法律主觀：

為正確審理業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。依法取得建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分所有權(quán)的人，或者雖未依法登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與等旨。

法律客觀：

在現(xiàn)代社會(huì)中，人口在不斷增長，高層建筑也越來越多，要理清建筑物中各個(gè)業(yè)主之間的專有和共有關(guān)系，首先就應(yīng)該了解法律關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定，下面了解物權(quán)法中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定。1、什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)?《物權(quán)法》第七十條規(guī)定業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。一般認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)人享有三個(gè)方面的權(quán)利：①對專有部分享有的專有所有權(quán);②對共有部分的共有權(quán);③因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)。成員權(quán)又稱社員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。共有所有權(quán)是建筑物所有人對建筑物指共用部分所享有的占用、使用及收益的權(quán)利;其中，全體所有人的公用部分主要由電梯、樓梯、走廊、庭院、管道、屋頂、地下室等等;部分所有人的共用部分主要有：各單元內(nèi)的樓梯，各樓層之間的樓板，兩套住宅之間的隔墻等。各共有人在分享權(quán)利時(shí)應(yīng)當(dāng)以共用部分的本來用途使用共用部分;并分擔(dān)共同的費(fèi)用和負(fù)擔(dān);不得擅自對共用部分進(jìn)行修繕或拆除等。案例：甲有一套三室的住房，和乙是鄰居，甲在裝修房屋時(shí)，請工人在和乙共用的墻壁上掏了一個(gè)高2米，寬1.5米的壁櫥，乙不知情，后來乙在挪動(dòng)家具時(shí)不小心碰到了這面共用的墻壁，沒想到，墻壁竟然塌了，并砸傷了乙，經(jīng)過仔細(xì)察看，是甲裝修時(shí)把墻壁掏的過深了，只剩下很薄的一層，所以乙輕微碰撞就使墻塌了，于是，乙要求甲將墻壁恢復(fù)原狀，并賠償損失，而甲認(rèn)為墻壁是他房子的一部分，他已經(jīng)出錢買了房子，就有權(quán)掏墻壁，而且甲還說是因乙自己的碰撞導(dǎo)致墻壁塌的，后訴至法院。本案爭議的焦點(diǎn)是二者房屋共有的墻壁到底歸誰所有和誰有權(quán)使用。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，甲和乙的房屋毗連，共用一墻壁，此墻壁應(yīng)該屬于部分區(qū)分所有人的共有部分，雙方對墻壁都享有一定的權(quán)利，但同時(shí)必須履行一定的義務(wù)，即在行使自己權(quán)利的同時(shí)，不得損害他人的合法權(quán)益。所以本案中，甲應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)墻壁和賠償乙的損害的責(zé)任。第八十四條不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。1、專有所有權(quán)是建筑物所有權(quán)人對專有部分享有的自由使用、收益和處分的權(quán)利。《物權(quán)法》第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。2、共有所有權(quán)《物權(quán)法》第73、74、79條明確規(guī)定以下部分屬于全體業(yè)主共有：①建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外;②建筑物區(qū)劃內(nèi)的綠地，城鎮(zhèn)公共綠地、明示個(gè)人所有的除外;③建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房;④占用業(yè)主公用的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;⑤建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金;3、因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)。成員權(quán)又稱社員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。依照《物權(quán)法》78～83條的規(guī)定：①全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)，兩個(gè)組織的權(quán)利是：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定對業(yè)主具有約束力;業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對建筑物內(nèi)的侵害他人合法權(quán)益的行為可以行事物上請求權(quán)及損害賠償請求權(quán)。管理方式:可以由業(yè)主自住管理，也可以委托(物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu))管理，受托管理人受業(yè)主的監(jiān)督。③管理規(guī)則：重要事項(xiàng)應(yīng)由業(yè)主共同決定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，籌集、使用維修基金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;其他重要事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。④改變建筑物用途的，《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。⑤《物權(quán)法》第七十八條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。4、住宅小區(qū)的地下車庫歸誰所有?《物權(quán)法》第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。①如果開發(fā)商未將地下車庫的建筑面積計(jì)算到共攤面積中;也未承諾無償提供地下車庫;同時(shí)也未將建造地下車庫的成本核算進(jìn)住宅開發(fā)成本之內(nèi)，則所有權(quán)應(yīng)歸屬于開發(fā)商。但是即便如此，開發(fā)商也不能把車庫出售給任何非業(yè)主。如果按建設(shè)規(guī)劃要求，開發(fā)商必須為小區(qū)業(yè)主提供車庫，則開發(fā)商只能將車位在出售住宅時(shí)一同出售給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主所有，此時(shí)，出售所得價(jià)款應(yīng)歸開發(fā)商所有。②如果開發(fā)商已經(jīng)將地下車庫的建筑面積計(jì)算到共攤面積中或?yàn)槲彿空哔彿浚兄Z無償提供地下車庫;或?qū)⒔ㄔO(shè)地下車庫的成本核算進(jìn)住宅開發(fā)成本之內(nèi)，則所有權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。當(dāng)然，經(jīng)全體業(yè)主大會(huì)同意，可以確定該車庫的專有使用權(quán)，即部分業(yè)主可以通過專有使用權(quán)取得對停車場的使用權(quán)，使用費(fèi)歸全體業(yè)主所有，用于物業(yè)管理之需。

