買房過(guò)程中，房子的年限往往是人們最容易忽視的問(wèn)題。那么問(wèn)題來(lái)了，產(chǎn)權(quán)沒(méi)到期成危房怎么辦？買房需要注意哪些產(chǎn)權(quán)問(wèn)題呢？下面就讓我來(lái)為大家簡(jiǎn)單的介紹下。

產(chǎn)權(quán)沒(méi)到期成危房怎么辦

由于這個(gè)問(wèn)題目前在政策層面還沒(méi)有解讀，因此大家在買房過(guò)程中，應(yīng)該多留意一下建筑的質(zhì)量問(wèn)題。因?yàn)楹玫慕ㄖ|(zhì)量，其使用壽命也會(huì)相對(duì)的長(zhǎng)一些。

買房需要注意哪些產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

1、產(chǎn)權(quán)是否能交易

大家要知道的是，并不是所有的房子都能夠上市交易的，因此大家在購(gòu)買二手房時(shí)，要注意有的房子是無(wú)產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)交易受限的，也就是不能進(jìn)行二次買賣。大家在購(gòu)買二手房之前，應(yīng)該核實(shí)一下房子是否存在被抵押、涉訟、被納入拆遷范圍以及是否安居用房等影響上市交易的情況。

2、是否存在產(chǎn)權(quán)共有人

作為二手房的買房者而言，買房前還應(yīng)該查看該房子是否存在共有產(chǎn)權(quán)人，因?yàn)椴糠址孔赢a(chǎn)權(quán)證書上的產(chǎn)權(quán)人往往不是一個(gè)。按照《合同法》規(guī)定：沒(méi)有經(jīng)過(guò)所有共有權(quán)人同意，所簽訂的合同是無(wú)法生效的。因此，購(gòu)房者在買房時(shí)，必須讓房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人都到場(chǎng)，從而確保產(chǎn)權(quán)人均同意賣房才行。

從你的情況看，你們應(yīng)該是有結(jié)婚證的，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間以個(gè)人名義購(gòu)置的房產(chǎn)仍然是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。夫妻雙方當(dāng)然對(duì)共同財(cái)產(chǎn)有平等的處分權(quán)。合同當(dāng)然有效。如果鬧到法院，需查明以下事實(shí)：1、該房屋是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。2、女方簽署的名字對(duì)于買受方來(lái)說(shuō)是否構(gòu)成表見(jiàn)代理。男方可以未經(jīng)自己同意要求確認(rèn)合同無(wú)效。買受人可以善意取得要求確認(rèn)合同有效。法院在查明女方和買受人沒(méi)有惡意串通，并買受人是善意的情況下（以市場(chǎng)價(jià)取得）會(huì)認(rèn)定合同合法有效。

二手房買賣合同是業(yè)主與買方自愿簽訂的，有效。
是業(yè)主親人代簽的，業(yè)主知道后沒(méi)表示反對(duì)的，也有效。
二手房買賣合同是否有效，主要看業(yè)主與買方雙方當(dāng)事人有沒(méi)有民事行為能力及是否在自愿基礎(chǔ)上簽訂的，只要是有民事行為能力的雙方在自愿基礎(chǔ)上簽訂的合同，自雙方簽字或蓋章后，就具有法律效力。
如是業(yè)主親人代簽的，相對(duì)于善意的第三人，業(yè)主親人屬于表現(xiàn)代理人，第三人會(huì)認(rèn)為這表現(xiàn)代理人是經(jīng)業(yè)主授權(quán)的，所以業(yè)主知道后沒(méi)表示反對(duì)的，合同也有效。

是無(wú)效合同。

1、該房屋是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。2、女方簽署的名字對(duì)于買受方來(lái)說(shuō)是否構(gòu)成表見(jiàn)代理。男方可以未經(jīng)自己同意要求確認(rèn)合同無(wú)效。買受人可以善意取得要求確認(rèn)合同有效。法院在查明女方和買受人沒(méi)有惡意串通，并買受人是善意的情況下（以市場(chǎng)價(jià)取得）會(huì)認(rèn)定合同合法有效。

簽訂合同才能生效，定金只是意向，如果是有中介的話，應(yīng)該還有其它說(shuō)明，比如簽訂意向金后不能與賣于他人等，如果沒(méi)有以簽訂購(gòu)房合同為準(zhǔn)。

