房產(chǎn)糾紛解決途徑有哪些
摘要:房產(chǎn)中介在二手房交易中非常重要,中介提供的服務(wù)是否規(guī)范直接關(guān)系到房產(chǎn)買賣的安全性,在生活中客戶與房產(chǎn)中介產(chǎn)生的糾紛非常多,這些糾紛主要有哪些類型呢?下面,跟著小編一起來(lái)看看吧。【房產(chǎn)中介糾紛】房產(chǎn)中介糾紛有哪些類型房產(chǎn)糾紛解決途徑有哪些
1、因支付意向金引起的糾紛
中介帶買方看房,一旦客戶流露出購(gòu)買意向,中介往往會(huì)趁熱打鐵,說(shuō)服買方支付意向金并要求簽訂居間合同,而且會(huì)解釋支付的只是“意向金”而不是“定金”,如果買賣不成還會(huì)退還。但等到買方不想買要求返還時(shí),中介卻說(shuō)已交給賣方變成了“定金”,如果反悔會(huì)被沒(méi)收。
買方付“意向金”的時(shí)候,一定要看清楚居間合同對(duì)意向金是怎么約定的。通常中介提供的《居間合同》寫得密密麻麻,字又非常小,買方往往在中介的催促下粗粗看一下就簽了字,根本不清楚意向金是怎么變成定金的。《居間合同》其實(shí)比正式的買賣合同都重要,其中玄機(jī)很多,但在二手房買賣中往往被忽視,特別是里面約定的“意向金轉(zhuǎn)定金”的條款。
“意向金轉(zhuǎn)定金”通常約定由買方先付一部分錢款作為意向金交給中介,如果賣方同意居間合同中的條件(包括總價(jià)及付款方式),中介就將意向金轉(zhuǎn)交給賣方,此時(shí)意向金就轉(zhuǎn)為定金,如果買方反悔不買則不能要求返還,如果賣方反悔不賣則要雙倍返還。所以,買方付錢的時(shí)候確實(shí)是意向金,但如果賣方同意賣,那就變成定金了。所以一定要看清居間合同條款,不能隨隨便便就付了意向金。
2、因跳中介引起的糾紛
跳中介通常有兩種情況:
第一種情況:買方看房時(shí)簽了《看房確認(rèn)單》(《看房確認(rèn)單》上有買方跳開(kāi)中介與賣方私下成交,買方應(yīng)當(dāng)向中介支付違約金),看了房以后,買方通過(guò)其它中介公司成交。
買方通過(guò)其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收傭金,也有可能是通過(guò)其它中介公司談下來(lái)的成交價(jià)格更低一些。如果是前一個(gè)原因,毫無(wú)疑問(wèn)買方應(yīng)向前一家中介公司承擔(dān)違約責(zé)任,因?yàn)椤犊捶看_認(rèn)書》也具有約束力,買方的行為顯然違反了誠(chéng)信原則因而要承擔(dān)違約責(zé)任。但如果是后一種原因,買方實(shí)際上是按新的交易條件達(dá)成的合同,其目的并不是為了少付傭金,所以不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第二種情況:買賣雙方與中介簽訂《居間合同》(《居間合同》中有買賣雙方跳開(kāi)中介私自買賣要向中介支付違約金的內(nèi)容)后,為了規(guī)避中介費(fèi),買賣雙方先協(xié)議終止合同,再跳開(kāi)中介直接成交。但《居間合同》不只是一個(gè)買賣合同,還包括居間合同的內(nèi)容,即使買賣雙方終止了合同,也只能終止買賣合同,不能終止居間合同,這種情況下買賣雙方仍然應(yīng)當(dāng)向中介承擔(dān)違約責(zé)任。
3、因合同無(wú)效、終止引起的糾紛
合同無(wú)效的情況較為常見(jiàn)。比如:房子的產(chǎn)權(quán)登記為張三和李四,簽合同時(shí)只來(lái)了張三,張三可能會(huì)出具一份委托書說(shuō)明他已得到李四的授權(quán),或者只是口頭上告訴中介出售房屋已得到李四的同意。合同簽訂后,李四卻提出說(shuō)他從來(lái)沒(méi)有同意過(guò)。這時(shí)買方可能已經(jīng)支付了定金或者首付款,糾紛由此產(chǎn)生。
根據(jù)法律規(guī)定共有財(cái)產(chǎn)出售要得到所有共有人的同意,否則合同無(wú)效。很多人認(rèn)為合同無(wú)效就不會(huì)產(chǎn)生任何法律后果,這種看法是錯(cuò)誤的。合同法規(guī)定合同無(wú)效后,有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此如果確實(shí)沒(méi)有證據(jù)證明李四同意賣房,那合同無(wú)效,張三應(yīng)當(dāng)賠償買方的經(jīng)濟(jì)損失。但如果張三無(wú)力賠償,買方能不能追究中介公司的責(zé)任?筆者認(rèn)為要看中介公司有沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。如果中介公司有過(guò)錯(cuò),比如中介未對(duì)李四的授權(quán)進(jìn)行審核,那么中介應(yīng)當(dāng)賠償。如果中介沒(méi)有過(guò)錯(cuò),那么中介就不必賠償。在合同終止的情況中,造成合同終止的原因有很多,比如買賣雙方協(xié)商一致決定終止合同,再比如一方違約如逾期不付款另一方行使合同解除權(quán)而將合同解除。買賣雙方協(xié)商一致終止合同的,仍然應(yīng)當(dāng)向中介方支付適當(dāng)?shù)膱?bào)酬,如因一方違約造成買賣合同解除,違約方應(yīng)當(dāng)賠償中介方的損失即傭金的損失。
