如何保障建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)

對于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)而言，除了堅持立法的目的——保障工程款債權(quán)的順利實現(xiàn)，還要在把握好各個法律概念具體含義的基礎(chǔ)上，當面臨權(quán)利沖突時，進行具體案件的具體分析，決不能僵化地適用法律，造成主體間權(quán)益的失衡

文 《法人》特約撰稿 陳鑫范

近來，各地頻現(xiàn)涉及建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的爭議。作為建設工程承包人的重要權(quán)利，各方應在實踐中認真厘清相關(guān)法律關(guān)系。

《合同法》第二百八十六條以法律的形式明確賦予了承包人以建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)，之后出臺的《最高人民法院關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》（法釋[2002]16號）又以司法解釋的形式對該條文做了進一步的細化。

但是，圍繞著該問題，實踐中仍存在著許多爭議，對于各類權(quán)利的沖突，法律至今也尚未做出明確的規(guī)定。

認清建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)

對于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)性質(zhì)的定義，理論上一直存在著三種爭議，即留置權(quán)說、法定抵押權(quán)說和法定優(yōu)先權(quán)說。

筆者認為，該優(yōu)先受償權(quán)，性質(zhì)上應當屬于法定優(yōu)先權(quán)。理由有以下幾點：

首先，根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，留置權(quán)的標的物僅限于動產(chǎn)，且要求留置權(quán)人實際占有該動產(chǎn)，一旦喪失占有，留置權(quán)也隨之消滅。而在建設工程中，標的物顯然為不動產(chǎn)，承包人也往往并不實際占有該建筑物。基于業(yè)務經(jīng)營的需要，在完成施工后，建筑物則交付給發(fā)包人，承包人喪失占有。且時刻要求占有對于承包人來說并不實際，在尚未收回施工欠款的情況下，還需為占有建筑物付出額外的管理費用，對于建筑物的毀損滅失承擔風險，將其認定為是留置權(quán)對于承包人來說有失公允。

其次，對于法定抵押權(quán)說，有學者主張，《德國民法典》第六百四十八條第一款以及我國臺灣地區(qū)民法第五百一十三條規(guī)定了建筑工程中的法定抵押權(quán)，值得我國借鑒。但是，我國所規(guī)定的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)，并不以登記作為必要的成立要件，而在德國以及我國臺灣地區(qū)，登記為必要的成立生效要件。

這是一個本質(zhì)的區(qū)分。即使在我國，不動產(chǎn)抵押也須登記才生效，而建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)并不滿足此要件。并且，《最高人民法院關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》（下稱《批復》）第一條規(guī)定，“建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”，從字面解釋的角度分析，法律有意區(qū)分優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)。因此，將其認定為是法定抵押權(quán)并不十分妥當。

再次，工程價款優(yōu)先受償權(quán)的成立無須雙方合意，自條件滿足時自動成立，因此性質(zhì)上宜將其認定為是法定優(yōu)先權(quán)。

多個承包人優(yōu)先權(quán)發(fā)生沖突時的法律抉擇

在建設工程承發(fā)包的過程中，一項工程的完成往往會涉及多方主體。比如當承包人是在總包后再行分包的，除了總包人享有建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)外，分包人也享有可以獨立行使的優(yōu)先受償權(quán)；抑或是，當存在主體工程承包人和各專業(yè)工程承包人時，發(fā)包人各自與其簽訂獨立的承包合同，此時，各個承包主體都擁有完整獨立的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)。以上列舉的情況，都容易產(chǎn)生優(yōu)先受償權(quán)的競合。

作為一種法定優(yōu)先權(quán)，當發(fā)生建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)與一般抵押權(quán)或是其他債權(quán)的沖突情形時，出于對生存權(quán)的保護，《批復》第一條已明確規(guī)定了，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，這是符合立法本意的。

勞動者已將其勞動物化到建筑物中，材料商供應的材料也已成為建筑物不可分割的組成部分，但卻時常面臨著因發(fā)包人拖欠工程款而得不到相應報酬和材料款的局面，這嚴重影響了社會穩(wěn)定，也不公平。因此，在一般情形下，即使發(fā)包人為獲得資金資助而將在建工程抵押于銀行等金融機構(gòu)，法律也優(yōu)先保護人們的生存權(quán)。

但是，當各個平等的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時，各個工程的勞動人員、材料商等需要得到同等的保護時，法律卻沒有做出明確規(guī)定。學理上有主張根據(jù)權(quán)利設立的先后來進行財產(chǎn)的分配，“時間在先，權(quán)利在先”。筆者認為，此理論看似合理，卻忽視了建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的實質(zhì)意義。

實踐中，為盡快收回成本，建設工程在變現(xiàn)時往往出現(xiàn)賤賣的情形，造成建設工程的變現(xiàn)款少于承包人的應收款，如果此時承包人不止一個，按照權(quán)利設立先后的順序來清償工程款就會存在許多矛盾。即使設立建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的初衷在于保護人們的生存權(quán)，但卻因為債權(quán)設立的先后而使相關(guān)權(quán)利人得不到平等的保護，不僅違背了立法的宗旨，也顯失公平。

