一、居住權(quán)怎么設(shè)立?

根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，以滿足生活居住的需要。

簡單說，房屋所有權(quán)人在為你設(shè)立居住權(quán)后，你有權(quán)居住、使用該房屋，其設(shè)立期限可以是10年、20年，也可以是終生。

那么居住權(quán)該怎么設(shè)立呢?

(一)訂立居住權(quán)合同根據(jù)《民法典》第367條的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。

一般包括下列條款：

(1)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;

(2)住宅的位置;

(3)居住的條件和要求;

(4)居住權(quán)期限;

(5)解決爭議的方法。

居住權(quán)的設(shè)立一般是無償?shù)模悄銈兞碛屑s定的除外。

此外要記住，設(shè)立居住權(quán)要向不動產(chǎn)登記中心申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。

(二)遺囑設(shè)立《民法典》第371條規(guī)定，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

這個法條是什么意思呢?類似案例中許女士的做法，遺囑人生前可以在遺囑中明確為特定對象設(shè)立一個居住權(quán)。

遺囑人死亡后，繼承人按照遺囑繼承的方式取得房屋所有權(quán)，但同時繼承人需要按照遺囑的內(nèi)容在房屋上為被繼承人指定的對象辦理居住權(quán)登記。

二、設(shè)立居住權(quán)適用哪些情形?

(一)離婚時為讓對方及時給付折價補償款，在房產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)雙方可以在離婚協(xié)議中約定，房屋歸對方所有，但是對方需要向你支付一定數(shù)額的房價補償款。

在你將房屋完全過戶給對方的同時，要求對方為你辦理居住權(quán)設(shè)立登記。

(二)結(jié)婚時可要求對方為自己設(shè)立居住權(quán)

這屬于婚前房產(chǎn)加名問題的變通選擇，結(jié)婚前，女方不一定非得要求男方在婚前房產(chǎn)上加自己的名字，可以設(shè)立一個固定期限或以有生之年為限的居住權(quán)，這樣既保住女方的居住利益，也可避免在房產(chǎn)證上加名鬧矛盾。

(三)老人立遺囑為心儀之人設(shè)立居住權(quán)

老人想將房子留給子女，又擔(dān)心常年照顧自己的后老伴、保姆在自己死后被子女趕走。

此時，老人可以在立遺囑時，明確為心儀之人設(shè)立一個固定期限或以有生之年為限的居住權(quán)。

老人百年之后，子女就需要按照老人的意思配合其辦理居住權(quán)設(shè)立登記，保障老人心儀之人的居住權(quán)利。

(四)實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”

老人可以將自有房屋抵押或賣給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，同時在房子上給老人設(shè)立居住權(quán)，老人可通過合同約定按月領(lǐng)取一筆售房款，并在房屋中居住到去世為止。

三、設(shè)立“居住權(quán)”，對房屋買賣有哪些影響?

《民法典》規(guī)定居住權(quán)主要為了保障老年人或其他家庭成員的居住利益，滿足特定弱勢群體的住房需求。

居住權(quán)屬于用益物權(quán)，是一種絕對權(quán)，必須通過登記設(shè)立，可以對抗房屋所有權(quán)人之外的任何第三人。

由于這種權(quán)利本身的性質(zhì)，設(shè)立了居住權(quán)的房屋，其流通價值將大打折扣，因為居住權(quán)人在居住權(quán)期限屆滿前可以一直居住在房屋內(nèi)。

在當(dāng)前背景下，我們買房時除了看房子有沒有被抵押、租賃，還要在不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢意向購買的房屋有沒有設(shè)立居住權(quán)登記，以免出現(xiàn)“房子歸你，但你住不了”的情況。