建筑物區(qū)分所有權(quán)是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權(quán)與對共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。
建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指在同一棟建筑物上存在多個(gè)所有權(quán)的情形。這種狀況，主要是現(xiàn)代社會(huì)大量高層或多層樓房的出現(xiàn)帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現(xiàn)，在城市已形成了很多的住宅小區(qū)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要內(nèi)容。物權(quán)法適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的要求，確立了我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)。
法律規(guī)定
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括了三個(gè)方面的基本內(nèi)容：一是對專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益和增進(jìn)與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。即每個(gè)業(yè)主在法律對所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。三是對共有部分享有共同管理的權(quán)利，即有權(quán)對共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)通過參加和組織業(yè)主大會(huì)進(jìn)行管理。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)三個(gè)方面的內(nèi)容是一個(gè)不可分離的整體。在這三個(gè)方面的權(quán)利中，專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利則也一并轉(zhuǎn)讓。
業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的同時(shí)，也必須履行相應(yīng)的義務(wù)。如行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，像裝修房子時(shí)不能破壞建筑物的整體結(jié)構(gòu)；在住宅里面不得存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品；對公共部分行使共有權(quán)時(shí)，要遵守法律的規(guī)定和業(yè)主委員會(huì)的約定；認(rèn)繳建筑物共有部分的維護(hù)資金等。
建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在調(diào)整建筑物區(qū)分所有關(guān)系中發(fā)揮著十分重要的作用。在現(xiàn)代社會(huì)，隨著工商業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的繁榮，城市人口急劇增加，繼衣食之后的居住問題日趨突出，對建筑面積的增長需求和土地面積的有限性，都促使建筑物不斷向高空發(fā)展，而由此產(chǎn)生的建筑物區(qū)分所有的現(xiàn)象日益增多，但我國民法通則中并無相關(guān)規(guī)定，從而法官在解決糾紛時(shí)只能借鑒國外法律的相關(guān)規(guī)定。在我國制定物權(quán)法之際，人大建議稿，社科院建議稿和人大法工委的征求意見稿三個(gè)建議稿都無一例外的肯定了建筑物區(qū)分所有權(quán)存在的必要性，因此筆者在此對建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行必要的分析，并對各建議稿中的相關(guān)條文進(jìn)行評析，以期望對在物權(quán)法中更完善的規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)有所幫助。 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的歷史發(fā)展在原始社會(huì)，由于生產(chǎn)力水平低下，人們只能穴居巢洞，故不可能形成建筑物區(qū)分所有權(quán)的觀念。通說認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)觀念的萌芽，濫觴于人類文明之始的奴隸社會(huì)。在奴隸社會(huì)，由于生產(chǎn)和交換的發(fā)展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。為滿足城市人口居住和經(jīng)營的需要，公元前兩千年的古巴倫王國，產(chǎn)生了類似于現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的建筑物形態(tài)，標(biāo)志著建筑物區(qū)分所有權(quán)的正式萌芽。在羅馬法中，由于貫徹了“一物一權(quán)”主義的原則，尤其是確認(rèn)了所謂“建筑物所有權(quán)屬于建筑物所附著之土地所有人”或“地上物屬土地所有人”的原則，所以并不存在建筑物的區(qū)分所有權(quán)問題。其后的日耳曼法，曾經(jīng)形成所謂的“階層所有權(quán)”，在某種程度上承認(rèn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)，但并不完整。自十九世紀(jì)上半葉開始，英、法、德、意、瑞（士）等國先后進(jìn)行了工業(yè)革命，加速了城市和工業(yè)中心的急劇發(fā)展。隨著建筑材料和建筑技術(shù)的發(fā)展，高屋建筑拔地而起，多個(gè)業(yè)主或承租人共同使用同一樓宇的現(xiàn)象出現(xiàn)，但與此相關(guān)的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的呼聲高漲。1804年，《法國民法典》第644條的規(guī)定，開創(chuàng)了近代民法建立建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及舊中國國民政府的民法典等先后建立了建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度。進(jìn)入二十世紀(jì)，兩次世界大戰(zhàn)堪稱人類浩劫，原有建筑物遭到極大破壞。另一方面人口激增，并紛紛涌向城市，致使住宅問題更趨嚴(yán)峻。但與此同時(shí)，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步客觀上又為建筑物向更高的立體化方向發(fā)展提供了基本條件。為了解決日益復(fù)雜的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系，各國或重新檢討已有的法律制度，或者積極創(chuàng)設(shè)新的理論體系，促進(jìn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的發(fā)展。 二、建筑物區(qū)分所有權(quán)概念的界定關(guān)于什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)，理論界有不同的看法，其中比較有代表性的并且為多數(shù)學(xué)者所接受的是“二元論說”和“三元論說”。 依“二元論說”，建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指數(shù)人區(qū)分所有一建筑物時(shí)，各所有人對其獨(dú)自占有、使用的部分享有專有所有權(quán)，并對全體所有人共同使用或數(shù)個(gè)所有人之間共同使用的部分享有共有所有權(quán)的一種復(fù)合物權(quán)。

