無證房不完全算違建。在以前因為很多歷史遺留問題，城市發展太快，而城中村與農村還有很多自建房，這些自建房有些是證件齊全，有些是證件不全，或者沒有證件，原因有很多，包括但不限于建房后沒有辦理相關證照，或因家庭人口增加致使家庭住房緊張而搭建房屋，或因法律權屬意識不強，以及為節省辦證費用而未辦證等等。但是這些房屋并不能直接被認定違建，還需要有關部門嚴格的程序之后才能認定。很多無證房屋并不是違法的，如果在建設伊始，房子屬于合法建筑，但是因為過去的時間比較久，有些法律法規出現變動，或者其他原因，那么在相關部門經過考察之后，這類房屋仍然是合法的建筑。建筑則必須由所在地的規劃部門認定，并且以相關權力部門出具的具有法律效力的文書為依據，經過合法認定程序確定的。
一、無證房拆遷補償比有證房屋低很多,怎么辦？
1、無房產證的房屋如果是違法建筑的，是不給予補償的。
2、如果只是沒有房產證，但經過相關部門認定后，確定為合法建筑的。當事人對補償不滿意的，可以不簽訂征收補償協議，提起行政訴訟。
二、一個合法的房子要有哪些證件？
1、房屋產權證，房屋產權證具體又包括《房屋所有權證》和《土地使用權證》，但有些地方也可能是由房屋管理部門和土地管理部門統一開據的《房地產權證書》。
2、土地使用權證，又稱國有土地使用權證，是指經土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發的國有土地使用權的法律憑證。
綜上所述，無證建筑不一定就是違章建筑，拆遷方應得對具體情況具體分析，即使被認定為違章建筑，除特殊情況，也應當給予適當的補償。
法律依據：
《中華人民共和國民法典》
第二百一十七條
不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第二十四條
市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。
對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

只有房屋登記后才合法，和住幾年沒有關系。

《物權法》對房屋的所有權的規定：即登記后才擁在所有權，而不是約定。合同的效力，是合同成立且不違反法律的禁止性規定時，通常在合同成立時生效。

《物權法》第九條　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第十條　不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

擴展資料

案列：

2011年,劉青與張強簽訂協議書，劉青將其所有的一處自建房以10萬元價格轉讓給張強。張強分多次向劉青支付了6萬余元房款。

2016年,劉青了解到,房屋無產權、土地使用權等合法手續，不能轉讓。他轉讓給張強的自建房沒有產權,他認為自己與張強之間的房屋轉讓合同應屬無效，故要求張強退還房屋。但張強不同意劉青的說法，拒絕退還房屋。

雙方多次協商無果后，2017年3月,劉青將張強訴至新疆維吾爾自治區烏魯木齊市水磨溝區人民法院,以涉訴房屋無產權，是違章建筑，不得合法轉讓為由，請求法院判決房屋買賣協議無效。

法院經審理認為，我國城市房地產管理法規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓；我國合同法規定，違反法律法規強制性規定的合同無效。

本案中，原告修建的自建房屋未取得建設工程規劃許可，亦未依法登記領取權屬證書，與被告簽訂房屋買賣協議違反法律強制性規定，因此該協議無效。法院判決，原被告雙方簽訂的房屋買賣協議無效，相關款項及利息應予退還。