一、居住權(quán)的房子怎么過戶
居住權(quán)是用益物權(quán)，房屋有居住權(quán)的，并不影響房屋的過戶，當(dāng)事人可以攜帶身份證明、房屋產(chǎn)權(quán)證明等材料到房屋登記機關(guān)辦理過戶登記。
《 中華人民共和國民法典 》
第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
《 不動產(chǎn)登記暫行條例 實施細(xì)則》
第三十八條 申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：
(一)不動產(chǎn)權(quán)屬證書;
(二)買賣、互換、贈與合同;
(三)繼承或者受遺贈的材料;
(四)分割、合并協(xié)議;
(五)人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書;
(六)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件;
(七)相關(guān)稅費繳納憑證;
(八)其他必要材料。
不動產(chǎn)買賣合同依法應(yīng)當(dāng)備案的，申請人申請登記時須提交經(jīng)備案的買賣合同。
二、居住權(quán)的性質(zhì)
第一，居住權(quán)作為一種獨立的用益權(quán)制度，屬于物權(quán)，是一種他物權(quán)。
由于居住權(quán)人可以對房屋直接行使其權(quán)利，但房屋所有人并無為之有積極作為的義務(wù)，故居住權(quán)屬于物權(quán)。同時，又由于居住權(quán)只有在他人所有的房屋上設(shè)定，因而居住權(quán)又屬于他物權(quán)。
第二，居住權(quán)的主體范圍限定為特定的自然人。
因為羅馬法設(shè)立該制度的初衷就是：隨著“無夫權(quán)婚姻和奴隸的解放日多，每遇家長亡故，那些沒有繼承權(quán)又缺乏或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家主就把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)等遺贈給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)。”故法人或其他非法人團體(如合伙團體)不可以成為居住權(quán)主體，其主體范圍具有有限性。
第三，居住權(quán)的客體為他人的所有的建筑的全部或一部分，還包括其他附著物。
如中國物權(quán)法征求意見稿就明確規(guī)定：居住權(quán)的客體為他人的住房以及其附著物。故在自己的房屋上不能設(shè)立居住權(quán)。
第四，居住權(quán)是因居住而對房屋進(jìn)行使用的權(quán)利，也就是為特定的自然人的生活用房的需要而設(shè)定的權(quán)利。
居住權(quán)人只能把所取得的房屋用于生活需要，對房屋的使用只能限于為居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商業(yè)房等。但也有學(xué)者認(rèn)為當(dāng)雙方當(dāng)事人有約定和在某些特殊情況下，居住權(quán)人可以將少量的房屋予以出租以獲取收益。
三、什么是不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則
1、 不動產(chǎn)物權(quán)變更實行登記主義原則;動產(chǎn)物權(quán)變更實行交付主義原則。
2、如果是房屋等不動產(chǎn)，不但需要簽訂買賣合同，還需要到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，這樣物權(quán)才轉(zhuǎn) 移;動產(chǎn)如桌子， 只要當(dāng)事人付了簽，賣貨人把桌子給了買的人，物權(quán)就變動了。
3、 不動產(chǎn)要到不動產(chǎn)登記中心去辦理登記手續(xù);動產(chǎn)只需把動產(chǎn)交給對方就可以了，對動產(chǎn)交付在立法上采取的是交付要件主義，即以移轉(zhuǎn)占有為物權(quán)變動的生效要件。在移轉(zhuǎn)占有前，物權(quán)的變動不僅不能對抗第三人，在當(dāng)事人之間也不產(chǎn)生效力，又分為簡易交付、占有改定、指示交付、擬制交付。
需要注意的是：不動產(chǎn) 物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅 ，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 房屋有居住權(quán)的，當(dāng)事人可以攜帶身份證明、房屋產(chǎn)權(quán)證明等材料到房屋登記機關(guān)辦理過戶登記。

《中華人民共和國民法典》
第三百六十六條
居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

《中華人民共和國民法典》
第三百六十七條
設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：
（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的條件和要求；
（四）居住權(quán)期限；
（五）解決爭議的方法。

居住權(quán)證辦理可前往屬地市民中心不動產(chǎn)窗口辦理，根據(jù)居住權(quán)合同設(shè)立居住權(quán)的，可以申請居住權(quán)首次登記。

辦居住證需要的材料主要有本人居民身份證、本人相片以及居住地住址、就業(yè)、就讀等證明材料。居住地住址證明包括房屋租賃合同、房屋產(chǎn)權(quán)證明文件、購房合同或者房屋出租人、用人單位、就讀學(xué)校出具的住宿證明等。

就業(yè)證明包括工商營業(yè)執(zhí)照、勞動合同、用人單位出具的勞動關(guān)系證明或者其他能夠證明有合法穩(wěn)定就業(yè)的材料等。就讀證明包括學(xué)生證、就讀學(xué)校出具的其他能夠證明連續(xù)就讀的材料等。

居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。

居住權(quán)首次登記申請主體

1、依合同約定申請居住權(quán)首次登記的，由設(shè)立居住權(quán)合同的當(dāng)事人雙方共同申請，不動產(chǎn)登記簿記載的全部所有權(quán)人均為申請人。

2、依遺囑申請居住權(quán)首次登記的，由遺囑設(shè)立的居住權(quán)人單方申請，申請人應(yīng)當(dāng)召集全體繼承人到場，書面確認(rèn)為唯一生效遺囑；與繼承、受遺贈不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記一并申請辦理的，由遺囑設(shè)立的居住權(quán)人與全體繼承人、受遺贈人共同申請。

3、依人民法院、仲裁委員會的生效法律文書申請居住權(quán)首次登記的，由生效法律文書確定的居住權(quán)人單方申請。