無(wú)效，要業(yè)主本人簽字才能有效，非業(yè)主(包括業(yè)主親屬)要有業(yè)主的公證委托書，房產(chǎn)證原件又在銀行抵押，就算業(yè)主自己賣都要把證從銀行贖出來(lái)以后才可以過(guò)戶。現(xiàn)在回答第二個(gè)問(wèn)題:由于不是業(yè)主本人簽的合同，收的定金，所以合同是無(wú)效的，無(wú)效合同就就不存在雙倍返還定金一說(shuō)，基本讓你爸把錢退給對(duì)方即可，錢一定是要退得否則對(duì)方可以以詐騙罪告你爸的，基本就這樣了。希望能夠幫到你。

要結(jié)合其他證據(jù)認(rèn)定，如果其他證據(jù)足以證明雖然只有一個(gè)人簽字，但夫妻另一方是同意，或者明知而未反對(duì)的，有效。反之無(wú)效。
另外還有善意第三人的問(wèn)題，如果購(gòu)買人有合理理由證明自己不知道這是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并且購(gòu)買房屋的出資不低于市場(chǎng)價(jià)的70%，就會(huì)被視為法律上的善意第三人，那么房屋交易就是有效的。夫妻一方只能追究另一方擅自處分房產(chǎn)的責(zé)任，而不能要求撤銷合同。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條明確規(guī)定："下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：…(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。"
根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。
因此，在以前的法律實(shí)務(wù)中，人們通常都認(rèn)為該條規(guī)定的所謂"不得轉(zhuǎn)讓"屬于法律禁止性規(guī)范，不得違反，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，違反該規(guī)定進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓的合同應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。在這一思想指導(dǎo)下，這類糾紛起訴到人民法院，基本上都判決房屋買賣合同無(wú)效。
眾所周知，與《城市房地產(chǎn)管理法》相比，《合同法》的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，不再是像《經(jīng)濟(jì)合同法》那樣，動(dòng)輒令合同無(wú)效，而是奉行鼓勵(lì)交易原則，盡量承認(rèn)合同的效力，即使是出賣他人之物，也不再是硬性地令合同無(wú)效，而是由出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任(第150條)，或者是合同效力待定(第51 條)，甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任(107條等)。
合同法釋【1999】19號(hào)第4條(第四條合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。)的規(guī)定表明了這一點(diǎn)。
上海市高級(jí)人民法院在2005年12月 16日下發(fā)的《關(guān)于審理"二手房"買賣案件若干問(wèn)題的解答》的通知第4個(gè)問(wèn)題中問(wèn)：一方尚未取得房屋所有權(quán)證，即與他人訂立轉(zhuǎn)讓合同。
該轉(zhuǎn)讓合同的效力如何認(rèn)定?答：高院在今年6月16日《民事法律適用問(wèn)答》(2005年第1期)對(duì)此作了闡述，明確不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。
其理由是：房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒(méi)有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買方再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律禁止性規(guī)定。至于上海市目前關(guān)于"期房限轉(zhuǎn)"的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當(dāng)事人在取得房屋所有權(quán)證之前的再轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)登記部門不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔(dān)無(wú)法實(shí)際取得房屋的風(fēng)險(xiǎn)，但并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。
因此，在目前的司法實(shí)踐中，各地法院在審理這類案件時(shí)，通常考慮到了立法指導(dǎo)思想上的重大轉(zhuǎn)變，因而鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)信用，維護(hù)交易安全，一般判決這類合同有效，應(yīng)繼續(xù)履行，對(duì)出售方要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的請(qǐng)求不予支持。

有效，只要簽訂時(shí)雙方是自愿的要負(fù)法律責(zé)任，你可到法院要求賣方履行合同，如不履行可要求賠償損失。
沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房建議不要私下購(gòu)買（不能上市交易的），風(fēng)險(xiǎn)太大。
如果將來(lái)可以辦理房產(chǎn)證的，可以以租金抵扣購(gòu)房款（等對(duì)方辦理了房產(chǎn)證后再買），在賣方辦理完畢房產(chǎn)證后，可辦理過(guò)戶手續(xù)，把租金抵做購(gòu)房款，對(duì)雙方潛在的風(fēng)險(xiǎn)都有防范！可以找一家全國(guó)連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理，更有保障！
在沒(méi)有完全過(guò)戶前，一切未知的因素都有可能發(fā)生，例如：賣方離婚，死亡，查封，抵押，共有權(quán)人狀況，都會(huì)增加過(guò)戶時(shí)間及過(guò)戶費(fèi)用，極大的增加購(gòu)房成本。
沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋是不能進(jìn)行交易的，原因如下：
首先，從國(guó)家法律政策來(lái)講，沒(méi)有房產(chǎn)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因?yàn)槲覈?guó)規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過(guò)戶”)為準(zhǔn)，沒(méi)有房產(chǎn)證的房產(chǎn)是不可以辦理過(guò)戶的，國(guó)家不保護(hù)不過(guò)戶的房產(chǎn)交易。
其次, 建議大家不要購(gòu)買這類房子，因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證將不能貸款、不能過(guò)戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無(wú)效的。
第三, 沒(méi)有房產(chǎn)證不能辦理過(guò)戶的話，那么其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大，不過(guò)戶的話房產(chǎn)的所有權(quán)還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會(huì)被分割，如果有債務(wù)被起訴的話，那么這套房產(chǎn)將會(huì)被法院列入可執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。
備注：《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬證書受到國(guó)家法律保護(hù)。包括《房屋所有權(quán)證》或《房屋共有權(quán)證》或《房屋他項(xiàng)權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。

