1、交易咨詢 買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，賣(mài)方準(zhǔn)備好身份證、房產(chǎn)證及其他證件，買(mǎi)方則需要初步了解房屋的產(chǎn)權(quán)情況以及整體現(xiàn)狀。
2、實(shí)地看房 買(mǎi)賣(mài)雙方約定好一個(gè)日期，并在約定日期一同前往實(shí)地看房，買(mǎi)方會(huì)根據(jù)自己的需求，考察房屋的情況、周邊環(huán)境和小區(qū)狀況，并查看賣(mài)方提供的各項(xiàng)證件，從而確定購(gòu)買(mǎi)意向。
3、簽訂合同 如果買(mǎi)方同意購(gòu)買(mǎi)房屋，買(mǎi)賣(mài)雙方則可以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及銷(xiāo)售價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，買(mǎi)方支付給賣(mài)方首付款，并簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。 如果買(mǎi)方并不想直接簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，也可以繳納定金后簽訂定金協(xié)議，并約定好日期，繳納首付并簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同。
4、申請(qǐng)貸款 買(mǎi)方在與賣(mài)方簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同并支付首付款后，可將所購(gòu)房產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益抵押給銀行，由銀行向買(mǎi)方提供貸款，作為買(mǎi)方除首期款以外的購(gòu)房款。 不過(guò)，如果賣(mài)方出售的房子尚未還清貸款，買(mǎi)方則需要求賣(mài)方還清貸款并解除抵押權(quán)后才可辦理貸款等相關(guān)事宜。
5、簽訂貸款合同 買(mǎi)方提供如身份證、收入證明、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、擔(dān)保書(shū)等規(guī)定必須提交的證明文件給銀行，若貸款銀行經(jīng)審查合格，便會(huì)同買(mǎi)方訂立抵押貸款合同，并辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，約定在合同規(guī)定的期限內(nèi)把資金劃入指定帳戶上。
6、繳稅過(guò)戶 買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出過(guò)戶申請(qǐng)，并按規(guī)定繳納契稅、個(gè)稅、增值稅等稅費(fèi)。管理部門(mén)接受申請(qǐng)，查驗(yàn)有關(guān)證件，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，不符合的將被拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
7、領(lǐng)取房產(chǎn)證 買(mǎi)賣(mài)雙方在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后，二手房的交易流程便結(jié)束了。
鄭州市二手房交易所需費(fèi)用
一、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) ：
1、住宅：60元/套
2、非住宅：400元/件。
二、配圖資料費(fèi)：20元/戶。
三、交易手續(xù)費(fèi)：
1、住宅：經(jīng)適房、房改房：3元/平方米;其他：6元/平方米。
2、非住宅：0.5%。(四)契稅(鄭州市地稅局收取：按4%收。
3、繼承房屋免交契稅(五)土地收益金、土地出讓金(鄭州市財(cái)政局收取：土地收益金：僅在單位房出讓時(shí)交納，分地段、按房屋面積收取，全市共分八個(gè)地段，收取標(biāo)準(zhǔn)：6


33元/平方米。土地出讓金：僅在房改房、經(jīng)濟(jì)適用房出讓時(shí)交納，分地段、按房屋分?jǐn)偟恼嫉孛娣e收取，全市共分八個(gè)地段，收取標(biāo)準(zhǔn)：14—100元/平方米。(六)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅(鄭州市地稅局收取)
法律依據(jù)：
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?br>（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

