法律主觀：

為正確審理業主建筑物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。依法取得建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分所有權的人，或者雖未依法登記取得所有權，但基于買賣、贈與等旨。

法律客觀：

在現代社會中，人口在不斷增長，高層建筑也越來越多，要理清建筑物中各個業主之間的專有和共有關系，首先就應該了解法律關于建筑物區分所有權的有關規定，下面了解物權法中關于建筑物區分所有權的相關規定。1、什么是建筑物區分所有權?《物權法》第七十條規定業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。一般認為建筑物區分所有權人享有三個方面的權利：①對專有部分享有的專有所有權;②對共有部分的共有權;③因共同關系所產生的成員權。成員權又稱社員權，是指建筑物區分所有權人基于在一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關系而產生的，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權利與承擔的義務。共有所有權是建筑物所有人對建筑物指共用部分所享有的占用、使用及收益的權利;其中，全體所有人的公用部分主要由電梯、樓梯、走廊、庭院、管道、屋頂、地下室等等;部分所有人的共用部分主要有：各單元內的樓梯，各樓層之間的樓板，兩套住宅之間的隔墻等。各共有人在分享權利時應當以共用部分的本來用途使用共用部分;并分擔共同的費用和負擔;不得擅自對共用部分進行修繕或拆除等。案例：甲有一套三室的住房，和乙是鄰居，甲在裝修房屋時，請工人在和乙共用的墻壁上掏了一個高2米，寬1.5米的壁櫥，乙不知情，后來乙在挪動家具時不小心碰到了這面共用的墻壁，沒想到，墻壁竟然塌了，并砸傷了乙，經過仔細察看，是甲裝修時把墻壁掏的過深了，只剩下很薄的一層，所以乙輕微碰撞就使墻塌了，于是，乙要求甲將墻壁恢復原狀，并賠償損失，而甲認為墻壁是他房子的一部分，他已經出錢買了房子，就有權掏墻壁，而且甲還說是因乙自己的碰撞導致墻壁塌的，后訴至法院。本案爭議的焦點是二者房屋共有的墻壁到底歸誰所有和誰有權使用。根據《物權法》的規定，甲和乙的房屋毗連，共用一墻壁，此墻壁應該屬于部分區分所有人的共有部分，雙方對墻壁都享有一定的權利，但同時必須履行一定的義務，即在行使自己權利的同時，不得損害他人的合法權益。所以本案中，甲應當承擔修復墻壁和賠償乙的損害的責任。第八十四條不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。1、專有所有權是建筑物所有權人對專有部分享有的自由使用、收益和處分的權利。《物權法》第七十一條業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。2、共有所有權《物權法》第73、74、79條明確規定以下部分屬于全體業主共有：①建筑區劃內的道路，屬于城鎮公共道路的除外;②建筑物區劃內的綠地，城鎮公共綠地、明示個人所有的除外;③建筑區劃內的物業服務用房;④占用業主公用的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;⑤建筑物及其附屬設施的維修基金;3、因共同關系所產生的成員權。成員權又稱社員權，是指建筑物區分所有權人基于在一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關系而產生的，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權利與承擔的義務。依照《物權法》78～83條的規定：①全體業主組成業主大會，業主大會選舉業主委員會，兩個組織的權利是：業主大會、業主委員會的決定對業主具有約束力;業主大會、業主委員會對建筑物內的侵害他人合法權益的行為可以行事物上請求權及損害賠償請求權。管理方式:可以由業主自住管理，也可以委托(物業服務機構)管理，受托管理人受業主的監督。③管理規則：重要事項應由業主共同決定，改建、重建建筑物及其附屬設施的，籌集、使用維修基金的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;其他重要事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。④改變建筑物用途的，《物權法》第七十七條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。⑤《物權法》第七十八條業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。4、住宅小區的地下車庫歸誰所有?《物權法》第七十四條建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。《物業管理條例》第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。第五十條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。①如果開發商未將地下車庫的建筑面積計算到共攤面積中;也未承諾無償提供地下車庫;同時也未將建造地下車庫的成本核算進住宅開發成本之內，則所有權應歸屬于開發商。但是即便如此，開發商也不能把車庫出售給任何非業主。如果按建設規劃要求，開發商必須為小區業主提供車庫，則開發商只能將車位在出售住宅時一同出售給小區內的業主所有，此時，出售所得價款應歸開發商所有。②如果開發商已經將地下車庫的建筑面積計算到共攤面積中或為吸引購房者購房，承諾無償提供地下車庫;或將建設地下車庫的成本核算進住宅開發成本之內，則所有權應屬于全體業主所有。當然，經全體業主大會同意，可以確定該車庫的專有使用權，即部分業主可以通過專有使用權取得對停車場的使用權，使用費歸全體業主所有，用于物業管理之需。