筆者認為，此時應當按照債權(quán)比例的原則來進行公平清償。在債權(quán)平等的情況下，當出現(xiàn)建設工程的折價款不足以清償全部的債務時，將各個承包人位于同一清償序列，按比例原則平等受償。這樣，既擴大了清償比例，又符合了立法本意，使相關(guān)權(quán)利人得到了平等的保護。我國《破產(chǎn)法》也正是基于這樣的考慮，其第一百三十一條第二款規(guī)定：“破產(chǎn)財產(chǎn)不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。”

綜上，比例分配原則比時間順序原則更適合應用于多個承包人的優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生競合的情景，也更符合我國的國情，有利于緩解拖欠民工報酬的社會矛盾。

消費者范疇與“不可對抗”界定

根據(jù)《批復》第二款規(guī)定，“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”筆者認為，對于承包人的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)和消費者的購房債權(quán)這對沖突的關(guān)系之間，應當進行詳細的梳理，在勞動者與消費者之間，達到利益均衡的保護。

首先應該明確消費者的范圍。

根據(jù)《消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定，消費者是指“為生活消費需要購買、使用商品或接受服務”的主體。因此，有學者提出，《批復》第二條的適用范圍僅限于為“生活需要”而購買房屋的自然人，此時涉及的是購房人的生存利益，由此才能對抗勞動者的報酬獲得權(quán)。但筆者認為，該界定方法過于僵化，在實踐中容易淪為一紙空文。

在房產(chǎn)交易中，對于消費者購買房屋究竟是為了居住抑或是投資，有時界限十分模糊。僵化的劃分居住還是投資目的，容易與民眾的心理認知相違背。對于司法人員來說，設定該標準無疑給其增加了適用的負擔，對于交易雙方而言，勉強的區(qū)分也不符合交易的常識，損害了法律的權(quán)威。

筆者認為，對于“消費者”的范圍界定，完全可以將其放寬。第一，消費者必須是自然人；第二，只要交易的標的物是住宅型的房屋，且擁有的套數(shù)根據(jù)其個人情況（如家庭成員的數(shù)量）是在合理范圍內(nèi)，就都應當認定其屬于《批復》第二條所規(guī)定的“消費者”。在此情形中，法官即可擁有自由裁量權(quán)，避免了僵化使用統(tǒng)一標準的尷尬，又符合了民眾的心理預期，使得在后續(xù)交易中加入的消費者也能得到平等的保護。

其次要明確“不得對抗”的概念界定。

由于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，而消費者在滿足特定條件的情況下，又得以對抗承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)，根據(jù)排序，有人可能會當然地得出，特定情況下的消費者的權(quán)益優(yōu)先于其他一切抵押權(quán)和債權(quán)。但筆者認為，這是一種體系上的誤解，關(guān)鍵在于沒有理解清楚“不得對抗”的真正含義，將“不得對抗”和“優(yōu)先”混為一談，從而人為地賦予了消費者的“最優(yōu)”地位。

在承包人和消費者之間，法律之所以側(cè)重保護消費者，不僅是因為消費者購買住房涉及其生存利益，是一種基本人權(quán)的保障，更是考慮到，承包人作為一種經(jīng)營組織具有更強的風險控制能力。并且，由于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)屬于法定優(yōu)先權(quán)，無須登記即可成立生效，消費者在窮盡注意義務后也不一定能認知該優(yōu)先權(quán)的存在。在交付全部或者大部分款項后，即使此時消費者獲得仍只是債權(quán)，但法律賦予其增強地位，使其能對抗承包人的優(yōu)先權(quán)。但此邏輯僅限于承包人和消費者之間，并不適用消費者和一般抵押權(quán)的關(guān)系。

從整個財產(chǎn)法的體系來看，消費者的普通債權(quán)，當然地落后于抵押權(quán)。當同一標的物上同時存在抵押權(quán)和消費者的普通債權(quán)時，抵押權(quán)恒優(yōu)先于債權(quán)得以受償，不論消費者有無交付款項或已占有房屋。在建設工程類糾紛中，消費者之所以能先于抵押權(quán)人獲得房屋，是因為建設工程優(yōu)先受償權(quán)的“效力阻礙”。

從法律用語嚴謹性的角度分析，“不得對抗”的含義也絕不等同于“優(yōu)先”。關(guān)于不得對抗的含義，最典型的即《最高人民法院關(guān)于擔保法司法解釋第五十九條中的“第三人”范圍問題的答復》（法函[2006]51號）中的解釋，將“抵押權(quán)不得對抗第三人”解釋為“此種抵押對抵押當事人之外的第三人不具有法律效力”，“不具有法律效力”也即無效，顯然區(qū)別于“優(yōu)先”的含義概念。

