如果是商品房小區(qū)，一樓住宅一般是不允許改為商業(yè)鋪面的。擅自改造，會受到物業(yè)和城管的干預(yù)。如果是鄉(xiāng)村住宅，是可以改造為鋪面的，但房屋性質(zhì)不會改變。

營業(yè)性房產(chǎn)即市民所說的門面房在購買時自己用于經(jīng)營事業(yè)的需要繳納房價70%的1.2%為房產(chǎn)稅，對外出租的門市房需要繳納租金收益的12%為房產(chǎn)稅。

市民可到房產(chǎn)所處轄區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理交稅手續(xù)，市民辦理時需攜帶個人身份證明、房產(chǎn)證或房屋購買合同等房屋產(chǎn)權(quán)證明辦理。同時提醒，房屋出租的租金收益超過2000元的需攜帶雙方簽訂房屋租賃合同辦理相關(guān)手續(xù)。

一、業(yè)主是否可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房
如果經(jīng)過法定程序，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房是合法的。
二、住宅改商用房涉及哪些相關(guān)法律、法規(guī)
必須明確說明，“住改商”并不是無條件的，住宅業(yè)主在改變住宅用途時不能隨意而為，需要滿足兩個條件：


一是相關(guān)法律、法規(guī)沒有相應(yīng)的禁止性規(guī)定。


二是“住宅商用”必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，利害關(guān)系的業(yè)主不僅指“同幢樓房里其他的業(yè)主”，也包括“其他樓房里受到影響的業(yè)主”。這是妥善處理相鄰關(guān)系、充分尊重相鄰權(quán)的具體表現(xiàn)。如果相關(guān)的業(yè)主不同意，即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒有禁止，也不能將住宅改作商用。上述兩個條件必須是同時具備的，缺一不可。經(jīng)歸納，住宅改商用房主要涉及如下相關(guān)法律、法規(guī)：
《中華人民共和國物業(yè)民法典》第二百七十九條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。
第二百八十條：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第二百八十一條：建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。
緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

三、“住改非”房屋的征收補(bǔ)償如何認(rèn)定
“住改非”是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》第四條之規(guī)定“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償”；以及住建部公布的《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定“被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估。”本案法院認(rèn)定以營業(yè)年限為界定因素，再將兩部分的補(bǔ)償數(shù)額合計計算，合理合法，切實地避免了原告的合法權(quán)益受到侵害。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對征收補(bǔ)償內(nèi)容作出的規(guī)定，經(jīng)營用房比住宅用房要額外補(bǔ)償因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。一般來說，經(jīng)營性用房的單價相對較高，此部分拆遷補(bǔ)償價格評估的準(zhǔn)確與否，直接影響到拆遷當(dāng)事人的利益。

《中華人民共和國民法典》第二百七十九條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。