在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)會(huì)簽訂購(gòu)房合同，而在合同中會(huì)有關(guān)于不可抗力的規(guī)定。對(duì)于此條款中的“不可抗力”在法律上究竟是如何規(guī)定？

《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百五十三條 【不可抗力的定義】本法所稱(chēng)的“不可抗力”，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。(1) 

構(gòu)成不可抗力必須具備以下要件：

A.不可預(yù)見(jiàn)的偶然性。

不可抗力所指的事件必須是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不可預(yù)見(jiàn)的事件,它在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。當(dāng)然,這種預(yù)料之外的偶然事件,并非是當(dāng)事人完全不能想象的事件,有些偶然事件并非當(dāng)事人完全不能預(yù)見(jiàn)。但是由于它出現(xiàn)的概率極小,而被當(dāng)事人忽略不計(jì),把它排除在正常情況之外,但結(jié)果這種偶然事件真的出現(xiàn)了,這類(lèi)事件仍然屬于不可預(yù)見(jiàn)的事件。

在正常情況下,判斷其能否預(yù)見(jiàn)到某一事件的發(fā)生有兩個(gè)不同的標(biāo)準(zhǔn)：

一是客觀標(biāo)準(zhǔn),即在某種具體情況下,一般理智正常的人能夠預(yù)見(jiàn)到的,該合同當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到。如果對(duì)該種事件的預(yù)見(jiàn)需要一定的專(zhuān)門(mén)知識(shí),那么只要具有這種專(zhuān)業(yè)知識(shí)的一般正常水平的人所能預(yù)見(jiàn)到的事件則該合同當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)。

二是主觀標(biāo)準(zhǔn),就是在某種具體情況下,根據(jù)行為人的主觀條件,如當(dāng)事人的年齡、發(fā)育狀況、知識(shí)水平、職業(yè)狀況、受教育程度以及綜合能力等因素來(lái)判斷合同當(dāng)事人是否應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到。

B.不可控制的客觀性。

不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因?yàn)閭鶆?wù)人不可控制的客觀原因所導(dǎo)致的,債務(wù)人對(duì)事件的發(fā)生在主觀上既無(wú)故意,也無(wú)過(guò)失,主觀上也不能阻它發(fā)生。債務(wù)人對(duì)于非因?yàn)榭蓺w責(zé)于自己的原因而產(chǎn)生的事件,如果能夠通過(guò)主觀努力克服它,就必須努力去做,否則就不足以免除其債務(wù)。

不可抗力事件的不可預(yù)見(jiàn)性和偶然性決定了人們不可能列舉出它的全部外延,不能窮盡人類(lèi)和自然界可能發(fā)生的種種偶然事件。所以,盡管世界各國(guó)都承認(rèn)不可抗力可以免責(zé),但是沒(méi)有一個(gè)國(guó)家能夠確切地規(guī)定不可抗力的范圍,而且由于習(xí)慣和法律意識(shí)不同,各國(guó)對(duì)不可抗力的范圍理解也不同。

根據(jù)我國(guó)實(shí)踐、國(guó)際貿(mào)易慣例和多數(shù)國(guó)家有關(guān)法律的解釋,不可抗力事件的范圍主要由兩部分構(gòu)成：

一是由自然原因引起的自然現(xiàn)象,如,火災(zāi)、旱災(zāi)、地震、風(fēng)災(zāi)、大雪、山崩等;

二是由社會(huì)原因引起的社會(huì)現(xiàn)象,如,戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂、政府干預(yù)、罷工、禁運(yùn)、市場(chǎng)行情等。一般來(lái)說(shuō),把自然現(xiàn)象及戰(zhàn)爭(zhēng)、嚴(yán)重的動(dòng)亂看成不可抗力事件各國(guó)是一致的,而對(duì)上述事件以外的人為障礙,如政府干預(yù)、不頒發(fā)許可證、罷工、市場(chǎng)行情的劇烈波動(dòng),以及政府禁令、禁運(yùn)及政府行為等歸入不可抗力事件常引起爭(zhēng)議。因此,當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)應(yīng)具體約定不可抗力的范圍。事實(shí)上,各國(guó)都允許當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)自行約定不可抗力的范圍。自行約定不可抗力的范圍實(shí)際上等于自訂免責(zé)條款。

當(dāng)事人訂立這類(lèi)條款的方法一般有三種：

一種是概括式。即在合同中只概括地規(guī)定不可抗力事件的含義,不具體羅列可能發(fā)生的事件。如果合同簽訂后,客觀情況發(fā)生了變化,雙方對(duì)其含義發(fā)生爭(zhēng)執(zhí),則由受理案件的仲裁機(jī)關(guān)或法院根據(jù)合同的含義解釋發(fā)生的客觀情況是否構(gòu)成成不可抗力;

另一種是列舉式。即在合同中把屬于不可抗力的事件一一羅列出來(lái),凡是發(fā)生了所羅列的事件即構(gòu)成不可抗力,凡是發(fā)生了合同中未列舉的事件,即不構(gòu)成不可抗力事件;

第三種是綜合式。即在合同中既概括不可抗力的具體含義,又列舉屬于不可抗力范圍的事件。

遇到這樣的條款，我們普通消費(fèi)者應(yīng)該怎么做？

《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條 因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。(2)

《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十八條 當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。(3)

注：由于房屋的標(biāo)的大，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的利益影響均十分巨大，建議使用2014年住建部和國(guó)家工商總局聯(lián)合推薦的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》格式版本，且在具體簽約時(shí)，應(yīng)對(duì)由于政府限購(gòu)、限售、銀行貸款政策變更等對(duì)于合同履行的影響作出具體的約定，避免糾紛的發(fā)生。

引用資料

《中華人民共和國(guó)民法通則》.

《中華人民共和國(guó)合同法》.

《中華人民共和國(guó)合同法》.

法律分析：1、不能履行。又叫給付不能，是指?jìng)鶆?wù)人在客觀上已經(jīng)沒(méi)有履行能力，或者法律禁止債務(wù)的履行。在以特定物為標(biāo)的物的合同中，如房屋，該特定物毀損滅失，構(gòu)成不能履行。不能履行以訂立合同時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)，可分為自始不能履行和嗣后不能履行。前者可構(gòu)成合同無(wú)效者是違約的類(lèi)型。2、延遲履行。又稱(chēng)債務(wù)人延遲或者逾期履行，指?jìng)鶆?wù)人能夠履行，但在履行期限屆滿(mǎn)時(shí)卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。其構(gòu)成要件為：存在有效的債務(wù)夠履行務(wù)履行期徒過(guò)而債務(wù)人未履行務(wù)人未履行不具有正當(dāng)事由。是否構(gòu)成延遲履行，履行期限具有重要意義。3、不完全履行。是指?jìng)鶆?wù)人雖然履行了債務(wù)，但其履行不符合債務(wù)的本旨，包括標(biāo)的物的品種、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時(shí)為確定標(biāo)準(zhǔn)以履行期限屆滿(mǎn)仍未消除缺陷或者另行給付時(shí)為準(zhǔn)。如果債權(quán)人同意給債務(wù)人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付，那么在該寬限期屆滿(mǎn)時(shí)仍未消除或者令行為給付，則構(gòu)成不完全履行。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》 第一百八十條 因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。