小產權房買賣合同有效嗎
小產權房買賣合同無效。
小產權房是沒有產權的房屋，無法轉讓、繼承，簽訂的小產權房買賣合同是無效合同，法律不予保護。在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證也不是由國家房管部門頒發，而是由鄉或村頒發。還有一種種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。國家不承認并不予辦理小產權房的過戶登記手續，也不能上市交易。依照相關法律法規規定，小產權房買賣合同屬于無效合同，并不受法律保護。既無法律保障，也不可上市交易。嚴格上來說，小產權本質上是無產權。
如何判斷房產是否合法：
1、現售商品房的房地產開發企業是否具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
2、是否取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；
3、是否持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
4、是否已通過竣工驗收；
5、是否拆遷安置已經落實；
6、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施是否具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
7、物業管理方案是否已經落實。
綜上所述，買房一定要購買正規開發商的房產，切記圖小便宜，吃大虧，一旦買到了違規房產要學會用法律武器維護自己的合法權益，法律有著秩序的意義，有著正義的意義，有著效率的意義，有著利益的意義，但法律對普通老百姓象征著保護與希望的意義。法律仍然以其獨特的意義與威嚴捍衛著人們的合法權益。
【法律依據】：
《商品房銷售管理辦法》第七條
商品房現售，應當符合以下條件：
（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書
（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；
（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證
（四）已通過竣工驗收；
（五）拆遷安置已經落實
（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
（七）物業管理方案已經落實。
小產權房買賣合同協議怎么寫
小產權房買賣合同協議按照以下步驟：
1、買賣雙方的主體信息。如果是自然人的，應寫明姓名、身份證號等信息；
2、房屋狀況。包括房屋位置、房屋面積、房屋裝修情況、是否含家具等；
3、價款及支付方式、支付時間；
4、房屋交付的時間；
5、如果小產權房有可能辦理產權證，應當約定賣方有配合辦理產權證的義務；
6、違約責任；
7、爭議解決條款，雙方簽字及日期。
買小產權房需要注意以下事項：
1、開發主體要合法。小產權房的開發主體可以是村民，也可以是村集體依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產開發企業。但不管開發主體是誰，一定要取得合法開發土地的資格；
2、符合城市規劃。小產權房的建設必須符合城市總體規劃，只有符合城市整體規劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障；
3、買規模化的小產權房。雖然國家已明令禁止新建小產權房，但還不曾大規模拆除小產權房。為了降低買小產權房的風險，購房者最好買規模化的小產權房；
4、多人陪同簽訂合同。購房者在簽訂小產權房買賣合同時，一定要多找幾個見證人，并讓他們都在合同上簽名，這樣可幫助降低風險；
5、做好詳細約定，由于小產權房無法辦理房產證，所以購房者只能依據買賣合同來保障自己的權益，因此在買賣合同中，一定要對各種情況做好詳細約定，比如拆遷時購房者獲得全部補償，約定高額違約金。
綜上所述，小產權房，價格只有同區域商品房的40-50%，因為省去了土地出讓金、各種交易環節稅費，做到了真正的取之于民用之于民。并且，有的地區，小產權房不僅成為了中低收入家庭解決住房的一個重要途徑，還成為了高收入者投資和消費的重要選擇目標。
【法律依據】：
《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
購買小產權房合同范本
商業上進行合作會簽訂相關的正規合同，以保證雙方合作具有一定的法律效應，同時保障雙方的權利不受侵害。而購買房產時也需要簽訂合同，作為一紙證明，證明某間房子正式屬于買受方。合同的簽訂尤其是針對小產權房來說尤為重要，那么購買小產權房的合同應該是怎么樣的呢?以下是小編整理的完整的模板，告訴你具體的小產權房合同是怎樣的。
出賣人(甲方)： 身份證號碼：
買受人(乙方)： 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其所購買的位于_____________________的房屋(建筑面積_________平方米)及___________________(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室——號——平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、該該房屋具備過戶條件時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對——的房屋占用、使用、收益、處分、出租、擔保、抵押、買賣等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房與他人訂立《買賣合同》。甲方保證在交接前對該房屋沒有產權糾紛和債權債務，如簽約或交接后，發生與與有關的產權糾紛或債權債務糾紛，概由甲方負責賠償。
六、違約責任1、甲方應當于2013年 月 日交付乙方房屋，并將有關該房屋的買賣合同、相關權利憑證一并交付乙方。甲方如不按合同規定的日期交付，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經濟損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因甲方原因致第三人向乙方主張該房屋權利，對乙方造成經濟損失由甲方賠償。
6、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向——區人民法院起訴。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。
甲方： 乙方：
年月 日 年月日見證人： 年月日年月日
看完以上的內容后，你是否對小產權房的合同模板有了了解呢?買房賣房都會涉及到合同的簽訂，而合同在當今社會的任何領域都有出沒。簽訂合同，就有了相關的證明，因此能夠避免合作上出現的違約情況。在涉及小產權房購買這種敏感話題時，合同的簽訂就更加重要了。選購小產權房其實具備一定的風險，因此在操作過程中是更需要注意的。
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