4、因未充分了解房屋情況引起的糾紛
買方付了定金后發(fā)現(xiàn)房子的朝向不是中介告知的南北朝向,或者發(fā)現(xiàn)房子滲水,這些情況在第一次看房時(shí)沒(méi)有發(fā)現(xiàn),買方于是提出退房,但此時(shí)房東不肯退還定金。買方能不能向中介索賠定金損失?
這類案件買方敗訴率非常高。房產(chǎn)中介只是居間方,居間人提供的服務(wù)是報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立的媒介服務(wù)。中介只是根據(jù)自己的知識(shí)和房東的描述將房屋的情況告知買方,“看房”會(huì)產(chǎn)生非常重要的法律后果即“認(rèn)可房屋的現(xiàn)狀”,包括朝向、位置、格局、質(zhì)量、裝修等等,買方看了房又認(rèn)為自己沒(méi)有看清楚而提出退房通常不會(huì)被法院所認(rèn)可,除非有證據(jù)證明賣方故意隱瞞房屋的缺陷。即使中介有意誤導(dǎo),買方也很難就被中介誤導(dǎo)的事實(shí)進(jìn)行舉證,因而會(huì)將自己陷入很不利的地步,所以買方不能輕信中介或房東對(duì)房屋情況的描述,一定要自己親自查看,仔細(xì)詢問(wèn)。
5、因中介提供信息不真實(shí)引起的糾紛
張某持偽造的預(yù)售合同通過(guò)中介公司與買方李某簽訂了買賣合同并收取了房款,此后張某被以詐騙罪判刑,于是李某起訴中介公司要求賠償。法院最后認(rèn)定中介公司未盡到審核義務(wù)并造成李某經(jīng)濟(jì)損失,因此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)程度相應(yīng)的賠償責(zé)任,判決中介公司承擔(dān)李某30%的經(jīng)濟(jì)損失。
比如某人找人假扮產(chǎn)權(quán)人,并持產(chǎn)權(quán)人的身份證和產(chǎn)證通過(guò)中介出售房產(chǎn),也安排了看房,中介通過(guò)一般的審核和調(diào)查不可能了解產(chǎn)權(quán)人系假扮(比如外表酷似產(chǎn)權(quán)人),那么中介就不用承擔(dān)責(zé)任。近期法院在一起類似案件中判決中介公司敗訴,筆者認(rèn)為有待商榷。因?yàn)楹贤ǖ?25條所規(guī)定居間人承擔(dān)賠償責(zé)任的條件是“故意隱瞞重要事實(shí)”或“故意提供虛假情況”,如果中介受到他人的欺騙而信以為真,并且憑其經(jīng)驗(yàn)和能力都不能分辨,那中介就不是一種“故意”的心理狀態(tài),甚至也沒(méi)有過(guò)失,在這種情況下,中介的審核義務(wù)已經(jīng)完成,不應(yīng)為他人的欺騙而賠償。
6、因吃差價(jià)引起的糾紛
中介吃差價(jià)有很多做法,有“明吃”也有“暗吃”,常見(jiàn)的有三種:
第一種,賣方明確表示將房屋賣給中介,中介再賣給第三方。此時(shí)賣方與中介成立買賣合同關(guān)系,因此中介即使吃差價(jià)完全合法。細(xì)分下來(lái),實(shí)際操作中有兩種做法:
一是賣方與中介簽訂買賣合同但不辦理過(guò)戶手續(xù),待中介找到買方后,再加價(jià)將合同轉(zhuǎn)讓給買方,由賣方與買方共同辦理過(guò)戶手續(xù)。
二是賣方與中介簽訂買賣合同后辦理過(guò)戶手續(xù)取得產(chǎn)證。中介找到買方后,再由中介和買方共同辦理過(guò)戶手續(xù)。
顯而易見(jiàn),前一種方式中介可獲得的利潤(rùn)更多一些,不過(guò),中介在采用此方法時(shí)一定要注意與賣方要在買賣合同中約定待中介找到適當(dāng)?shù)馁I方時(shí),賣方應(yīng)當(dāng)同意與買方另行簽訂買賣合同,此時(shí)中介系將買賣合同整體轉(zhuǎn)讓給買方而獲得差價(jià),所以應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法的規(guī)定取得債權(quán)人即賣方的同意。
第二種,賣方委托中介以不低于一定價(jià)格(如200萬(wàn)元)出售,而中介售價(jià)高于委托價(jià)(如210萬(wàn)元),則雙方成立委托代理銷售的關(guān)系,如果雙方對(duì)溢價(jià)部分(即10萬(wàn)元)沒(méi)有約定或約定不明,則該溢價(jià)部分應(yīng)當(dāng)歸賣方。但是,如果對(duì)溢價(jià)部分有約定,如約定溢價(jià)歸中介所有,則根據(jù)意思自治的原則,溢價(jià)部分應(yīng)當(dāng)歸中介。
第三種,在第二種情況下,如中介按最低委托價(jià)以委托人的名義與自己或與自己有密切聯(lián)系的第三方簽訂買賣合同,再將房屋加價(jià)賣出獲利的,則委托人可主張溢價(jià)部分。但在實(shí)務(wù)中法官對(duì)此的認(rèn)定可能會(huì)有所不同,比如中介買入后并不立即賣出而是持有,或者按買入價(jià)作為合同成交價(jià),這些都會(huì)影響到法官對(duì)案件的判斷。
7、因簽約過(guò)程不規(guī)范引起的糾紛
