房屋所有權(不動產權)異議登記，是國家《物權法》提出的新的登記項目。《物權法》第十九條的規定“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。……不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。”在現實的房屋異議登記實務工作中，會遇到這樣或那樣的一些問題。下面，就我個人的學習理解，談談個人認識。
　　一、異議登記的概念
　　所謂異議登記，就是登記機關將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿的行為。異議登記的目的，就是限制不動產登記簿上的權利人的權利，避免存在產權爭議的不動產為第三人善意取得，以保障提出異議登記的利害關系人的權利。其實質是一種暫時的保全登記，是更正登記的前置輔助手段，并不對物權變動狀態本身進行登記。
　　通過異議登記，可以阻斷登記的公信力，避免登記簿記載的權利人濫用登記的公信力，損害真正權利人的利益。
　　二、異議登記的特點
　　異議登記不是對物權變動狀態本身所進行的登記。當事人申請異議登記，主要目的在于打破登記的公信力，避免存在產權爭議的不動產為第三人善意取得，為其通過民事訴訟而進行權利確認，或者為直接辦理更正登記收取更多的證據，提供一種臨時的保障措施，對抗現時登記權利的正確性，阻斷登記的公信力，使登記簿的該項登記暫時喪失證據的效力，防止登記簿上所記載的權利人將房地產進行處分，讓提出異議的當事人有一定的時間通過法律途徑來解決問題，以避免日后的交涉變得非常困難或沒有實際意義。也就是說，即使通過司法程序訴訟獲勝，但房屋所有權已被轉讓或設定抵押的局面
　　三、異議登記的前置條件
　　《物權法》第十九條第2款規定“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。”由此可見，將其“利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，而權利人不同意更正的”，作為異議登記的前置條件，即異議登記以不能辦理更正登記為前提。這就是說在異議登記之前，利害關系人必須首先提出更正登記，只有在權利人不同意或者登記機構拒絕更正登記的情況下，更正登記申請人才可能提出異議登記。換言之，如果利害關系人確實發現了登記存在錯誤，其首先應當通過更正登記程序來解決登記的錯誤問題，而不必要先通過異議登記來提出異議。只是在無法進行更正登記的情況下才提出異議登記。因為異議登記的目的，最終還是為了辦理更正登記。如果能夠直接辦理更正登記，自然就沒有必要申請異議登記。話又說回來，登記簿的權利人往往是不會同意更正登記簿記載的事項錯誤的，真正的權利人往往是通過訴訟或者仲裁，確認自己的物權以及物權內容，并持生效的判決書、裁決書、法院的協助執行通知書，請求登記機構更正。
　　四、異議登記的法律效力
　　異議登記的法律效力是，登記簿上所記載的權利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。通過異議登記，能保護真正權利人的利益，避免第三人善意取得存在錯誤登記的不動產權利;通過異議登記，能發揮一種警示作用。也就是說，在發生異議登記的情況下，表明有人對已登記房屋權利歸屬或者內容產生了爭議，由于利害關系人不能提出足夠的證據或者受到登記權利人拒絕更正，不能通過更正程序來解決權屬或內容的爭議。為了防止登記權利人處分財產，則通過異議登記，使第三人了解登記權利歸屬和內容可能存在爭議或瑕疵。如果第三人罔故異議登記的警示而仍然進行交易，則會帶來個人的交易風險，因登記的善意推定效力已不存在，異議登記已阻斷該房屋登記的公信力和推定力，第三人將無法主張善意取得該房屋的產權。異議登記可以對真正權利人提供一種臨時性的保護。[page]
　　五、異議登記的注銷
　　異議登記是一種臨時性保護性措施，它保護的是真正權利人的利益，但是也給不動產物權交易造成了一種不穩定的狀態。為了使不動產物權的不穩定狀態早日恢復正常，《物權法》對異議登記的有效期間作出規定限制。國家《物權法》第十九條規定“申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。”建設部《房屋登記辦法》第七十九條規定的是“異議登記期間，異議登記申請人起訴，人民法院不予受理或者駁回其訴訟請求的，異議登記申請人或者房屋登記簿記載的權利人可以持登記申請書、申請人的身份證明、相應的證明文件等材料申請注銷異議登記。”從《物權法》和《房屋登記辦法》的規定中，文字的表述是有差別的。
