房屋承租人是否享有優先購買權？
法律主觀：
一、房屋承租人享有優先購買權嗎？
房屋承租人享有優先購買權。在租賃關系存續期間，出租人欲出賣作為租賃標的物的房屋時承租人在同等條件下可以優先購買，并應當于出租人履行通知義務后的十五日內作出是否購買的明確表示。根據《 中華人民共和國民法典 》第七百二十七條，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。
二、優先購買權的實現需要什么條件
優先購買權的實現需要的條件有：
1.在租賃合同的存續期間。
2.在同等的條件下購買。在非同等條件下，承租人不能享有優先購買權。同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括買賣的價格、付款的期限和方式等等。
3.必須在一定期限內行使。如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內沒有購買的意思表示，優先購買權喪失。
三、妨害承租人優先購買權需要承擔什么責任
妨害承租人優先購買權需要承擔相關的賠償責任，需要賠償相關的費用。根據《中華人民共和國民法典》第七百二十八條：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣 合同的效力 不受影響。
第七百二十九條：因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。
法律客觀：
《民法典》第七百二十六條第一款出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。《民法典》第七百二十八條出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。
承租人對優先購買權的行使與限制
承租人對優先購買權的行使與限制
優先購買權糾紛一直是實踐中的難點問題。《房屋租賃解釋》對承租人的優先購買權的適用情形作了進一步限制，明確下列情形承租人無權主張優先購買房屋：
（一）房屋共有人行使優先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
如不存在上述情形的，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形的，承租人如何尋求救濟？《房屋租賃解釋》明確規定，承租人不能以此為由請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。事實上，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效與否，與承租人能否優先購買房屋無關。即使出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只要第三人并非善意購買出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人均有權主張優先購買房屋。否則，承租人只能向出租人主張賠償損失。
承租人在哪些情況下不能優先購買
法律分析：承租人在如下情況下不能優先購買：房屋共有人行使優先購買權的；購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續的；出租人履行告知義務后承租人在15日內未明確表示愿意購買的；出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。
承租人不享有優先權的情形
承租人不享有優先權的情形
具有下列情形之一,承租人主張優先購買房屋的,人民法院不予支持:
(1)房屋共有人行使優先購買權的;
(2)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(3)出租人履行通知義務后,承租人在15日內未明確表示購買的;
(4)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的.
優先購買權限制性保護的發展及其應用
基于承租人優先購買權的價值與社會經濟發展存在一定程度的不協調性,理論和實務界均提出對承租人優先購買權的限制性保護需求.
從國外的立法、司法實踐來看,承租人優先購買權的限制性保護主要體現在以下幾個方面:
1、房屋部分承租、整體轉讓情形.當承租人所租賃的房屋與一起出售的其他房屋相分離明顯會給出租人造成損失時,承租人不得就其承租部分行使優先購買權,如出租人出售成套房屋或必須將房屋整體出售情形.
2、出租人基于某種特殊人身關系低價出售房屋情形.如果出租人將房屋以明顯低于市價出賣房屋是基于某種特殊的身份關系,如親朋好友、單位職工等,離開該特殊的身份關系,出租人不愿出賣房屋或不愿以明顯低于市價價格出賣房屋的,承租人在此情形下不享有優先購買權.
3、租賃房屋非基于買賣而發生權利轉讓的情形.如贈與、遺贈和繼承場合;另在出于公共利益目的而實施的征收、征用等情形,租賃房屋的物權變動是基于公法手段實現,此屬于所有權的原始取得,承租人亦不得行使優先購買權.
4、租賃房屋基于"視為出賣"的情形.(1)出租人以房屋所有權出資,因企業的收購、合并或者分立而變更房屋所有人,出租人以自有房屋作價與他人合作擴建、改建房屋等,此類情形下由于出租人的目的不在于通過出讓房屋所有權而取得價金,承租人不得行使優先購買權;(2)出租人將房屋以產權置換的方式進行的互易場合,如果出租人的目的在于獲得第三人的房屋所有權,則承租人不能行使優先購買權;(3)抵押權人行使抵押權或出租人以房屋抵債情形,因出租人的目的是通過房屋所有權的轉移實現抵押權的消滅或代替金錢的給付,承租人不能行使優先購買權.
上文講述了承租人不享有優先權的情形.房屋承租人優先購買權作為一項法定權利,操作步驟可以參照上文,但是要按照制度來嚴格執行,這個大家一定要妥善處理,以上就是本文的全部內容,看完了上文中小編具體的分析和總結后,相信各位心中已經都有了自己的認知和理解.
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