鄭州二手房買(mǎi)賣(mài)交易注意事項(xiàng)
1、核實(shí)賣(mài)方的身份。如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果是個(gè)人，看他的身份證；如果賣(mài)方有代理人，看他有沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。
2、到房管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證。看該房屋是否有房屋共有權(quán)人如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意；如果房屋已出租，則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；如果房屋已被抵押，則須賣(mài)房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。
3、仔細(xì)核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱(chēng)與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。如通過(guò)房屋中介購(gòu)房，購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的“兩證”，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。
4、如購(gòu)買(mǎi)公房，須了解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。因此，應(yīng)要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，一律不得出售。
5、如果了解到欲購(gòu)房屋屬于下列幾種情況，則千萬(wàn)不能購(gòu)買(mǎi)：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋；被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋。如果所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣(mài)房人提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)。
二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程1、產(chǎn)權(quán)查詢
為避免買(mǎi)到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，購(gòu)房者在買(mǎi)房前必須要調(diào)查欲購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。首先要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名，如果是有產(chǎn)權(quán)共有人，那么在下一步簽訂合同時(shí)就需要所有產(chǎn)權(quán)共有人共同在場(chǎng)簽字。
另外，還需查看業(yè)主購(gòu)房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如：購(gòu)房票據(jù)、契稅票據(jù)等，這些可作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。最后，還得調(diào)查清楚房屋是否有被抵押、被查封等狀態(tài)，要知道一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題，交易是無(wú)效的。
2、買(mǎi)房資質(zhì)審核，賣(mài)家房源審核
各位購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)，一定要核實(shí)產(chǎn)權(quán)，看此種產(chǎn)權(quán)能否買(mǎi)賣(mài)？另外，還要看房源有沒(méi)有抵押、查封、訴訟？當(dāng)然了，你可通過(guò)中介買(mǎi)房，房屋核驗(yàn)的步驟由中介來(lái)處理，并承擔(dān)后果。
3、簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同
在房產(chǎn)管理部門(mén)查詢產(chǎn)權(quán)情況后，比如賣(mài)方提供的房屋可以上市交易，那么在買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及銷(xiāo)售價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，買(mǎi)方就可以交納購(gòu)房定金并于賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
但是這里有一點(diǎn)需要注意：交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序。
4、繳納過(guò)戶
在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，尤其是二手房，除了房?jī)r(jià)外還有稅費(fèi)需要繳納。一般來(lái)說(shuō)，二手房稅費(fèi)的構(gòu)成是比較復(fù)雜的，且也要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定，比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
5、申請(qǐng)辦理按揭貸款
如果買(mǎi)方需要貸款購(gòu)房，在買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成意向后，由貸款銀行指定評(píng)估公司對(duì)雙方將要交易的房屋進(jìn)行評(píng)估。確認(rèn)貸款額度，在雙方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)賣(mài)雙方需共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)。
銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人信用審批后，會(huì)通知雙方完成產(chǎn)權(quán)變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)所有證后，要在銀行的陪同下辦理他項(xiàng)權(quán)利證，他項(xiàng)權(quán)利證下發(fā)后，銀行將一次性向房主發(fā)放貸款。
6、物業(yè)交割
交房環(huán)節(jié)一般會(huì)涉及物業(yè)、水電燃?xì)獾冉唤樱绻慨a(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚賣(mài)方是否要被更換或搬走。水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門(mén)去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，到這里，二手房買(mǎi)賣(mài)交易流程就完成了。

1、契稅：（一般由買(mǎi)方繳納，雙方另有約定除外） 買(mǎi)方首次購(gòu)房90平方以下的房產(chǎn)按照1％繳納；買(mǎi)方首次購(gòu)房90平方以上（含90平）144平方以下的房產(chǎn)按照1.5％繳納；以下情況按照3％繳納：144（含144平）平方以上，買(mǎi)方不是首次購(gòu)房，車(chē)庫(kù)，非普通住宅（商業(yè)用房）。
2、營(yíng)業(yè)稅：（一般由賣(mài)方繳納，雙方另有約定除外） 房產(chǎn)證滿2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅；房產(chǎn)證不滿2年，按照5．55％繳納營(yíng)業(yè)稅；房屋面積超過(guò)144平方，房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購(gòu)買(mǎi)價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）x稅率5.55％；商鋪差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購(gòu)買(mǎi)價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）x稅率5.55％；

法律依據(jù):
《中華人民共和國(guó)民法典》
第五百九十五條 買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
第五百九十六條 買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

一、買(mǎi)房需要注意的事項(xiàng)：
1、查看房源信息：在購(gòu)房之前，要查看房源信息，了解房屋的交易狀況，是否存在違規(guī)情況，以及交易時(shí)所需要注意的法律問(wèn)題。
2、調(diào)查房屋：查看房屋的真實(shí)情況，包括房屋權(quán)屬、產(chǎn)權(quán)登記、防火安全等等，以確保購(gòu)買(mǎi)后的房屋是正規(guī)的。
3、了解稅費(fèi)：了解二手房買(mǎi)賣(mài)所需要繳納的稅費(fèi)，避免不必要的開(kāi)支。
4、驗(yàn)房：在購(gòu)買(mǎi)之前，要對(duì)房屋的實(shí)際情況進(jìn)行驗(yàn)房，以確保房屋完好，并且是真實(shí)可靠的。
二、二手房買(mǎi)賣(mài)詳細(xì)流程：
1、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同：雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，并確定買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)。
2、準(zhǔn)備開(kāi)房證：準(zhǔn)備產(chǎn)權(quán)清單，以及買(mǎi)賣(mài)雙方的身份證明文件等相關(guān)資料，準(zhǔn)備開(kāi)房證。
3、繳納房屋交易稅費(fèi)：根據(jù)當(dāng)?shù)胤梢?guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方需要繳納房屋交易稅費(fèi)，以辦理相關(guān)手續(xù)。
4、房屋權(quán)屬登記：將買(mǎi)賣(mài)雙方及房屋相關(guān)信息登記在房屋權(quán)屬登記中，確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)屬關(guān)系。
5、交付房屋產(chǎn)權(quán)證：房屋登記完成后，買(mǎi)賣(mài)雙方將收到房屋產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)方可以正式擁有房屋所有權(quán)。

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