二手房房齡怎么算
相信大家在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，首先會(huì)看下房產(chǎn)證，大部分人會(huì)根據(jù)房產(chǎn)證上的時(shí)間來(lái)計(jì)算房齡，但這種并不靠譜。因?yàn)?，房產(chǎn)證上的房齡不夠準(zhǔn)確，正常情況下房齡通常比房產(chǎn)證登記時(shí)間要長(zhǎng)兩年左右；且這種方法適合查詢(xún)?cè)诙址渴袌?chǎng)交易的房子。
如果房子已被多次轉(zhuǎn)手，就不能查詢(xún)到其真實(shí)房齡，因?yàn)椋慨a(chǎn)證上顯示的是新的拿證時(shí)間。可以通過(guò)以下，查詢(xún)二手房房齡：
1、問(wèn)問(wèn)該小區(qū)的業(yè)主、物業(yè)工作人員或者附近的老住戶(hù)，得到的結(jié)果往往更真實(shí)準(zhǔn)確。
2、到房產(chǎn)管理部門(mén)查檔，是判斷房齡較穩(wěn)妥的查詢(xún)，可以查到準(zhǔn)確的房齡信息。這個(gè)需要房主配合，帶上房本和身份證等相關(guān)資料進(jìn)行查詢(xún)。
3、從房屋結(jié)構(gòu)上判斷，上世紀(jì)80年代的房屋，比較明顯的特征是廳小;上世紀(jì)90年代的房屋，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上開(kāi)始出現(xiàn)“廳”的概念，兩房一廳的房子使用面積大約有80平方米，講究“大客廳”，客廳在14至15平方米。
友情提醒：
二手房房齡大有很多的優(yōu)點(diǎn)，卻也有很多的缺點(diǎn)，其缺點(diǎn)我們也不能忽視，就是，房齡比較大的二手房，裝修一般都比較差，由于二手房已經(jīng)是有一定的居住時(shí)間了，所以，入住之后可能面臨的問(wèn)題就會(huì)有很多。

房子的房齡怎么查
房子的房齡怎么查，房子的房齡可以通過(guò)以下幾個(gè)渠道來(lái)查詢(xún)真的房齡：
1、房產(chǎn)證
雖然說(shuō)房產(chǎn)證并不能真正的判斷出真實(shí)的房齡，但也能通過(guò)推測(cè)來(lái)看，對(duì)于次銷(xiāo)售的二手房來(lái)說(shuō)，房齡通常比房產(chǎn)證登記時(shí)間要長(zhǎng)兩年左右。若購(gòu)房者知道房子已經(jīng)被轉(zhuǎn)手不止一次，則可以查看房屋建成時(shí)間，有些產(chǎn)權(quán)證上面會(huì)寫(xiě)明建成時(shí)間、有些則有測(cè)繪說(shuō)明。
2、房屋使用狀況
房屋的使用情況透露著房子的建筑年代，如二手房墻面很新，可能是重新粉刷過(guò)，然后，對(duì)外出售的，二手房經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間居住，墻面很容易看出時(shí)間的痕跡。如果很新，很有可能是為了賣(mài)房而重新粉刷過(guò)的。
另外，我們還可以通過(guò)一些難以更換的物件來(lái)判斷房齡，（如：下水管道、地板或地磚磨損程度、衛(wèi)生間地漏、馬桶），如果你對(duì)建筑風(fēng)格的年代變化有足夠了解，也可以通過(guò)裝修風(fēng)格來(lái)判斷建筑年代。
3、去建委查詢(xún)房屋檔案
現(xiàn)在有的地方已經(jīng)建立了不動(dòng)產(chǎn)登記中心，這種雖然精確，但需要房主的配套，詳細(xì)點(diǎn)就是房主必須持房本和身份證明等資料現(xiàn)場(chǎng)查詢(xún)。很多房主不愿意費(fèi)這功夫，如果沒(méi)有達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，基本上沒(méi)有房主愿意配合買(mǎi)家來(lái)查詢(xún)真實(shí)房齡。

1、到房產(chǎn)交易中心或房管局等部門(mén)進(jìn)行相關(guān)查詢(xún)。
2、看房產(chǎn)證、購(gòu)房合同，這些資料上詳細(xì)記載了二手房的開(kāi)發(fā)時(shí)間和完工時(shí)間。
3、觀(guān)察房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)，一般能從裝修風(fēng)格、材質(zhì)上判斷出房屋的裝修年代，從而大致推出房屋的年齡。
4、咨詢(xún)?cè)撔^(qū)的其他業(yè)主。
看二手房要注意的細(xì)節(jié)
看看樓下是否有餐館
沿街的二手房，往往一樓都對(duì)外出租做生意，如果開(kāi)個(gè)小賣(mài)部、房產(chǎn)中介、理發(fā)店之類(lèi)的倒也無(wú)妨，但若開(kāi)成了飯店，尤其是燒烤店，那就得注意了。樓下吃得熱火朝天，樓上居民卻呼吸著“油煙”。為躲避“油煙”，窗子也不敢大開(kāi)，讓人叫苦不迭。
垃圾站旁的房子慎買(mǎi)
整個(gè)小區(qū)的垃圾就在你家不遠(yuǎn)處，天天呼吸著奇特的味道，不煩才怪呢。不僅如此，清晨，當(dāng)你還在睡夢(mèng)中的時(shí)候，轟轟隆隆的垃圾車(chē)就會(huì)開(kāi)到垃圾站，讓你沒(méi)處說(shuō)理去。
緊靠鐵路的房子細(xì)掂量
買(mǎi)了這樣的房，就慢慢適應(yīng)吧，恐怕哪天沒(méi)有了“火車(chē)聲”還難以入眠了。
體驗(yàn)一下是否堵車(chē)
買(mǎi)房時(shí)，看著道路很順，交通挺方便，但當(dāng)你真正體驗(yàn)的話(huà)，可能出行時(shí)間就要大打折扣了。比如有些道路，如果你在早晨試試，從南到北，五六站路坐車(chē)得半個(gè)小時(shí)，不如走著快。一天兩天行，一月兩月行，可這天天堵就有些受不了了，早上“出不來(lái)”，晚上“回不去”，煞是愁人。
勿貪圖房主送的東西
一些房主會(huì)把空調(diào)、燃?xì)庠睢崴鞯任輧?nèi)配置送給購(gòu)房者，這也是房主抬高房?jī)r(jià)的一個(gè)砝碼。購(gòu)房者切不可貪圖小利，一定要仔細(xì)查看這些物品是否能用。因?yàn)楫吘故怯眠^(guò)的東西，隔三差五地壞，不夠折騰。
房屋“西曬”也得注意
夏季強(qiáng)烈的西曬會(huì)使朝西的房間溫度驟然升高，有時(shí)即使打開(kāi)空調(diào)也解決不了多少問(wèn)題。另外，由于陽(yáng)光里含有大量的紫外線(xiàn)，長(zhǎng)期的強(qiáng)烈照射，還會(huì)造成家中家具、字畫(huà)、地板、地毯等褪色老化，家電的使用壽命也會(huì)縮短。

