法律分析:夫妻一方擅自出賣共有房產,第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續有效,其余情況下屬于無效的。離婚時,夫妻的共同財產由雙方協議處理;協議不成的,由人民法院根據財產的具體情況,按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。
法律依據:《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋(一)》 第三十二條 婚前或者婚姻關系存續期間,當事人約定將一方所有的房產贈與另一方或者共有,贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與,另一方請求判令繼續履行的,人民法院可以按照民法典第六百五十八條的規定處理。
夫妻一方能否私自賣房子,需要看是否具有處分權。法律規定,無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。房屋出賣人未經妻子同意未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的,買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。根據《民法典》第五百九十七條的規定,因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的,買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物,依照其規定。
法律客觀:根據《中華人民共和國物權法》第九十七條規定,處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產做重大修繕的應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。根據《中華人民共和國房地產管理法》第三十八條中第四項規定,共有房地產,未經其他人書面同意的,不得轉讓。同時依據《中華人民共和國物權法》第九條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。綜合以上法律規定,仲裁庭做出裁決:雙方當事人簽訂的房屋買賣合同無效,對申請人要求過戶的仲裁請求不予支持。那夫妻倆共同共有的房屋,一方是不是絕對不能處置呢?記者從濟南仲裁委員會了解到,這也不是絕對的,根據近日剛頒布的《婚姻法司法解釋(三)》第十一條規定:一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續,另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持。
夫妻一方是否有權處分房屋需要具體分析: 1、認定夫妻一方擅自處分 夫妻共有房產 ,構成無權處分,確認 房屋買賣合同無效 ,但購房的第三人屬于善意取得; 2、認定夫妻一方擅自處分 夫妻共有財產 ,構成無權處分,確認房屋買賣合同無效; 3、認定夫妻一方擅自處分夫妻共有房產的行為部分有效; 4、認定夫妻一方雖未經另一方同意出賣夫妻共有房產,但依照《最高人民法院關于審理 買賣合同糾紛案 件適用法律問題的解釋》第三條的規定,應認定 房屋買賣合同有效 ,第三人因夫妻另一方不協助 辦理房產過戶手續 導致房屋產權無法過戶的,有權請求賣房的夫妻一方 承擔違約責任 或要求 解除房屋買賣合同 并主張賠償損失。
法律客觀:《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移,買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持。
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