根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，購房者簽訂書面正式購房合同后，存在違約行為需要依法承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，按照有關(guān)規(guī)定購房違約金是對守約方經(jīng)濟損失的賠償，但不能超過造成實際損失的百分之三十以上。
如果購房違約金相比實際損失過高或過低的，當(dāng)事人可以請求法院或者仲裁機構(gòu)適當(dāng)予以增減。而具體的數(shù)額可由當(dāng)事人協(xié)商約定。
相關(guān)法律依據(jù)：
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百八十五條
當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條
當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標準適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
二、購房定金違約怎么處理？
1、針對拒簽居間協(xié)議和拒收定金
如果賣家在中介處掛牌待售，按中介一般的操作流程，中介會先讓買家簽居間協(xié)議，由于居間協(xié)議僅有買方簽字，所以居間協(xié)議還沒有成立，賣家即使不簽，也不承擔(dān)什么法律責(zé)任。中介應(yīng)當(dāng)采取反向操作的方式，即將居間協(xié)議的主要內(nèi)容確定后，先讓賣家簽字，再讓買方簽字。
2、簽訂居間協(xié)議后雙倍返還定金
通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議，而且也收了定金，如果房價漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約。
綜上所述，當(dāng)事人在確定購房合同違約金時，違約金數(shù)額可以適當(dāng)高于造成受害方的實際損失，但是一般不應(yīng)設(shè)置的過高，如果購房合同違約金超過了違約行為所造成損失的百分之三十，雙方產(chǎn)生違約賠償標準糾紛，那么在對方當(dāng)事人的申請下，法院會減少購房合同違約金數(shù)額。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。
1.違約金應(yīng)占合同總金額的比例是多少在中介提供的很多關(guān)于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20%。很多人以為違約金最多只能約定為20%。其實純屬誤讀。我國的《擔(dān)保法》中規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。
2、一方延遲履行合同，對方是否可以主張全額違約金在二手房買賣合同中，通常會約定一種“滯納金”，主要是針對遲延履行合同義務(wù)時，違約方需支付的;另外一種是違約金，通常是指一方違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行時，違約方需支付給守約方的。但是有時由于合同文字不嚴謹，或者對法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時，守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金，但其實是不能得到法律支持的。只有在一方嚴重違約，導(dǎo)致合同解除時，才承擔(dān)此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責(zé)任。
3、違約金的執(zhí)行是否應(yīng)嚴格按照合同約定執(zhí)行違約金可以由買賣雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因為我們國家合同法的違約責(zé)任是一種補償，只是彌補損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調(diào)整。具體說，如果合同中約定的違約金高于實際損失的30%，則認為違約金約定過高，需要適當(dāng)調(diào)低;如果合同中約定的違約金低于實際損失，則守約方除可主張違約金外，對于違約金不足以彌補損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實際損失調(diào)高違約金。比如房屋買賣合同中約定上家如遲延遷出戶口，每逾期一天，需按日支付合同總金額千分之五的滯納金，當(dāng)雙方發(fā)生爭議時，下家無法證明自己的實際損失真有那么多，法院最終將違約金調(diào)整為每日100元。
4.對違約金的理解違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢。違約金的標準是金錢，但當(dāng)事人也可以約定違約金的標的物為金錢以外的其他財產(chǎn)。違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當(dāng)事人所受損失的效果，因此有的國家將其作為合同擔(dān)保的措施之一，有的國家將其作為違反合同的責(zé)任承擔(dān)方式。違約金可分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指由法律明文規(guī)定了適用情形、比例或者金額的違約金;約定違約金是指合同雙方當(dāng)事人在簽訂合同時自行約定適用情形、比例或者金額的違約金。
5.如果合同中只對違約金做了原則性的規(guī)定，沒有具體約定違約金的比例或數(shù)額，并且有關(guān)法律也沒有明確規(guī)定違約金比例或者金額的，則可按《民法通則》及《合同法》中關(guān)于承擔(dān)違約金責(zé)任的一般原則執(zhí)行。如果合同中沒有規(guī)定違約金的條款，法律也未規(guī)定違約金比例或者數(shù)額的，但只要由于違約造成了對方的損失，違約方就應(yīng)向?qū)Ψ街Ц顿r償金。該賠償金的數(shù)額，應(yīng)當(dāng)按照對方遭受的實際損失確定。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

退房的情況時有發(fā)生，即便如此，退房也是需要繳納衛(wèi)浴間的，違約責(zé)任取決于合同約定和法律規(guī)定，且約定優(yōu)先，所以合同中約定違約責(zé)任并明確違約金具體數(shù)額的，從其約定;如果沒有約定，按照法律規(guī)定處理，如：支付定金一方違約的，定金不予返還;收取定金一方違約的，雙倍返還定金。但要注意根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》第一百二十一條規(guī)定，如果說在認購書中的購房定金超過了房價總額的百分之二十，那么超過的部分，人民法院不予支持。
一般來說，在買賣雙方簽訂房屋買賣合同的時候，購房合同中都是是約定了違約金的。雙方可以看看合同上是怎么約定的，要是約定的是10%，那么違約方就要承擔(dān)這10%的違約金。如果合同里有規(guī)定一般按照合同規(guī)定支付違約金，但約定的數(shù)與實際損失也不能差距過大。
哪些情況下退房不需要違約金1、開發(fā)商延期交房
即合約定的交房日期已到,但是業(yè)主們卻遲遲得不到開發(fā)的入住通知或者房子不具備入住條件。
根據(jù)《司法解釋》規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房人催告后在三個月合理期限內(nèi)仍未履行交房的,購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房,并要求返還訂金或支付房款利息;實踐中我們經(jīng)常碰到這樣的合同條款：合同中規(guī)定開發(fā)商的交房時間，每逾期一日，開發(fā)商支付已付房款萬分之一的違約金，逾期超過三個月或六個月，購房人可以要求退房，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)已付房款萬分之一的違約金，這種違約金約定過低，所以購買期房的購房者一定要對開發(fā)商信譽有所考量
2、開發(fā)商未經(jīng)過購房人同意私自變更設(shè)計
開發(fā)商在變更設(shè)計之前必須經(jīng)過購房人同意，否則開發(fā)商就構(gòu)成違約,購房人有權(quán)退房。
3、房屋面積誤差超過3%
若交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%,購房人可以提出退房并要求退賠利息;這里要注意，合同中如對面積誤差的處理方式有相反約定的，按合同處理。
4、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)或者資質(zhì)不全導(dǎo)致合同無效
開發(fā)商證件不全屬于違法操作,與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。
5、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴重影響使用也可退房
依照司法解釋因房屋質(zhì)量問題已經(jīng)達到嚴重影響正常居住使用,購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失;
6、房子存在抵押或其它經(jīng)濟糾紛等情況
若開發(fā)商出現(xiàn)一房兩賣或一房多賣、或者賣房前后私自將房屋抵押，造成購房者購房目的不能實現(xiàn)。這種情況下業(yè)主可以要求退房。