一、 土地承包經營權 的轉讓條件
根據農村土地承包法的規定,轉讓土地承包經營權應當符合以下條件:
1、轉讓人有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源。土地承包經營權是農民最基本的生活保障,因此,有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源的,才可以轉讓土地承包經營權。如何判斷“有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源”,實踐中可根據具體情況確定,比如已成為國家機關工作人員等。
2、經發包人同意。轉讓土地承包經營權要經發包人同意,而不像轉包、出租、互換只需向發包人備案。一是,轉讓土地承包經營權,使得原有的承包關系終止,發包人與受讓方要確定新的承包關系。尤其是將土地承包經營權向本集體組織以外的農戶轉讓,發包人與受讓方的關系也不再是集體經濟組織與其成員的內部關系。受讓方是否符合法律規定的主體資格,是否具有承包經營的能力,直接關系承包義務的履行。二是,轉讓土地承包經營權,將使承包人失去土地承包經營權,也即失去在農村的生活保障。如果由承包人隨意轉讓,就可能出現某些人為了欠債還錢或者游手好閑將土地承包經營權轉讓。因此,轉讓土地承包經營權,經發包人同意是必要的。同時,對符合法律規定的條件轉讓的,發包人應當準許。
3、受讓方是從事農業生產經營的農戶。一是,受讓方必須從事農業生產。從事工業、商業等生產經營的人不得成為土地承包經營權的受讓方。二是,受讓方是農戶。企業、城鎮居民等非農戶不能成為受讓方。要求受讓人是從事農業生產經營的農戶,可以保證土地的農業生產用途,滿足其他農戶對土地這一生產資料的需求。承包人轉讓的土地承包經營權,可以是全部也可以是部分。對于已經轉讓的,不論是全部轉讓還是部分轉讓,受讓方都應與發包人確立新的承包關系。對于未轉讓的部分,原承包人與發包人應重新調整承包關系,變更原有的承包合同。
二、土地承包經營權的流轉方式
《農村土地承包法》第32條規定,通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉。
1、轉包。轉包重要發生在農村集體經濟組織內部農戶之間。轉包人是享有土地承包經營權的農戶,受轉包人是承受土地承包經營權轉包的農戶。轉包人對土地承包經營權的產權不變,受轉包人享有土地承包經營權使用的權利,獲得承包土地的收益,并向轉包人支付轉包費。轉包無需發包人許可,但轉包合同需向發包人備案。
2、出租。出租主要是農戶將土地承包經營權租賃給本集體經濟組織以外的人。出租人是享有土地承包經營權的農戶,承租人是承租土地承包經營權的外村人。出租是一種外部的民事合同。承租人通過 租賃合同 取得土地承包經營權的承租權,并向出租的農戶支付租金,農民出租土地承包經營權無需經發包人同意,但出租人需向發包人備案。
3、互換。互換是農村集體經濟組織內部的農戶之間,為方便耕種和各自需要,對各自的土地承包經營權的交換。互換是種互易合同。互易后,互換的雙方均取得對方的土地承包經營權,喪失自己的原土地承包經營權。雙方農戶達成互換合同后,還應與發包人變更原土地承包合同。《農村土地承包法》第40條規定:“承包方秒年為方便耕種或者各自需要,可以對屬于同一集體經濟組織的土地的土地承包經營權進行互換。”
4、轉讓。轉讓是農戶將土地承包經營權轉移給他人,轉讓將使農戶對承包土地的使用權。因此,對轉讓必須嚴格條件。在承包方與穩定的非農收入或其他經濟來源的情況下,方可轉讓土地承包經營權。轉讓土地承包經營權的基礎是農民有了切實的生活保障,否則不應轉讓土地承包經營權。倘若沒有切實的生活來源,一旦遇到風險,失去賴以生存的土地承包經營權的農民可能流離失所,造成社會不穩定。轉讓的對象應限于從事農業生產經營的農戶。具備轉讓條件的農戶將土地承包經營權轉讓給其他農戶,應當經發包方同意。
5、入股。即承包方將承包土地使用權入股,參加農業股份制,農業股份合作制或實行“股田制”,并以入股股份作為分紅依據。主要有些地方為保護規模經營產業區,在土地延包時才土地承包權確權到戶,使用權入股分紅的一種流轉方式。
6、反租倒包。是原承包給農戶的土地,由發包方反租回來,再重新發包或由集體直接經營。主要用以發展高效農業,創建科技示范區等。
7、退包。是指承包戶在承包期內把承包土地退交給集體,由集體重新發包的行為。退包的原因是這些農戶因從事二三產業或外出打工,自己無力耕種又不愿交由其他農戶經營。
三、土地承包經營權糾紛的解決方式
在實踐中,當事人間因承包土地的使用、收益、流轉、調整、收回以及承包 合同的履行 等事項發生糾紛的,可通過以下方式解決:
1、協調、調解
雙方當事人可以通過協商解決,也可以請求村民委員會、鄉(鎮)人民政府等調解解決。調解后當事人應當簽訂調解協議,必要時可申請人民法院對調解協議進行司法確認,這樣便具有了司法強制力,以避免當事人反悔。
2、申請仲裁
當事人不愿協商、調解或者協商、調解不成的,可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁。土地承包經營權糾紛仲裁程序是:當事人申請——受理——仲裁庭的組成——開庭和裁決,當事人不服仲裁裁決的,可以自收到裁決書之日起三十日內向人民法院起訴。逾期不起訴的,裁決書即發生法律效力。這一方式是不收取費用,效率也高。
3、直接向人民法院起訴
當事人不愿意申請仲裁的,也可以直接向人民法院起訴。
土地承包經營權轉讓需要符合轉讓人要有收入保障、轉讓經發包人同意、受讓方為農業生產經營農戶的條件。
《中華人民共和國民法典》第三百八十條地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的,地役權一并轉讓,但是合同另有約定的除外。
相關推薦: