法律分析：1、產權40年；2、水電物業費比純住宅高；3、上不了戶口；4、投資升值慢；5、首付比例高，只能商貸，用不了公積金。
法律依據：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
(一)居住用地七十年；
(二)工業用地五十年；
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
(四)商業、旅游、娛樂用地四十年；
(五)綜合或者其他用地五十年。
商住樓是指該樓的使用性質為商、住兩用，商住樓一般底層（或數層）為商場、商店、商務，其余為住宅的綜合性大樓。
商住樓不分建設主體，不僅開發商可以建，非開發企業、個人也可以建，沒有規定必須出售。商住樓的土地使用性質為綜合用地，根據國家土地法規定，綜合土地的使用權年限為50年。
購買商住兩用樓時應注意以下因素：
一、土地使用年限。商住兩用樓的用地一般為公建性質，最高土地使用年限為50年，而住宅用地的土地使用年限為70年；
二、房屋分攤的共有建筑面積。商住兩用樓的規劃設計標準要比普通住宅高，如門廳面積比較大，樓梯、門廳的出入處按規定必須有兩處，這無疑將增加分攤的共有建筑面積；
三、稅負。我國對住宅交易的契稅實行優惠稅率，一般要低于其他用途的商品房。購買商住兩用樓時就無法享受優惠稅率；
四、按揭貸款年限。目前住宅按揭貸款最高可達8成30年，但對商住兩用樓一般只有6成10年；
五、使用成本。商住兩用樓的物業管理費、水電費一般要高于住宅；
六、房屋的使用功能。一般情況下，商住兩用樓沒有單獨的廚房；
七、落戶。商住兩用樓不是住宅，一般情況下是不允許落戶（遷戶口）的。
擴展資料：
第四條
水電費、管理費、電話費、清潔費和維修費的繳交辦法：
1.管理費：甲方每月自行向有關部門交納費用；
2.水電費、煤氣費：乙方（住客）每月自行向有關部門繳納；
3.電話費：甲方向乙方（住客）提供壹條市內直撥的電話線路，
每月由乙方（承租方）自行向有關部門繳交。
4.維修費：租賃期間，非乙方（住客）引致租賃物內與房屋質量有關的設施損毀，維修費
由乙方負責；租賃物內家私、家電設備損毀，維修費由乙方負責。但正常磨損除外。
5.租賃期間政府對租賃物征收的有關稅項，由甲方負責繳交。
第五條
出租方與承租方的變更：
1.租賃期間，甲方如將房產所有權轉移給第三方，不必乙方同意，但應提前二個月書面通知乙方，房產所有權轉移給第三方后，該第三方即成為本合同的當然甲方，享有原甲方的權利，承擔原甲方的義務。
2.租賃期間，乙方如欲將租賃房屋轉租給第三方使用，必須事先征得甲方的書面同意，且甲方不能無理拒絕。取得使用權的第三方即成為本合同的當然乙方，享有原乙方的權利，承權原乙方的義務。
參考資料來源：百度百科-商住樓
一、商住兩用房怎么樣
商住兩用房介紹：
1、商住兩用房定義：
是既能辦公又可以居住的一種產品，是SOHO(居家辦公)住宅的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入一些寫字樓的諸多硬件設施，使居住者在居住的同時又能從事商業活動的住宅形式。
2、商住兩用房產權年限：
(1)商住兩用房的產權一般只有40年或50年，根據《物權法》相關規定：住宅建設用地使用權期滿后，自動續期。
(2)“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。
3、商住兩用房稅費：
商住兩用項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉讓還要征收營業稅、土地增值稅等。
四、商住兩用房貸款：
(1)商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優惠。
(2)貸款期限一般不超過10年，首付高一些，50%左右，遠高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。
商住兩用房劣勢：
1、落戶問題+費用問題+安全問題
2、商住兩用房一般不能落戶
3、商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區域內有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。這無形中造成了業主生活、學習上的不便。
