現實問題

老李購買了商品房后，得知小區內的業主大會議事規則是開發商選定的物業公司制定的。其中規定，修改業主大會議事規則必須經物業公司的認可，老李想不通，難道物業公司有那么大的權力？

律師解答

短短十幾年間，物業服務機構從無到有、從小到大，已經成為覆蓋面廣，對群眾生活產生重要影響的行業，而業主和物業服務機構之間的糾紛也逐漸多了起來。為順應這種發展，法律法規也一步步趨向完善。我國《物權法》與《物業管理條例》對于有哪些事項需要業主共同決定，以及對于各種決定通過與否所占業主的比例有了明確的規定。而對于物業公司來說，不可能享有業主所享有的各類決定權。

法條鏈接

《物業管理條例》

第十一條 下列事項由業主共同決定：

（1）制定和修改業主大會議事規則；

（2）制定和修改管理規約；

（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（4）選聘和解聘物業服務企業；

（5）籌集和使用專項維修資金；

（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

法律分析：下列事項由業主共同決定：（一）業主大會議事規則是業主大會組織、運作的規程，需要由業主共同決定。（二）建筑物及其附屬設施的管理規約是業主自我管理、自我約束、自我規范的規則約定，應當由全體業主共同制定和修改。（三）業主通過業主大會選舉能夠代表和維護自己利益的業主委員會委員，成立業主委員會。對不遵守管理規約，責任心不強，不依法履行職責的委員予以更換。（四）物業服務機構或者其他管理人的管理水平如何，與業主利益有直接關系，需要通過業主大會集體決策選聘和解聘。（五）維修資金的籌集、使用關系到業主的切身利益，應當由業主共同決定。（六）建筑物及其附屬設施的改建、重建，涉及費用的負擔，事情重大，需要業主共同決定。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第二百七十八條 下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。