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購房合同中,定金與違約金能不能同時適用?(購房定金和違約金是否可同時賠付)

首頁 > 財產(chǎn)房產(chǎn)2024-03-02 23:52:57

違約金 定金同時適用

轉自:法律之家
1、7違約責任的形式
實際上,我國民法規(guī)定的違約責任有七種形式,即發(fā)生違約時承擔違約責任的具體方式。七種方式分別是:實際履行、補救措施(修理、更換、重做)、支付違約金、違約金、賠償損失、減少價款或者報酬、支付費用或者喪失利息請求權(遲延接收時的違約責任)。
第二,不能一起使用的兩種違約責任形式
當然,支付違約金和適用定金違約金是訴訟中不能一起使用的兩種違約責任形式。103010第588條規(guī)定,“當事人既約定違約金又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”那么,如何選擇訴訟中的適用,對案件的結果有一定的影響。
先說違約金。司法實踐中,筆者在法院判決書中看到,違約金是有分類適用的,即違約金大致可以分為不履行違約金、逾期履行違約金和瑕疵履行違約金。三種違約金的適用范圍不同:1。不履行合同適用違約金是指違約方不履行合同的主要義務。當事人在案件中行使合同解除權并主張違約金的,違約金是基于對方不履行合同的主要義務,應當?shù)韧诓宦男械馁r償。2.逾期履行和瑕疵履行違約金是在違約方履行合同主要義務的前提下,給予守約方接受違約方逾期或瑕疵履行的補償。如雙方在合同中約定,一方違約時,應向守約方支付相當于未付款總額10%的違約金。
另外,在選擇主張違約金時,也可以參考《民法典》第584條。“當事人一方不履行合同義務或者不按照約定履行合同義務,給對方造成損失的,賠償損失的數(shù)額應當相當于違反合同所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益;但是,不得超過違約方在訂立合同時預見或者應當預見的損失。”由此可見,在主張違約金時,要注意一些限制,或者在代理對方律師時,可以從以下幾個方面進行抗辯:可預見的規(guī)則;減損規(guī)則(即對方違約后,應采取適當措施防止損失擴大,否則不能就擴大的部分主張賠償);斷層偏移規(guī)律;盈虧平衡規(guī)則等。
第三,案例索引
(2021)遼02終字第8477號、中利國際租賃有限公司、大連銀豐國際貿易有限公司等融資租賃合同糾紛案。
裁判要點:中利公司作為出租人行使訴訟權利及其違約金請求權的性質分析。根據(jù)《民法典》第十條第一款規(guī)定,出租人請求承租人支付合同約定的全部未支付租金,解除融資租賃合同的,人民法院應當告知其依照《民法通則》第七百五十二條作出選擇。結合本案中利公司的申請,其并未行使解除合同的權利,而是要求承租人銀豐貿易公司支付全部租金。在這種情況下,出租人在合同繼續(xù)履行的情景下,仍然要求承租人履行合同項下的義務。違約金主要是彌補違約方違約造成的損失。當然,違約金還包括對違約方的負面評價,即也具有一定的懲罰性。因此,違約金的范圍還可以包括守約方的合理預期利益的損失。因此,違約金大致可以分為不履行違約金、逾期履行違約金和瑕疵履行違約金。三種違約金的適用范圍不同:1。不履行合同適用違約金是指違約方不履行合同的主要義務。出租人中利公司在本案中行使合同解除權并主張違約金的,違約金是基于承租人不履行合同的主要義務,應等同于不履行的賠償。2.逾期履行和瑕疵履行違約金是在違約方履行合同主要義務的前提下,給予守約方接受違約方逾期或瑕疵履行的補償。具體來說,本案中,雙方在合同中約定,承租人違約時,應向出租人支付未到期租金總額10%的違約金。根據(jù)雙方的訴求,銀豐貿易公司的實際租賃期限只有2個月,中利公司作為出租方,在承租人逾期后將立即收回租賃物。因此,上述合同方法計算的違約金不等于中利公司主張的逾期履約損失。在銀豐貿易公司辯稱違約金過高的前提下,一審法院根據(jù)中利公司的實際損失,綜合考慮合同履行情況、當事人的過錯程度、逾期利息等綜合因素,決定以剩余未支付租金421.2萬元為基數(shù),按照國家銀行借貸中心公布的貸款市場報價利率,計算自2020年11月28日起至實際履行之日止的違約金。違約金的計算方法符合公平原則,本院予以同意。
四。摘要
綜上所述,在合同中同時約定違約金和定金的情況下,責任形式的選擇會對我們的訴訟結果產(chǎn)生一定的影響。在選擇違約金時,要明確合同的履行程度,是否是初始履行階段,合同的主要義務是否已經(jīng)履行。同時,要明確自己主張的違約金是不履行違約金、逾期履行違約金還是瑕疵履行違約金,并與定金罰則的計算結果進行比較,以便選擇訴訟策略。并注意考慮,主張違約金的限制或擔任對方律師時可以進行的四種辯護規(guī)則,即:可預見規(guī)則;減損規(guī)則;斷層偏移規(guī)律;盈虧平衡法則等。在選擇定金罰則時,要考慮實際損失,定金是否能彌補實際損失,是否要支付定金以外的損害賠償。

