如何保障建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

對(duì)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)而言，除了堅(jiān)持立法的目的——保障工程款債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)，還要在把握好各個(gè)法律概念具體含義的基礎(chǔ)上，當(dāng)面臨權(quán)利沖突時(shí)，進(jìn)行具體案件的具體分析，決不能僵化地適用法律，造成主體間權(quán)益的失衡

文 《法人》特約撰稿 陳鑫范

近來(lái)，各地頻現(xiàn)涉及建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的爭(zhēng)議。作為建設(shè)工程承包人的重要權(quán)利，各方應(yīng)在實(shí)踐中認(rèn)真厘清相關(guān)法律關(guān)系。

《合同法》第二百八十六條以法律的形式明確賦予了承包人以建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，之后出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)）又以司法解釋的形式對(duì)該條文做了進(jìn)一步的細(xì)化。

但是，圍繞著該問題，實(shí)踐中仍存在著許多爭(zhēng)議，對(duì)于各類權(quán)利的沖突，法律至今也尚未做出明確的規(guī)定。

認(rèn)清建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)

對(duì)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)性質(zhì)的定義，理論上一直存在著三種爭(zhēng)議，即留置權(quán)說、法定抵押權(quán)說和法定優(yōu)先權(quán)說。

筆者認(rèn)為，該優(yōu)先受償權(quán)，性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于法定優(yōu)先權(quán)。理由有以下幾點(diǎn)：

首先，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，留置權(quán)的標(biāo)的物僅限于動(dòng)產(chǎn)，且要求留置權(quán)人實(shí)際占有該動(dòng)產(chǎn)，一旦喪失占有，留置權(quán)也隨之消滅。而在建設(shè)工程中，標(biāo)的物顯然為不動(dòng)產(chǎn)，承包人也往往并不實(shí)際占有該建筑物。基于業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的需要，在完成施工后，建筑物則交付給發(fā)包人，承包人喪失占有。且時(shí)刻要求占有對(duì)于承包人來(lái)說并不實(shí)際，在尚未收回施工欠款的情況下，還需為占有建筑物付出額外的管理費(fèi)用，對(duì)于建筑物的毀損滅失承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，將其認(rèn)定為是留置權(quán)對(duì)于承包人來(lái)說有失公允。

其次，對(duì)于法定抵押權(quán)說，有學(xué)者主張，《德國(guó)民法典》第六百四十八條第一款以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第五百一十三條規(guī)定了建筑工程中的法定抵押權(quán)，值得我國(guó)借鑒。但是，我國(guó)所規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，并不以登記作為必要的成立要件，而在德國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，登記為必要的成立生效要件。

這是一個(gè)本質(zhì)的區(qū)分。即使在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)抵押也須登記才生效，而建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)并不滿足此要件。并且，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（下稱《批復(fù)》）第一條規(guī)定，“建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”，從字面解釋的角度分析，法律有意區(qū)分優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)。因此，將其認(rèn)定為是法定抵押權(quán)并不十分妥當(dāng)。

再次，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的成立無(wú)須雙方合意，自條件滿足時(shí)自動(dòng)成立，因此性質(zhì)上宜將其認(rèn)定為是法定優(yōu)先權(quán)。

多個(gè)承包人優(yōu)先權(quán)發(fā)生沖突時(shí)的法律抉擇

在建設(shè)工程承發(fā)包的過程中，一項(xiàng)工程的完成往往會(huì)涉及多方主體。比如當(dāng)承包人是在總包后再行分包的，除了總包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)外，分包人也享有可以獨(dú)立行使的優(yōu)先受償權(quán)；抑或是，當(dāng)存在主體工程承包人和各專業(yè)工程承包人時(shí)，發(fā)包人各自與其簽訂獨(dú)立的承包合同，此時(shí)，各個(gè)承包主體都擁有完整獨(dú)立的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。以上列舉的情況，都容易產(chǎn)生優(yōu)先受償權(quán)的競(jìng)合。

作為一種法定優(yōu)先權(quán)，當(dāng)發(fā)生建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與一般抵押權(quán)或是其他債權(quán)的沖突情形時(shí)，出于對(duì)生存權(quán)的保護(hù)，《批復(fù)》第一條已明確規(guī)定了，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，這是符合立法本意的。