　　根據國家《物權法》的規定，申請人確實是在異議法定期限內沒有起訴，或者換句話說，申請人在十五日內沒有起訴的情形是一個沒有爭議的客觀事實的情形下，異議登記依法失效。如果異議登記已經依法失效，登記機構依職權主動注銷異議登記，是可以的。但從異議登記的程序設計目的分析，是在一定限度上打破登記的公信力，避免存在產權爭議的不動產為第三人善意取得，以便于通過民事訴訟確權或者為辦理產權更正登記贏得時間。這種做法，在某種程度上犧牲了登記簿記載的權利人的利益，但這種犧牲絕不應該是無期限的，不能使異議登記長期存續，應更有效地實現“發揮物的效用”之根本目的。所以國家《物權法》規定了“申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。”的期限。
　　而建設部《房屋登記辦法》第七十九條規定的是“異議登記期間，異議登記申請人起訴，人民法院不予受理或者駁回其訴訟請求的，異議登記申請人或者房屋登記簿記載的權利人可以持登記申請書、申請人的身份證明、相應的證明文件等材料申請注銷異議登記。”
　　細讀《房屋登記辦法》第七十九條，我們注意到，異議登記申請人或者房屋登記簿記載的權利人申請注銷異議登記的情形，用的是“可以”的字眼，這表明《房屋登記辦法》并沒有明確禁止登記機構依職權注銷的做法。其次，雖然“依申請啟動”原則是房屋登記的基本原則，我們可以這樣理解，有原則、就有可能例外，但該例外必須有法可依，這就意味著在法律法規另有規定的情況下，登記機構是可以依職權主動注銷異議登記的。
　　在這里需要說明的是，國家《物權法》第十九條所規定的期限不是除斥期間，因為除斥期間的客體是形成權，且為不變期間，而異議登記的效力并非形成權，是一種限制權限，其存續期間是可以變的。舉一個例子，假如異議登記申請人在第14日到人民法院起訴，而根據《民事訴訟法》第112條的規定，法院立案或者不予受理的期限是在7日之內。那么，在這種情況下，登記機構能注銷該項異議登記嗎?顯然是不可以的。其期限應做相應的延長或調整。如果登記簿記載的權利人提出申請注銷異議登記時，其前提在于異議登記已經沒有必要存續，或者已經依法失效。雖然本條僅提及了“異議登記期間，異議登記申請人提出的請求被人民法院、仲裁機構不予受理、駁回”的情形，但在理解上，還應當包括申請人沒有在異議登記之日起15日內申請訴訟或者仲裁、申請人主動撤訴或者撤回仲裁申請、法院或者仲裁機構判決申請人敗訴等情況。在申請人主動撤訴或者撤回仲裁申請且在異議登記之日起15日內沒有再申請訴訟或者仲裁的情況下，視為申請人沒有在異議登記之日起15日內申請訴訟或者仲裁，故而異議登記已經失效;法院或者仲裁機構判決申請人敗訴的情況下，權利爭議已經最終解決，異議登記自然應當注銷。在此情況下，登記簿記載的權利人可以持注銷異議登記申請書，申請人的身份證明、證明上述事實的證明文件等材料申請注銷異議登記。如果異議登記的申請人申請注銷異議登記的，只需要提交注銷異議登記申請書和申請人的身份證明就可注銷異議登記。根據成都等地的做法，異議登記15天以后，如果異議登記申請人或者房屋登記簿記載的權利人沒有申請注銷異議登記，一般不辦理注銷異議登記。
　　六、異議登記與查封登記、預告登記的關系
　　異議登記后能否查封登記、預告登記，我認為是可以的。異議登記是一種臨時性保障措施，查封登記是對財產的一種保全措施。異議登記和查封登記都是對房屋權利的一種限制登記，而不是對房屋權利的處分，兩者是可以并存的。我們知道，查封登記是登記機構依照法院的協助執行通知書而進行地登記，說嚴格一點，我們是執行法院查封的命令。在這個問題上，登記機構沒有選擇的余地。在異議登記后，法院可以對已登記的房屋進行查封，只是在當被保全的房產面臨被處分的情況時，比如拍賣，利害關系人可以以異議登記為依據提出執行異議，可以要求中止執行，待更正登記完成或異議登記失效后，再由法院決定是否繼續執行程序。在異議登記的情況下，即使當事人沒有提出執行異議，法院在發現其執行的房地產權屬有爭議時，也應該主動中止執行。[page]
　　房屋被異議登記后，登記簿記載的權利人或當事人，能否就該房屋的買賣或抵押申請預告登記，我認為是可以的。為什么這樣講，因為預告登記的實際意義是對債權的保障。預告登記，只是限制了登記簿記載權利人的處分權。需要說明的是，預告登記的權利人，通過預告登記獲得了一種優先權，它能夠有效避免在異議登記失效后，登記簿記載的權利人將房屋另行處分的可能性。在異議登記之后，在登記簿記載的權利人申請處分登記被拒絕的情況下，登記機構可以建議當事人申請預告登記，以避免異議登記失效后可能出現的糾紛。
　　以上觀點是個人學習國家《物權法》和建設部《房屋登記辦法》理解和認識，如有不妥，請諒解。