違約金和定金能不能并用

法律主觀:

定金與違約金不能夠并用。,《中華人民共和國民法典》,第五百八十八條,當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。根據(jù)該條規(guī)定,定金條款或違約金條款不可并用,當事人只可擇其一而行使之。,第五百八十六條,定金的數(shù)額由當事人約定,但不得超過主合同標的額的20%。至于違約金的數(shù)額,法律沒有明確的限制性規(guī)定,實踐中一般由當事人雙方自愿商定。,合同履行和實際情況來看,造成當事人違約的原因多種多樣,1.由于合同主體方面的原因而造成違約。,2.由于合同規(guī)定的履行期限不明確、不完備而造成的違約。合同規(guī)定的履行期限不明,容易使當事人誤解或者曲解,致使當事人違約。,3.由于主管機關對合同審查、管理不嚴,合同缺乏可行性研究,所簽合同不能履行。,4.市場行情變化或者價格大幅升降,從而影響合同的全面履行,造成當事人違約。,5.因發(fā)生自然災害等不可抗力的事件而導致合同不能履行。,6.因發(fā)生情勢變更而導致合同當事人違約。,1.根本目的不同。定金是以確保債權的實現(xiàn)為根本目的,因此定金屬于擔保的一種形式。而違約金根本目的是制裁違約行為,是民事責任的承擔方式。,2.交付的時間不同。定金只能在合同履行之前交付,而違約金只能在當事人一方違約后交付。,3.發(fā)生的根據(jù)不同。定金是由當事人雙方在定金合同中約定的,而違約金一般是當事人自己約定的。,4.確定的標準不同。定金的數(shù)額不能超過法律規(guī)定的數(shù)額,根據(jù)擔保法的規(guī)定,定金最高不能超過合同標的額的20%,超過部分無效。而違約金因具有預定賠償金的性質,是根據(jù)違約可能造成的損失額來確定。,定金和違約金是有區(qū)別的,定金是在簽署合同的時候就給了的,而違約金是在一方違約的時候,按照合同里面的違約規(guī)定來進行賠償。

法律客觀:

《中華人民共和國民法典》
第五百七十七條
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

《中華人民共和國民法典》
第五百八十五條
當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

《中華人民共和國民法典》
第五百八十八條
當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
定金不足以彌補一方違約造成的損失的,對方可以請求賠償超過定金數(shù)額的損失。

違約金和定金可不可以同時適用

法律分析:不能。當事人既主張約定違約金,又主張定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或定金條款。因此定金與違約金不能同時適用,只能選擇適用。從法理上進行分析,定金罰則具有懲罰性,違約金也具有懲罰性,如果同時并用,則有違公平原則的基本精神。對于違約方過于苛刻,另一方則獲得不應該獲得的收入。

法律依據(jù):《中華人民共和國民法典》

第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第五百八十二條 履行不符合約定的,應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確,依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的,受損害方根據(jù)標的的性質以及損失的大小,可以合理選擇請求對方承擔修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

第五百八十五條 當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應當履行債務。

既約定了違約金又約了定金,如何適用

當合同中同時約定了違約金和定金時,一般認為定金是違約金的上限,但需按實際情況具體分析適用。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第114條規(guī)定,當事人可以在合同中約定違約金。同時,根據(jù)《中華人民共和國合同法》第93條規(guī)定,買賣合同中買方可以預付定金。在實際合同中,如果既約定了違約金又約了定金,那么需要具體分析適用。一般來說,定金與違約金不同,定金是作為雙方履行合同的保證而交納的,而違約金則是當一方違約時向對方賠償?shù)囊环N形式。因此,在合同中同時約定了違約金和定金時,一般認為定金是違約金的上限。也就是說,如果當事人違約導致對方損失超過了定金金額,則違約方還需要支付差額部分的違約金賠償給受約方。然而,具體適用還需要結合實際情況,如雙方在簽訂合同時有無談判、定金和違約金的總金額大小以及合同中相關條款的具體表述等。若合同中明確規(guī)定定金不作為違約金使用或者雙方事后達成協(xié)議將定金視為全部違約金,則需按照約定執(zhí)行。

如果合同中對定金和違約金的使用沒有具體約定會怎樣?如果合同中對定金和違約金的使用沒有具體約定,一般需根據(jù)當事人的交易習慣、誠信原則等因素進行分析判斷。適用中華人民共和國合同法第226條規(guī)定的“無相對人意思表示”的規(guī)定,由于合同沒有約定,雙方應當按照通常的做法處理。如通常的做法是將定金和違約金同時視為保證金,則可按此方法適用。

合同中同時約定了違約金和定金時,一般認為定金是違約金的上限,但需按實際情況具體分析適用。若雙方未對定金和違約金的使用作出具體約定,則需根據(jù)當事人的交易習慣、誠信原則等因素進行分析判斷。在合同約定違約金時,要注意不要過分提高損害賠償?shù)臄?shù)額。

【法律依據(jù)】:
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 當事人可以預先約定違約金,但是違約金不應當過分提高損害賠償?shù)臄?shù)額。

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