建筑物區分所有權是指根據使用功能，將一棟建筑物于結構上區分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權與對共用部分的共有權的結合。
建筑物區分所有權，是指在同一棟建筑物上存在多個所有權的情形。這種狀況，主要是現代社會大量高層或多層樓房的出現帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現，在城市已形成了很多的住宅小區，業主的建筑物區分所有權已經成為私人不動產物權中的重要內容。物權法適應現實的要求，確立了我國的建筑物區分所有權。
法律規定
根據《物權法》規定，業主的建筑物區分所有權，包括了三個方面的基本內容：一是對專有部分的所有權。即業主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現居住或者經營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建筑區劃內的共有部分享有共有權。即每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權利；對建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。三是對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業主大會進行管理。業主的建筑物區分所有權三個方面的內容是一個不可分離的整體。在這三個方面的權利中，專有部分的所有權占主導地位，是業主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。如果業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權利則也一并轉讓。
業主享有建筑物區分所有權的同時，也必須履行相應的義務。如行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益，像裝修房子時不能破壞建筑物的整體結構；在住宅里面不得存放易燃易爆等危險物品；對公共部分行使共有權時，要遵守法律的規定和業主委員會的約定；認繳建筑物共有部分的維護資金等。
建筑物區分所有權制度在調整建筑物區分所有關系中發揮著十分重要的作用。在現代社會，隨著工商業的發展和經濟的繁榮，城市人口急劇增加，繼衣食之后的居住問題日趨突出，對建筑面積的增長需求和土地面積的有限性，都促使建筑物不斷向高空發展，而由此產生的建筑物區分所有的現象日益增多，但我國民法通則中并無相關規定，從而法官在解決糾紛時只能借鑒國外法律的相關規定。在我國制定物權法之際，人大建議稿，社科院建議稿和人大法工委的征求意見稿三個建議稿都無一例外的肯定了建筑物區分所有權存在的必要性，因此筆者在此對建筑物區分所有權進行必要的分析，并對各建議稿中的相關條文進行評析，以期望對在物權法中更完善的規定建筑物區分所有權有所幫助。 一、建筑物區分所有權的歷史發展在原始社會，由于生產力水平低下，人們只能穴居巢洞，故不可能形成建筑物區分所有權的觀念。通說認為，建筑物區分所有權觀念的萌芽，濫觴于人類文明之始的奴隸社會。在奴隸社會，由于生產和交換的發展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。為滿足城市人口居住和經營的需要，公元前兩千年的古巴倫王國，產生了類似于現代區分所有建筑物的建筑物形態，標志著建筑物區分所有權的正式萌芽。在羅馬法中，由于貫徹了“一物一權”主義的原則，尤其是確認了所謂“建筑物所有權屬于建筑物所附著之土地所有人”或“地上物屬土地所有人”的原則，所以并不存在建筑物的區分所有權問題。其后的日耳曼法，曾經形成所謂的“階層所有權”，在某種程度上承認了建筑物區分所有權，但并不完整。自十九世紀上半葉開始，英、法、德、意、瑞（士）等國先后進行了工業革命，加速了城市和工業中心的急劇發展。隨著建筑材料和建筑技術的發展，高屋建筑拔地而起，多個業主或承租人共同使用同一樓宇的現象出現，但與此相關的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建筑物區分所有權法律制度的呼聲高漲。1804年，《法國民法典》第644條的規定，開創了近代民法建立建筑物區分所有權制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及舊中國國民政府的民法典等先后建立了建筑物區分所有權法律制度。進入二十世紀，兩次世界大戰堪稱人類浩劫，原有建筑物遭到極大破壞。另一方面人口激增，并紛紛涌向城市，致使住宅問題更趨嚴峻。但與此同時，科學技術的進步客觀上又為建筑物向更高的立體化方向發展提供了基本條件。為了解決日益復雜的建筑物區分所有權法律關系，各國或重新檢討已有的法律制度，或者積極創設新的理論體系，促進了建筑物區分所有權制度的發展。 二、建筑物區分所有權概念的界定關于什么是建筑物區分所有權，理論界有不同的看法，其中比較有代表性的并且為多數學者所接受的是“二元論說”和“三元論說”。 依“二元論說”，建筑物區分所有權，是指數人區分所有一建筑物時，各所有人對其獨自占有、使用的部分享有專有所有權，并對全體所有人共同使用或數個所有人之間共同使用的部分享有共有所有權的一種復合物權。

法律主觀：

一、建筑物區分所有權的內容有什么
業主的建筑物區分所有權 ，包括了三個方面的基本內容：
1.對專有部分的所有權。即業主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現居住或者經營的目的;也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情;還可以用來抵押貸款或出售給他人。
2.對建筑區劃內的共有部分享有共有權。
3.對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共部分進行管理。
二、建筑物區分所有權特征包括什么
建筑物區分所有權 特征包括：
1.建筑物區分所有權的客體具有整體性。建筑物區分所有權是建筑在整體的建筑物上區域所有的所有權形式。
2.建筑物區分所有權的內容具有多樣性。建筑物區分所有權是由專有權、共有權和成員權三個部分組成。
3.建筑物區分所有權的本身具有統一性。建筑物區分所有權不是權力的組合，而是一個獨立、統一、整體的權利。
4.建筑物區分所有權中的專有權具有主導性。建筑物區分所有權的權利人擁有了專有權就必然擁有共有權、管理權。
三、建筑物區分所有權登記需要業主自己去嗎
建筑物區分所有權登記一般不需要業主自己去辦理，建設部出臺的 房屋登記辦法 當中明確規定，開發商在辦理房屋所有權初始登記的時候，一般就會完成建筑物區分所有權的登記，業主在依法辦理了房產證之后，就依法享有了建筑物區分所有權。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第二百七十一條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。 《中華人民共和國民法典》第二百七十二條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。