勞動(dòng)者已將其勞動(dòng)物化到建筑物中，材料商供應(yīng)的材料也已成為建筑物不可分割的組成部分，但卻時(shí)常面臨著因發(fā)包人拖欠工程款而得不到相應(yīng)報(bào)酬和材料款的局面，這嚴(yán)重影響了社會(huì)穩(wěn)定，也不公平。因此，在一般情形下，即使發(fā)包人為獲得資金資助而將在建工程抵押于銀行等金融機(jī)構(gòu)，法律也優(yōu)先保護(hù)人們的生存權(quán)。

但是，當(dāng)各個(gè)平等的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，各個(gè)工程的勞動(dòng)人員、材料商等需要得到同等的保護(hù)時(shí)，法律卻沒有做出明確規(guī)定。學(xué)理上有主張根據(jù)權(quán)利設(shè)立的先后來(lái)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)的分配，“時(shí)間在先，權(quán)利在先”。筆者認(rèn)為，此理論看似合理，卻忽視了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)質(zhì)意義。

實(shí)踐中，為盡快收回成本，建設(shè)工程在變現(xiàn)時(shí)往往出現(xiàn)賤賣的情形，造成建設(shè)工程的變現(xiàn)款少于承包人的應(yīng)收款，如果此時(shí)承包人不止一個(gè)，按照權(quán)利設(shè)立先后的順序來(lái)清償工程款就會(huì)存在許多矛盾。即使設(shè)立建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的初衷在于保護(hù)人們的生存權(quán)，但卻因?yàn)閭鶛?quán)設(shè)立的先后而使相關(guān)權(quán)利人得不到平等的保護(hù)，不僅違背了立法的宗旨，也顯失公平。

筆者認(rèn)為，此時(shí)應(yīng)當(dāng)按照債權(quán)比例的原則來(lái)進(jìn)行公平清償。在債權(quán)平等的情況下，當(dāng)出現(xiàn)建設(shè)工程的折價(jià)款不足以清償全部的債務(wù)時(shí)，將各個(gè)承包人位于同一清償序列，按比例原則平等受償。這樣，既擴(kuò)大了清償比例，又符合了立法本意，使相關(guān)權(quán)利人得到了平等的保護(hù)。我國(guó)《破產(chǎn)法》也正是基于這樣的考慮，其第一百三十一條第二款規(guī)定：“破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。”

綜上，比例分配原則比時(shí)間順序原則更適合應(yīng)用于多個(gè)承包人的優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生競(jìng)合的情景，也更符合我國(guó)的國(guó)情，有利于緩解拖欠民工報(bào)酬的社會(huì)矛盾。

消費(fèi)者范疇與“不可對(duì)抗”界定

根據(jù)《批復(fù)》第二款規(guī)定，“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”筆者認(rèn)為，對(duì)于承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和消費(fèi)者的購(gòu)房債權(quán)這對(duì)沖突的關(guān)系之間，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行詳細(xì)的梳理，在勞動(dòng)者與消費(fèi)者之間，達(dá)到利益均衡的保護(hù)。

首先應(yīng)該明確消費(fèi)者的范圍。

根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，消費(fèi)者是指“為生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用商品或接受服務(wù)”的主體。因此，有學(xué)者提出，《批復(fù)》第二條的適用范圍僅限于為“生活需要”而購(gòu)買房屋的自然人，此時(shí)涉及的是購(gòu)房人的生存利益，由此才能對(duì)抗勞動(dòng)者的報(bào)酬獲得權(quán)。但筆者認(rèn)為，該界定方法過于僵化，在實(shí)踐中容易淪為一紙空文。

在房產(chǎn)交易中，對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)買房屋究竟是為了居住抑或是投資，有時(shí)界限十分模糊。僵化的劃分居住還是投資目的，容易與民眾的心理認(rèn)知相違背。對(duì)于司法人員來(lái)說，設(shè)定該標(biāo)準(zhǔn)無(wú)疑給其增加了適用的負(fù)擔(dān)，對(duì)于交易雙方而言，勉強(qiáng)的區(qū)分也不符合交易的常識(shí)，損害了法律的權(quán)威。