因此，《批復》第二條的“不得對抗”應當理解為是買賣標的的商品房上的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)對于支付了全部或大部分價款的買受人而言，不具有法律效力。筆者認為，具體又可分為幾種情形：

一是消費者購買商品房所支付的款項金額未達到《批復》第二條所規(guī)定的情形，此時不論消費者有無實際占有房屋，都不足以對抗承包人的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

二是對于所購買的商品房，消費者已辦理了過戶登記手續(xù)，取得了房屋所有權(quán)，此時不論消費者支付了多少份額的款項，承包人的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)也不得再對抗買受人。

三是當消費者已交付了全部或者大部分的購房款后，不論工程處于尚未竣工的階段，或者雖然已經(jīng)竣工但還未交付房屋，抑或是雖然已經(jīng)交付房屋但還未辦理過戶登記，此時建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)對于買受人而言都不具有法律效力。

“預告登記”與“請求權(quán)”沖突之后

我國《物權(quán)法》第二十條規(guī)定了不動產(chǎn)預告登記所產(chǎn)生的效力，“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。通常認為，此時預告登記人的債權(quán)取得了物權(quán)的排他效力。僅從理論上分析，在面臨與建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的沖突時，尤其是在開發(fā)商瀕臨破產(chǎn)的情況下，預告登記所保全的請求權(quán)并沒有真正起到保障買受人的作用。

這是因為，根據(jù)我國《破產(chǎn)法》的規(guī)定，有兩類財產(chǎn)可以排除在破產(chǎn)財產(chǎn)之外，包括：特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物；尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財產(chǎn)。但是在有些情況下商品房預售不屬于上述兩種情形中的任何一種，買受人的購房款不僅會因此而淪為普通債務，其經(jīng)預告登記的住房也付諸東流，而承包人將可以通過主張建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)而直接獲得債務的清償，消費者無異于是在用自己的購房款來填補開發(fā)商的資金缺口。

筆者認為，理論得結(jié)合實際才能產(chǎn)生意義。從房屋預售的現(xiàn)實情況來看，一般情況下，雖然在首付款時，業(yè)主并沒有支付完大部分的購房款，但是通過房屋貸款，等到銀行的貸款資金發(fā)放完畢，業(yè)主就已經(jīng)全額支付了購房款，其所剩下的只是業(yè)主與銀行之間的借貸關(guān)系。在此種情況下，買受人在預告登記之時，已經(jīng)履行完畢了其與房產(chǎn)開發(fā)商之間的債權(quán)債務關(guān)系，使得自己的房屋可以排除于破產(chǎn)財產(chǎn)的范圍之外，預告登記對于大部分的小業(yè)主而言仍起到了實際性的保障作用。

理論上所擔憂的情形主要是以下兩種，一種是業(yè)主在支付完首付款并且辦理預告登記后，在銀行按揭貸款尚未發(fā)放的該段期間；另一種是業(yè)主采取分期支付購房款的情況下，在僅只支付了少部分價款而進行了預告登記，發(fā)生與建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的沖突，但這兩種情形，于實踐而言，都不具有普遍性。

在現(xiàn)有的法律法規(guī)和司法解釋下，此時應優(yōu)先保護承包人的權(quán)益，支持承包人的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)。而買受人在既未取得所有權(quán)，也未滿足“支付全部或者大部分款項”要求的情況下，其購房款只能淪為普通債權(quán)，在開發(fā)商破產(chǎn)的情況下，等待與其他債權(quán)的平等受償。

［作者系盈科（杭州）律師事務所律師］

法律分析：建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)是指發(fā)包人未按照約定支付工程款時，相對于其他債權(quán)，承包人具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。工程款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，同樣，優(yōu)先于當事人申請保全后針對該財產(chǎn)的債權(quán)。

發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第三百九十二條 被擔保的債權(quán)既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權(quán)的情形，債權(quán)人應當按照約定實現(xiàn)債權(quán)有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權(quán)人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權(quán)三人提供物的擔保的，債權(quán)人可以就物的擔保實現(xiàn)債權(quán)，也可以請求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權(quán)向債務人追償。

承包人的優(yōu)先權(quán)僅適用于各種可以折價、拍賣的建設工程的價款，對于不能折價、拍賣的建設工程，承包人是不具有建設工程優(yōu)先權(quán)的。這實際上就把國家投資(融資)的建設工程、公用事業(yè)工程和其他使用國家劃撥土地建設的工程排除在外。

《最高人民法院關(guān)于審理 建設工程施工合同糾紛 案件適用法律問題的解釋》第1條規(guī)定，建設 工程施工合同 具有下列情形之一的，應當認定為無效： (1)承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的; (2)沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的; (3)建設工程必須進行 招標 而未招標或者中標無效的。承包人非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設工程或者沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設工程施工合同的行為無效。