4、商住兩用”房生活成本高
5、商住兩用房的水、電和物業費用的都是商用標準，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。
6、商住兩用房安全問題也值得擔憂
7、商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。
二、商住兩用房購買注意事項
商住兩用房優勢：
1、商住兩用房，既可以居住，又可以注冊公司辦公，是適應一線城市發展政策和年輕人生活發展的新型居住形式。目前北京商住兩用房已經大都是民水民電，與普通住宅費用相同。相比周邊70年的普通住宅，小區管理會更嚴格，綠化環境及配套設施會更完善，相應物業費相對也會高一些。
2、商住兩用房的優勢是：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環境好，鼓勵年輕人創業，適應城市發展趨勢。目前存在的劣勢是：不能戶口落戶，沒有學區派位，首付50%
3、商住兩用一般是土地用途的概念，即某地塊既可以選擇商業開發，也可以規劃成住宅。還有在此土地上建成的房屋，可以部分做商業，部分做住宅。
4、開發商如果稱某一樓棟為“商住兩用”，那么該棟樓的部分(多為底下一層或數層)是作為商業用途，其余部分則是住宅，一般這樣的樓棟也被稱為“商住樓”。若是“商住樓”的房產證用途寫著是商品住宅，就是住宅房;未寫明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務辦公用房。
商住兩用房購買注意事項：
1、商住兩用的房屋產權是40年，至于產權到期之后房子如何處理，《物權法》并沒有做出相應規定。
2、商住兩用的房屋可以注冊公司但是不能落戶。
3、商住兩用房只能全款或用商業貸款，且貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。不可使用公積金貸款和組合貸款，且最多可貸房款的50%，時間最多貸10年。
4、商住兩用房在進行二次交易時，稅費要比一般商品房高。契稅征收評估價的3%，個稅征收差額的2%，營業稅征收差額的5.62%，公共維修基金按照133平/元繳納，還需交房產稅，但一般使用租賃稅代替，每套房屋還需要交6000到10000元不等的租賃稅。
5、商住兩用房一般會按照商業用水、用電的價格來計算水電費用，會比普通住宅的水電費略高。
限購令實施以來，打著“低價”、不限購”標簽的商住兩用房走紅市場。商住兩用房的出現讓很多尚無購房資格的剛需族看到了新希望。不過在購買商住兩用房的時候一定要搞清下面6個常識問題，明確自己的購房目的。
Q1.商住兩用房限購限貸嗎?
房子不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優惠;貸款期限一般不超過10年，首付高一些，50%左右，且不能申請公積金貸款。
Q2.購買過商用房，再買普通商品房算首套房嗎?
根據當前政策，對商業性質房產不限貸，因此如果購房者原先購買的公寓屬于酒店式公寓，產權只有40年或50年，那么再購買一套普通住宅的話，可以享受首套的首付和利率。
Q3.購買商住兩用房能遷戶口嗎?
如果買的是普通住宅，當然可以將戶口遷入，這一點對于很多有特殊需要(如購買教育地產解決子女的上學問題)的人群非常重要。但商住兩用房雖然可以注冊辦公，卻不可以遷入戶口。
Q4.商住兩用房與普通商品房生活費用計算上會有什么區別?
很多商住兩用房的電價、水價、物業費等都按照商業標準收取，水電費基本上是民用水電費的兩倍，且沒有燃氣，維護成本較高。商業項目的配套、綠化無法與住宅項目相比。
Q5.商住兩用房使用年限是多少年?
普通住宅的住宅用地使用年限為70年，而商住兩用房用地的使用年限是40年(有部分可能是50年)。
Q6.商住兩用房到期后可以續期嗎?
按照《物權法》的規定，住宅70年之后可以自動續期;而對于商業項目土地，使用期限一般是40年。《物權法》對此類土地到期后的續期規定不太清晰。也就是說，居住用地到期后可以自動續期，而商業用地則不行。
（以上回答發布于2015-09-02，當前相關購房政策請以實際為準）
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