法律主觀：

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容有什么
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) ，包括了三個(gè)方面的基本內(nèi)容：
1.對專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的;也可以依法出租、出借，獲取收益和增進(jìn)與他人感情;還可以用來抵押貸款或出售給他人。
2.對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。
3.對共有部分享有共同管理的權(quán)利，即有權(quán)對共用部位與公共部分進(jìn)行管理。
二、建筑物區(qū)分所有權(quán)特征包括什么
建筑物區(qū)分所有權(quán) 特征包括：
1.建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體具有整體性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是建筑在整體的建筑物上區(qū)域所有的所有權(quán)形式。
2.建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容具有多樣性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)三個(gè)部分組成。
3.建筑物區(qū)分所有權(quán)的本身具有統(tǒng)一性。建筑物區(qū)分所有權(quán)不是權(quán)力的組合，而是一個(gè)獨(dú)立、統(tǒng)一、整體的權(quán)利。
4.建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)具有主導(dǎo)性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利人擁有了專有權(quán)就必然擁有共有權(quán)、管理權(quán)。
三、建筑物區(qū)分所有權(quán)登記需要業(yè)主自己去嗎
建筑物區(qū)分所有權(quán)登記一般不需要業(yè)主自己去辦理，建設(shè)部出臺(tái)的 房屋登記辦法 當(dāng)中明確規(guī)定，開發(fā)商在辦理房屋所有權(quán)初始登記的時(shí)候，一般就會(huì)完成建筑物區(qū)分所有權(quán)的登記，業(yè)主在依法辦理了房產(chǎn)證之后，就依法享有了建筑物區(qū)分所有權(quán)。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第二百七十一條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 《中華人民共和國民法典》第二百七十二條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。