筆者認(rèn)為，對(duì)于“消費(fèi)者”的范圍界定，完全可以將其放寬。第一，消費(fèi)者必須是自然人；第二，只要交易的標(biāo)的物是住宅型的房屋，且擁有的套數(shù)根據(jù)其個(gè)人情況（如家庭成員的數(shù)量）是在合理范圍內(nèi)，就都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其屬于《批復(fù)》第二條所規(guī)定的“消費(fèi)者”。在此情形中，法官即可擁有自由裁量權(quán)，避免了僵化使用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的尷尬，又符合了民眾的心理預(yù)期，使得在后續(xù)交易中加入的消費(fèi)者也能得到平等的保護(hù)。

其次要明確“不得對(duì)抗”的概念界定。

由于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，而消費(fèi)者在滿足特定條件的情況下，又得以對(duì)抗承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，根據(jù)排序，有人可能會(huì)當(dāng)然地得出，特定情況下的消費(fèi)者的權(quán)益優(yōu)先于其他一切抵押權(quán)和債權(quán)。但筆者認(rèn)為，這是一種體系上的誤解，關(guān)鍵在于沒有理解清楚“不得對(duì)抗”的真正含義，將“不得對(duì)抗”和“優(yōu)先”混為一談，從而人為地賦予了消費(fèi)者的“最優(yōu)”地位。

在承包人和消費(fèi)者之間，法律之所以側(cè)重保護(hù)消費(fèi)者，不僅是因?yàn)橄M(fèi)者購(gòu)買住房涉及其生存利益，是一種基本人權(quán)的保障，更是考慮到，承包人作為一種經(jīng)營(yíng)組織具有更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。并且，由于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)屬于法定優(yōu)先權(quán)，無(wú)須登記即可成立生效，消費(fèi)者在窮盡注意義務(wù)后也不一定能認(rèn)知該優(yōu)先權(quán)的存在。在交付全部或者大部分款項(xiàng)后，即使此時(shí)消費(fèi)者獲得仍只是債權(quán)，但法律賦予其增強(qiáng)地位，使其能對(duì)抗承包人的優(yōu)先權(quán)。但此邏輯僅限于承包人和消費(fèi)者之間，并不適用消費(fèi)者和一般抵押權(quán)的關(guān)系。

從整個(gè)財(cái)產(chǎn)法的體系來(lái)看，消費(fèi)者的普通債權(quán)，當(dāng)然地落后于抵押權(quán)。當(dāng)同一標(biāo)的物上同時(shí)存在抵押權(quán)和消費(fèi)者的普通債權(quán)時(shí)，抵押權(quán)恒優(yōu)先于債權(quán)得以受償，不論消費(fèi)者有無(wú)交付款項(xiàng)或已占有房屋。在建設(shè)工程類糾紛中，消費(fèi)者之所以能先于抵押權(quán)人獲得房屋，是因?yàn)榻ㄔO(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的“效力阻礙”。

從法律用語(yǔ)嚴(yán)謹(jǐn)性的角度分析，“不得對(duì)抗”的含義也絕不等同于“優(yōu)先”。關(guān)于不得對(duì)抗的含義，最典型的即《最高人民法院關(guān)于擔(dān)保法司法解釋第五十九條中的“第三人”范圍問題的答復(fù)》（法函[2006]51號(hào)）中的解釋，將“抵押權(quán)不得對(duì)抗第三人”解釋為“此種抵押對(duì)抵押當(dāng)事人之外的第三人不具有法律效力”，“不具有法律效力”也即無(wú)效，顯然區(qū)別于“優(yōu)先”的含義概念。

因此，《批復(fù)》第二條的“不得對(duì)抗”應(yīng)當(dāng)理解為是買賣標(biāo)的的商品房上的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)對(duì)于支付了全部或大部分價(jià)款的買受人而言，不具有法律效力。筆者認(rèn)為，具體又可分為幾種情形：

一是消費(fèi)者購(gòu)買商品房所支付的款項(xiàng)金額未達(dá)到《批復(fù)》第二條所規(guī)定的情形，此時(shí)不論消費(fèi)者有無(wú)實(shí)際占有房屋，都不足以對(duì)抗承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

二是對(duì)于所購(gòu)買的商品房，消費(fèi)者已辦理了過戶登記手續(xù)，取得了房屋所有權(quán)，此時(shí)不論消費(fèi)者支付了多少份額的款項(xiàng)，承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)也不得再對(duì)抗買受人。

