我們談房屋廣告的法律效力，主要根據廣告性質來分析。有些發展商會將在廣告中的某些許諾和購房者的條款寫到正式的“購房合同”中，這時就已經不是廣告，而是合同條款了，其法律效力是明確、有效的。但同時也有一些廣告語不能或沒有變成合同條款，我們所討論的是這些廣告。這些廣告由于其內容的明確程度不同，性質也不同，應當區別對待。有些廣告內容屬發展商宣傳所需的夸張性語言，目的是為了引起注意、制造聲勢、氛圍，并沒有明確的指標，如“理想居所”、“居家首選之地”、“溫馨家園”等詞。我認為這些廣告僅僅構成了要約邀請，沒有法律上的約束力。什么是要約邀請呢，我國《合同法》第十五條規定：“要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請”。發展商發布上述廣告，只為引起人們的注意，惟一目的是吸引廣大的客戶向自己打來電話發出要約。至于究竟是不是“理想居所”或“居家首選之地”，完全由客戶自已認識和決定，發展商并沒有做許諾，所以無需為此承擔責任。有些廣告則完全不同，標明了價格、位置、裝修條件、物業管理條件、配套設施設備、贈送的物品或優惠等，我認為這些廣告已經構成了一種要約，具有法律意義上的約束力。《合同法》第十四條規定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：（一）內容具體確定；（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束”。構成要約的廣告是希望和他人訂立合同的意思表示，而前面我們所說的構成要約邀請的廣告，也是希望和他人訂立合同的意思表示，那么兩者如何區別呢，他們的區別就在于內容是否具體確定以及發展商是否受該廣告約束。一般的廣告僅僅是一種要約邀請，但如果其確實就房屋質量、價格、位置或配套設施設備、贈送物品等重要方面做出明確的說明，并且確實是這些方面對購房者最終做出購買決定起著極大作用，那么就可以認為其內容是具體確定的。這些廣告內容都是針對購買其房屋的客戶而言的，說明只要客戶與發展商簽訂房屋買賣合同并且雙方沒有其他改變廣告內容的意思表示，發展商就應該受廣告約束，向客戶提供廣告中提到的優惠和便利。《合同法》第十五條規定：“商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約”，這種廣告就不再是簡單的要約邀請，而是一種要約。《合同法》第十五條規定：“要約到達受要約人時生效”，就是說構成要約的廣告在發布后即具有一定的法律效力，發布廣告的發展商不能夠輕易改變其廣告許諾。詳細分析“要約”、“要約邀請”兩個詞對廣大客戶有什么意義呢？比如您是一位準備買房的客戶，你看到一個詳細說明的廣告，很感興趣，你告知發展商，愿意按照廣告條件來購買其房屋，這時候你的意思表示就是一種承諾。《合同法》第二十五條規定：“承諾生效時合同成立”，就是說，如果發展商沒有聲稱其不再提供廣告中的一種或幾種條件，那么就意味著雙方間已經確立了合同。即使這些廣告內容沒有被歸為合同條款，也是雙方間合同的組成部分，雙方都要遵守。由于廣告內容沒有被寫在合同里，所以引發出很多問題。發展商借口合同中沒有規定而不兌現自己在廣告中的許諾，這是一種不講商業信譽的表現，也是不符合法律規定的。同時，建議廣大的購房者最好將廣告中的一些條件明確寫在購房合同中，以免出現一些不必要的麻煩，更好地維護自己的權益。

從保護消費者的角度出發，遵循我國《合同法》中誠實信用的原則，規定了商品房的銷售廣告和宣傳資料雖然屬于要約邀請，但是在具備一定法定條件的情況下，將被視為具有要約的法律性質;而且即使未被載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容。