在二手房交易過(guò)程中，很多購(gòu)房者容易忽略房齡問(wèn)題。其實(shí)，房齡影響著房屋的升值空間、使用年限短、貸款難度、安全性等多個(gè)方面。那么，如何看二手房房齡，二手房房齡是如何計(jì)算的呢？
一、二手房房齡怎么計(jì)算？
房齡是指自房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起開(kāi)始計(jì)算房屋的年限，應(yīng)該是從開(kāi)發(fā)商交房那天算起。許多人以為通過(guò)房產(chǎn)證上的日期就可以確定二手房房齡，其實(shí)不然。房產(chǎn)證上的日期只能反應(yīng)房屋所有權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，像有的二手房已經(jīng)轉(zhuǎn)手了二至三次，所以最后看到的這本房產(chǎn)證上記載的發(fā)證日期可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房屋實(shí)際的建成日期。
二、如何正確識(shí)別二手房房齡？
購(gòu)房者如何正確識(shí)別二手房房齡呢？大致可以分兩步走。一是使用年代定位，確定是哪一個(gè)年代建造的房子。二是精準(zhǔn)定位，望聞問(wèn)切。
1、年代定位：
（1）上世紀(jì)50~70年代的房屋：這些年代的房屋最顯著的特征是層高較高，約為3.2米左右，為前蘇聯(lián)式房屋，磚混結(jié)構(gòu)。社區(qū)配套設(shè)施不太齊全，預(yù)留電容量較小。當(dāng)然，在近幾年的翻修改造中，電、暖等問(wèn)題大多已經(jīng)解決。
（2）上世紀(jì)80年代的房屋：由于在修建時(shí)并不注重廳的功用，因此其最明顯特征是廳小，多為預(yù)留版修建的六層板樓，兩居室面積多在50平方米左右。房型陳舊，社區(qū)中也沒(méi)有街心公園等配套設(shè)施，在權(quán)屬上大多為房改房。
（3）上世紀(jì)90年代的房屋：90年代以后修建的房屋在戶(hù)型設(shè)計(jì)上開(kāi)始出現(xiàn)廳的概念。這時(shí)候有雨房屋戶(hù)型較新，兩居室約有70至80平方米，并且客廳也在14至15平方米的大小，由于講究社區(qū)及商業(yè)配套的概念，因此90年代的房屋在周邊環(huán)境與配套設(shè)施相較70、80年代的房屋完善許多。而這種品質(zhì)較高的房屋會(huì)有一定的物業(yè)管理費(fèi)。
（4）近兩三年建的房屋：2000年之后建的商品房開(kāi)始出現(xiàn)100至130多平方米的大戶(hù)型，并且有兩室兩廳兩衛(wèi)等新潮戶(hù)型出現(xiàn)。三居、四居、躍層、復(fù)式等各式各樣的房屋戶(hù)型與90年代的房屋相比又有了進(jìn)一步的改良。近幾年修的房屋除了社區(qū)氛圍、周邊配套相對(duì)完善之外，在人性化服務(wù)商也有提高，如會(huì)預(yù)留出電話(huà)接口、寬帶接口、有線(xiàn)電視接口等。
2、精確定位
（1）查看產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間也能大致判斷房屋時(shí)間的年限，如果是單位房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間向前遞推兩三年；商品房則遞推一兩年時(shí)間。
（2）去房管局查詢(xún)。針對(duì)具體地域的房子，房管局都有詳細(xì)的記錄，可以找到比較滿(mǎn)意的答案。
（3）可以找房產(chǎn)專(zhuān)家進(jìn)行咨詢(xún)：他們一般情況下對(duì)房子了解比較多，但是針對(duì)具體房子房齡也無(wú)法給出具體答案。
（4）看到新近粉刷的墻面，可以從周?chē)用窕蚍抗懿块T(mén)那里確認(rèn)一下房屋的真實(shí)年代，不要隨便聽(tīng)信中介公司關(guān)于房屋年代的介紹。
（5）房屋如果新近裝修過(guò)，可以進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀(guān)察，因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難以改變，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代，另外由于地板的裝修不容易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。
（6）觀(guān)察樓道情況，了解戶(hù)表狀況。