小產(chǎn)權(quán)房無房產(chǎn)證可以正常買賣,但是有風(fēng)險(xiǎn).第一種是建在集體建設(shè)用地上的房屋,一般這類房屋是屬于該集體所有,除該集體內(nèi)部人員外,任何人都不能購買。第二種是建設(shè)在集體企業(yè)用地或非法占用耕地上。與我們平時(shí)所接觸的商品房最大的區(qū)別是,小產(chǎn)權(quán)房并沒有土地出讓金這一塊,而且沒有開發(fā)商在里面攪動(dòng),所以一般小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格要比普通的商品房低很多,局部地區(qū)甚至只需要商品房的1\/5,也正是因?yàn)檫@個(gè)原因,致使大量的城鎮(zhèn)居民頂著巨大風(fēng)險(xiǎn),暗地里購買小產(chǎn)權(quán)房。也正是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房并不能獲得國家直接頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,于是很多人就以為購買小產(chǎn)權(quán)房是違法的,其實(shí)這個(gè)說法并不正確:根據(jù)國家法律,只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù),它就是合法建筑,我國法律允許在鄉(xiāng)村集體土地上進(jìn)行住宅的建設(shè),因此并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法的,只是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房有許多的限制性,而現(xiàn)在有部分小產(chǎn)權(quán)房在銷售上和法律相沖突而已,根據(jù)我國法律,鄉(xiāng)村集體所有土地使用權(quán)是不能出讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè),農(nóng)村宅基地屬集體所有,但是村民對(duì)宅基地也只是具有使用權(quán),所以如果他們將房屋賣給城鎮(zhèn)居民是不能得到法律的認(rèn)可的。通過上面的描述我們知道:鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只能在集體成員內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、置換。并不能向非本集體成員第三人轉(zhuǎn)讓或出售。#購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn):第一,法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì),而不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以,法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度不適用小產(chǎn)權(quán)房,人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件,購房人的權(quán)益很難得到有效維護(hù)第二,政策風(fēng)險(xiǎn)。若購買的是在建小產(chǎn)權(quán)房,購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目,可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么只能是購房人找開發(fā)商索要購房款,購房人就可能面臨既無法取得房屋,又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外,購房后如果遇到國家征地拆遷,購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,所以其很可能無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償?shù)谌?,轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù),也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見,小產(chǎn)權(quán)房若向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,因不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值有很大影響。如果以上風(fēng)險(xiǎn)你覺得對(duì)你來說沒太大問題的話,可以購買,如果比較介意的話,就別買,主要的決定權(quán)還是在于你自己的#小產(chǎn)權(quán)的房子,既然叫小產(chǎn)權(quán),那就肯定是不能上市交易的。這個(gè)是國家明文規(guī)定的,小產(chǎn)權(quán)房子本身就是違反規(guī)定的產(chǎn)物,怎么可能允許掛牌交易呢?至于你說的買賣,從另外一個(gè)角度來說,當(dāng)然可以,一個(gè)東西,只要有人愿意買,你愿意賣,那就可以買賣。但是愿意購買這樣房子的人不多,因?yàn)樘珱]有保障的。
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