）直轄市、市、縣人民政府建設主管部門規定的其他材料。
2、對符合下列要求的，直轄市、市、縣人民政府建設主管部門應當在三個工作日內辦理房屋租賃登記備案，向租賃當事人開具房屋租賃登記備案證明：
（1）申請人提交的申請材料齊全并且符合法定形式；
（2）出租人與房屋所有權證書或者其他合法權屬證明記載的主體一致；
（3）不屬于本辦法第六條規定不得出租的房屋。

房屋租賃可以簽20年合同最多。根據《中華人民共和國民法典》第七百零五條租賃最長期限租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
房屋租賃出租方注意哪些事項
1、房東要核實承租人：房東在出租房屋時應對租房人的身份加以核實，主要包身份證、護照、駕駛證等相關證件的核查，同時要訪問租房者的姓名、工作、居住人數途等情況，最好到相關公安機關查詢租房者信息。
2、房子盡量不租給短期租住者：房東最好一般不要租給短期租房者，比如只租一兩個月的人，租給對方時必須要十分謹慎。一般房東盡量以半年為最短期限，并且房主對不知底細的人盡量不要透露太多的信息。
3、物業雜費的交付：衛生費、有線電視費等費用由誰來交，要與物業或業主核實。
4、房東多回訪承租者：房東要經常打電話詢問租房者房屋的情況，并定期看看房屋的基本概況。一旦發現所出租房屋有什么異常現象，尤其是在家電等切不可掉以輕心，要及時通知公安機關。
5、合租情況及租房合同：辦理合租合同時，需有房主方的同意合租書面證明。房主未取得共有人同意的情況下不得出租的共有房屋。房客與房東的任何口頭協議都盡量落實在正式租房出租合同中。
6、房東不要頻繁漲價：房東要善待房客，對于使用房子不允許之處在租房時提醒房客就行。不要總提漲價，一年后續租雙方可以協商，如果不漲就不要漲，三年后可略為漲一些，房客也不會反對。漲價頻繁，房客住不長久，也會增加尋找新房客的成本。
7、房屋的租期不超過20年：房屋的最長租賃期限不能超過20年，否則超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起同樣不得超過20年。