三是當(dāng)消費(fèi)者已交付了全部或者大部分的購(gòu)房款后，不論工程處于尚未竣工的階段，或者雖然已經(jīng)竣工但還未交付房屋，抑或是雖然已經(jīng)交付房屋但還未辦理過戶登記，此時(shí)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)對(duì)于買受人而言都不具有法律效力。

“預(yù)告登記”與“請(qǐng)求權(quán)”沖突之后

我國(guó)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記所產(chǎn)生的效力，“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。通常認(rèn)為，此時(shí)預(yù)告登記人的債權(quán)取得了物權(quán)的排他效力。僅從理論上分析，在面臨與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的沖突時(shí)，尤其是在開發(fā)商瀕臨破產(chǎn)的情況下，預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)并沒有真正起到保障買受人的作用。

這是因?yàn)椋鶕?jù)我國(guó)《破產(chǎn)法》的規(guī)定，有兩類財(cái)產(chǎn)可以排除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外，包括：特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物；尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)。但是在有些情況下商品房預(yù)售不屬于上述兩種情形中的任何一種，買受人的購(gòu)房款不僅會(huì)因此而淪為普通債務(wù)，其經(jīng)預(yù)告登記的住房也付諸東流，而承包人將可以通過主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)而直接獲得債務(wù)的清償，消費(fèi)者無(wú)異于是在用自己的購(gòu)房款來(lái)填補(bǔ)開發(fā)商的資金缺口。

筆者認(rèn)為，理論得結(jié)合實(shí)際才能產(chǎn)生意義。從房屋預(yù)售的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，一般情況下，雖然在首付款時(shí)，業(yè)主并沒有支付完大部分的購(gòu)房款，但是通過房屋貸款，等到銀行的貸款資金發(fā)放完畢，業(yè)主就已經(jīng)全額支付了購(gòu)房款，其所剩下的只是業(yè)主與銀行之間的借貸關(guān)系。在此種情況下，買受人在預(yù)告登記之時(shí)，已經(jīng)履行完畢了其與房產(chǎn)開發(fā)商之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，使得自己的房屋可以排除于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范圍之外，預(yù)告登記對(duì)于大部分的小業(yè)主而言仍起到了實(shí)際性的保障作用。

理論上所擔(dān)憂的情形主要是以下兩種，一種是業(yè)主在支付完首付款并且辦理預(yù)告登記后，在銀行按揭貸款尚未發(fā)放的該段期間；另一種是業(yè)主采取分期支付購(gòu)房款的情況下，在僅只支付了少部分價(jià)款而進(jìn)行了預(yù)告登記，發(fā)生與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的沖突，但這兩種情形，于實(shí)踐而言，都不具有普遍性。

在現(xiàn)有的法律法規(guī)和司法解釋下，此時(shí)應(yīng)優(yōu)先保護(hù)承包人的權(quán)益，支持承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。而買受人在既未取得所有權(quán)，也未滿足“支付全部或者大部分款項(xiàng)”要求的情況下，其購(gòu)房款只能淪為普通債權(quán)，在開發(fā)商破產(chǎn)的情況下，等待與其他債權(quán)的平等受償。

［作者系盈科（杭州）律師事務(wù)所律師］

法律分析：建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)是指發(fā)包人未按照約定支付工程款時(shí)，相對(duì)于其他債權(quán)，承包人具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。工程款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，同樣，優(yōu)先于當(dāng)事人申請(qǐng)保全后針對(duì)該財(cái)產(chǎn)的債權(quán)。

發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》 第三百九十二條 被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以請(qǐng)求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。

承包人的優(yōu)先權(quán)僅適用于各種可以折價(jià)、拍賣的建設(shè)工程的價(jià)款，對(duì)于不能折價(jià)、拍賣的建設(shè)工程，承包人是不具有建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的。這實(shí)際上就把國(guó)家投資(融資)的建設(shè)工程、公用事業(yè)工程和其他使用國(guó)家劃撥土地建設(shè)的工程排除在外。

《最高人民法院關(guān)于審理 建設(shè)工程施工合同糾紛 案件適用法律問題的解釋》第1條規(guī)定，建設(shè) 工程施工合同 具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效： (1)承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的; (2)沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的; (3)建設(shè)工程必須進(jìn)行 招標(biāo) 而未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的。承包人非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程或者沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設(shè)工程施工合同的行為無(wú)效。