法律主觀：

不動產登記 對 商住 有什么影響？關于不動產登記對商住有什么影響的 法律知識 ，跟著 網 小編一起看看吧。 不動產登記對商住有什么影響 土地使用期限不是房屋所有權期限，所以影響不大。 伴隨不動產統一登記制度的推進，一些住宅業主擔心，新證書將土地及地上建筑物的產權進行統一登記，使得房屋產權和土地一樣，只是擁有70年的“使用期限”，沒有所有權。 拿到“不動產權證書”的市民，會發現比舊版 房產證 新增加了“使用期限”。這是什么意思呢?在70年使用期滿后，花錢購房置業的他們會不會面臨“業主變房客”的尷尬? 事實上，“不動產權證書”上的“使用期限”不是指房屋的所有權期限，而是指 土地使用權 和海域使用權的期限，使用權有期限，而所有權無期限，兩權分離。房屋所有權本身不存在期限問題。如果房屋的產權到期后，假如房子還在，那么房子仍然歸該業主所有。房屋產權是指房子所占土地的使用權，而不是房子本身的所有權。 “使用期限”這項注明后可以更好地保護公眾的不動產權，更有利于保障交易安全，便于在轉讓或抵押等交易活動中依法保障權益。 “房屋用途不同，不動產權使用期限也有差異”，國有建設用地使用權年限是按照用途確定期限的。根據國家現行 法律法規 ，出讓最高年限分為幾檔：居住用地70年;工業用地50年; 教育 、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。而劃撥用地無使用年限。 對于土地使用權的期限，其信息主要來源于申請人提交的國有建設用地使用權出讓合同、國有建設用地劃撥決定書、批準用地文件等權屬來源材料，這些材料是確定土地使用權期限的依據。 其他諸如 經濟適用房 等類型房產的使用期限如何界定，也備受關注。按照有關規定：已購公有住房和經濟適用住房所在宗地為劃拔土地的，從同一建筑的第一套房屋上市交易之日起計算土地出讓年期，確定出讓土地使用權截止日。此后其它各套房屋上市時，其土地出讓年期相應縮短，以使同一宗地的出讓土地使用權保持相同的截止日。土地出讓年期可根據各地具體情況確定，但最高不超過70年。 如果不動產屬于“商住兩用”的建筑，即一部分為商業用房，另一部分為住宅用房，按照《不動產登記暫行條例》及相關登記規定，由于這類開發形式形成的房屋可以各自形成不動產登記單元，則商業用房和住宅用房的土地使用權期限分別確定，即商業用房的土地使用權的期限可以確定為40年，其上的住宅用房的土地使用權期限為50年，從出讓合同約定的時間開始計時。 不動產到了“使用期限”之后是否還屬于自己?自家房子居住期滿后，以后的使用權會不會發生變化? 對此，國土資源局不動產登記局相關人士解釋說，按照《 民法典 》第三百五十九條【建設用地使用權的續期】住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。 如果您還有什么疑問，歡迎到網進行 律師咨詢 。

法律客觀：

《 民法典 》第二百二十條 不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。 登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起 訴訟 的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

可以申請異議登記的情況如下：
1、異議登記的申請人為利害關系人。
2、異議登記以登記簿記載權利人不同意變更登記為前提。
申請異議登記的利害關系人的認定標準是什么：
1、法定民事權利受到侵害的當事人，如房產繼承時，被違法剝奪繼承權的繼承人；
2、因虛假手段轉移房屋，權利受到侵害的原權利人，如通過偽造原權人簽名、假冒產權人等虛假手段將房屋轉移，此時原權利人為利害關系人；
3、居住權利受到侵害的當事人，如房改房上市未經同居住成年人同意使其居住權利受到侵害的當事人。
綜上所述，如果提起異議登記的申請人不是利害關系人，則即使登記簿記載有誤也無權申請。有證據證明本人是利害關系人并同時滿足其他條件的，不動產登記機構才會辦理異議登記，辦理異議登記實際上也是臨時限制了權利人的相關權利，比如在異議登記期間，不動產證上登記的權利人就不能隨便辦理抵押或轉讓。當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
【法律依據】：
《中華人民共和國民法典》第二百二十條
權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。