中介人員良莠不齊,一些中介業(yè)務(wù)員不按規(guī)范操作埋下許多糾紛的隱患。比如:簽了合同后不給正本而只給復(fù)印件、私收中介費(fèi)、找“托”抬價(jià)、故意隱瞞房屋的信息、引誘甚至欺騙客戶交納定金、將各方交納的稅費(fèi)故意算錯(cuò)等等。
買賣雙方既需要中介人員提供的服務(wù),又不能輕易相信中介的承諾特別是口頭承諾,對(duì)中介的話一定要冷靜判斷而不能全聽(tīng)全信,必要時(shí)最好上網(wǎng)核實(shí)或者向其它專業(yè)人員如律師咨詢。
8、因混淆居間及代理行為引起的糾紛
中介從事居間服務(wù),但也有一些時(shí)候中介只是一方的代理人,在授權(quán)范圍內(nèi)行事,此時(shí)中介所實(shí)施行為的法律后果應(yīng)由委托人承擔(dān),不能將中介實(shí)施的代理行為與居間行為混為一談。
在一起案件中,買賣雙方約定買方支付的定金及房款由中介轉(zhuǎn)交賣方,此后由于雙方發(fā)生糾紛,買方起訴中介要求中介退還已收的房款,最終法院認(rèn)定由于雙方均授權(quán)中介轉(zhuǎn)交房款,中介也在事實(shí)上將房款轉(zhuǎn)交給賣方,因此要求中介返還房款沒(méi)有法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù),故而駁回了買方的請(qǐng)求。
房產(chǎn)糾紛解決途徑有哪些
1、協(xié)商
協(xié)商是指當(dāng)事人行使自己的合法處分權(quán),在法律規(guī)定許可的前提下,互諒互讓,協(xié)商解決糾紛。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商對(duì)雙方所發(fā)生的糾紛進(jìn)行協(xié)商,提出一個(gè)雙方都滿意的解決方案,并就此達(dá)成一個(gè)糾紛解決協(xié)議。由雙方協(xié)商解決糾紛,對(duì)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商來(lái)講都是最好的解決糾紛的方式,因?yàn)檫@種方式既省時(shí)、省力又省錢。
2、調(diào)解
它是指在第三者的主持下,糾紛雙方當(dāng)事人經(jīng)過(guò)自愿協(xié)商,排除爭(zhēng)端,達(dá)成和解的一種方法和活動(dòng)。我國(guó)在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì),專門進(jìn)行民間糾紛的調(diào)解處理,包括房地產(chǎn)糾紛的調(diào)解。
3、仲裁
仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)。房地產(chǎn)糾紛發(fā)生后,公民可以根據(jù)仲裁協(xié)議提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)居中判明事實(shí),分清責(zé)任,依法作出仲裁裁決,解決房地產(chǎn)糾紛。仲裁裁決具有法律效力,當(dāng)事人必須執(zhí)行。我國(guó)根據(jù)《仲裁法》規(guī)定在各省、自治區(qū)、直轄市和地級(jí)市設(shè)立了仲裁委員會(huì)負(fù)責(zé)平等主體之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的仲裁,房地產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人當(dāng)然可以依法向房地產(chǎn)所在地的仲裁委員會(huì)提請(qǐng)仲裁。
4、訴訟
公司可以將房地產(chǎn)糾紛依法向人民法院提起訴訟。當(dāng)然前提是糾紛屬于人民法院受理范圍。
房產(chǎn)糾紛,怎么處理
1、協(xié)商,當(dāng)事人要關(guān)于糾紛先進(jìn)行協(xié)商;
2、協(xié)商不成請(qǐng)求調(diào)解;
3、如果對(duì)調(diào)解結(jié)果不滿意,可以向法院起訴;
4、當(dāng)事人有簽訂仲裁協(xié)議或仲裁條款可以申請(qǐng)仲裁。
5、《中華人民共和國(guó)民法典》
第一百八十六條,因當(dāng)事人一方的違約行為,損害對(duì)方人身權(quán)益、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的,受損害方有權(quán)選擇請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任。
第二百三十三條,物權(quán)受到侵害的,權(quán)利人可以通過(guò)和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。
二、應(yīng)該怎么避免房屋產(chǎn)權(quán)糾紛
弄清房屋產(chǎn)權(quán)是買賣房產(chǎn)的“必修課”,只有產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)才能順利上市交易。防范產(chǎn)權(quán)糾紛需要先確定房屋的具體產(chǎn)權(quán)是否有限制。