抵押權(quán)的設(shè)定并不能限制對(duì)房屋的使用，也不能限制對(duì)房屋對(duì)外出租。我認(rèn)為想撤銷合同是非常困難的。

對(duì)于普通家庭而言，房屋買賣無(wú)疑是一件大事。購(gòu)房人不僅希望能夠順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，還希望購(gòu)買到的房屋足夠“干凈”，也就是不存在他人的戶  口登記。如果對(duì)房屋的情況缺乏了解、合同條款又約定不明的話，很容易因?yàn)閼?口遷移問(wèn)題產(chǎn)生糾紛。二手房屋買賣大多都經(jīng)由中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。在中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同中，大多都會(huì)對(duì)戶 口遷出的時(shí)間和違約金作出約定。在簽訂房屋買賣合同之前，出賣人一定要謹(jǐn)慎查明房屋是否存在戶 口登記，如果存在，應(yīng)及時(shí)履行遷出義務(wù)，否則會(huì)因?yàn)檫`反合同約定承擔(dān)賠償責(zé)任。

看中心儀的房子，除了付清首付、申請(qǐng)貸款、簽好合同外，只有房子過(guò)戶完成后才真正屬于你。所以在購(gòu)買二手房之前，一定要弄清楚哪些二手房不能買，買了卻不能過(guò)戶！注意事項(xiàng)都在這里了。

1、房產(chǎn)證在押中

購(gòu)房之前，查檔是名列前茅步。購(gòu)房者需要問(wèn)清楚：原房主是否有房屋貸款未還清？或是申請(qǐng)了房屋抵押貸款？如果房產(chǎn)抵押中，需要先還清貸款取回房產(chǎn)證后才可以實(shí)現(xiàn)順利過(guò)戶。同時(shí)，如果房子還做了其他擔(dān)保也需要先還清才能辦理過(guò)戶。

2、房屋其他產(chǎn)權(quán)人賣房意向不一致

有的房屋屬于共有財(cái)產(chǎn)，即房屋權(quán)利人不止一個(gè)。購(gòu)房者需要知道，只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)人簽字同意賣方的合同是無(wú)效的。因此過(guò)戶時(shí)，需要房產(chǎn)證上所有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字，或者讓產(chǎn)權(quán)人出示授權(quán)書委托他人簽字。如果房屋是在夫妻婚姻存續(xù)期間購(gòu)買，即使房產(chǎn)證上僅有一人名字，也需要配偶知情同意簽字確認(rèn)賣房。

3、房屋正在被查封

如果你購(gòu)買的二手房，被法院、檢察院等國(guó)家機(jī)關(guān)查封和扣押，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是不得對(duì)抗公權(quán)力的，因此查封期間的房屋肯定是無(wú)法過(guò)戶的。

4、特殊性質(zhì)的二手房

購(gòu)房者要警惕特殊性質(zhì)的二手房，常見(jiàn)的類型有軍隊(duì)的房子、醫(yī)院的房子、學(xué)校的房子、未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房、法拍房等，這些房子由于其特殊性容易受到交易的限制，在這里就以未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房舉例：

在滿五年之前簽訂的二手經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同是無(wú)效的，并不受法律保護(hù)。購(gòu)房者就算私下約定滿五年后再過(guò)戶，在法律上此約定也是無(wú)效的，因此經(jīng)濟(jì)適用房如果未滿五年，肯定是無(wú)法過(guò)戶的。

5、違章建筑、鑒定為危房的二手房

如果二手房有違建，在違建拆除、恢復(fù)原樣之前，房子是不能買賣、過(guò)戶或通過(guò)任何合法途徑抵押貸款的。而鑒定為危房的房子已經(jīng)失去了居住的價(jià)值和意義，購(gòu)房者在買房之前就要了解房屋的年齡和結(jié)構(gòu)等情況作出判斷。