1、產(chǎn)權(quán)交易是否有限制。如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問(wèn)題。如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房,必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓,而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
2、承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)利。在同等條件下,房屋的承租人具備優(yōu)先購(gòu)買該房屋的權(quán)利,所以必須得到該承租人不購(gòu)買房屋的書面承諾,或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購(gòu)買該套房屋。
3、注意房屋用途限定。買房自住者可不必在意這一點(diǎn),但如果是準(zhǔn)備買房用作營(yíng)業(yè)或辦公,則應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公,就只能望“房”興嘆了。
4、房改房成本價(jià)未補(bǔ)足。1998年以前許多職工購(gòu)買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí),都是以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的。所以,如果購(gòu)買的是當(dāng)初以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房,那么就要確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。按相關(guān)規(guī)定,以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的房改房上市時(shí),應(yīng)該先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間的差價(jià)。
5、市民不能買集體土地房屋。根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定,集體土地上的農(nóng)民房屋,只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進(jìn)行,不能直接賣給城市居民。
6、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋9又稱小產(chǎn)權(quán)房屋)需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn),征地開(kāi)發(fā),只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí),才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。目前,很多城中村的房屋以較低的價(jià)格吸引城市居民購(gòu)買,聲稱可以辦理房產(chǎn)證。而實(shí)際上,此類房產(chǎn)證是鄉(xiāng)村集體發(fā)放的,不具備上市交易的條件。這類房屋一旦遇到糾紛或拆遷問(wèn)題,購(gòu)買者權(quán)益很難得到保障。
7、長(zhǎng)期未辦房產(chǎn)證的房子。如果購(gòu)買的房子已經(jīng)有多年的房齡,而房主只有購(gòu)房合同和發(fā)票,一直未辦理產(chǎn)權(quán)證,這類房產(chǎn)很可能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的問(wèn)題,導(dǎo)致最終無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。
這個(gè)時(shí)候買方要仔細(xì)查詢,到底是因房主不愿意繳納稅費(fèi)而未辦理,還是房子存在其他問(wèn)題,導(dǎo)致無(wú)法辦證。
此外,在房屋買賣交易完成的同時(shí),買家應(yīng)要求賣方及時(shí)協(xié)助自己到房管部門辦理房屋過(guò)戶手續(xù),以防賣方看房?jī)r(jià)上漲而毀約,給買方帶來(lái)不必要的麻煩。
實(shí)踐中,人們?cè)谫?gòu)買房屋尤其是買二手房的過(guò)程中,都可能會(huì)發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)糾紛,因房屋產(chǎn)權(quán)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是非常重要的,因此在發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)糾紛時(shí),購(gòu)房者要懂得如何維權(quán)。
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