張強不服一審判決,提起上訴。二審法院終審后，駁回上訴，維持原判。

參考資料來源：人民網-轉讓無證自建房屋違法

（一）違法建筑的概念
違法建筑，即違反法律、行政法規的規定而建造的建筑。法律、法規主要包括三個部門的法律：建設施工部門、城鄉規劃部門、土地管理部門。
這里的法律、法規是指由全國人大及其常委會、國務院根據《立法法》制定的規范性文件，違反地方政府和國務院部門制定的規范性文件而建造的建筑，不屬于違法建筑，頂多算違章建筑。違法建筑的范圍要小于違章建筑，認定標準也嚴于違章建筑，兩者不可混同。
（二）認定依據
《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》及其實施條例、《中華人民共和國行政許可法》、《中華人民共和國建筑法》等。
（三）認定主體
1、城鄉規劃機關；
2、土地管理機關；
3、現在有些地方就認定違法建筑的職權集中給了綜合行政執法機關；
4、現在許多地方出現了開發區管委會這一機關，根據最高人民法院的觀點，如果管委會取得了設立它的機關的授權，也有擁有違法建筑的認定職權。
（四）認定程序
有認定職權的機關在收到違法建筑案件的材料或者履行職責中發現可能有違法建筑時，應當進行（1）立案調查；立案受理一般應為收到材料或者發現存在違建情形7個工作日內。決定立案后，（2）應當進行現場調查，詢問涉嫌違建人以及其他相鄰權人，制作詢問筆錄，必要時攝像。（3）對涉嫌違建的房屋進行拍照、錄像取證。同時（4）要求涉嫌違建人提供房屋、土地的權屬證明或者規劃批準手續。經過初步調查，（5）若發現違建事實不存在，應當撤銷案件，并告知舉報人以及涉嫌違建人。（6）若有初步證據證明存在違建事實，應在向涉嫌違建人出具要求提供建房或使用土地的相關文件的通知，告知涉嫌違建人擬作出的違法建筑面積認定，提供相關材料的期限和地點等；（8）涉嫌違建人可以申辯或者要求舉行聽證；（9）依據證據材料，結合當事人的陳述和申辯，職權機關作出最終的書面認定。
二、“無證房屋”可以視為合法的三種情形
一旦涉及到拆遷，拆遷方最喜歡拿起的武器就是違法建筑的認定了，而其認定違法建筑的方式又非常簡單粗暴：沒證的，統統都是違法建筑！偶爾有個別心善的拆遷方，可能會考慮諸多因素，但總體來講，沒有產權證，始終是縈繞在拆遷戶心頭的一柄達摩克里斯之劍。那么，“無證房屋”在什么情況下可以被認定為合法建筑呢？
（一）根據“法不溯及既往”的原則：從建造年限入手。
1、對咱農民來講，1982年，我國首次提出對宅基地面積的規定，所以說農村有很多在1982年之前建造的老房子，不管是什么規模的都是合法的。1987年我國開始規定一戶一宅政策，也就是說在1982年至1987年之間，房屋建造超過規定面積的，超建面積也依然是被認定為合法建筑。2008年我國提出在宅基地上建造房屋需要獲得相關的證件證明，所以在2008年以前建造的、沒有取得相關證件的房屋，也依然是合法的。
2、對咱城市公民來說，建設房屋需要取得建設用地規劃許可證的規定，始見于1984年實施的《城市規劃條例》，所以在1984年之前建造的房屋，基本都是合法建筑；需要取得建設工程規劃許可證的規定，則始見于1990年實施的《城市規劃法》，換成大白話就是，1990年之前建的房子，即便沒有建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等證件的，也是合法的。
之所以如此，是因為前面說的那些法律，全是公法（所謂公法，簡單理解就是國家用來管理社會的法律），公法有一個原則叫做“法不溯及既往”，大意就是，國家不能用事后的規則來評價老百姓先前的行為是否合法，這就好比，我們不能用現在的計劃生育政策去懲罰已經育有七八個子女的老爺爺、老奶奶，畢竟在他們生育的年代，國家沒有計劃生育的要求。
（二）地方土政策：以有利于老百姓的政策優先。
即便無證房屋是在上述法律實施以后修建的，也可能是合法建筑，這就要看當地的土政策。比如溫州地區，建筑的合法性是以政府的航拍圖為準，只要是被1994年或其他年份航拍圖攝入進去的，就被認可為合法建筑。
所以一定要了解自己所在省、市、縣三級政府是否出臺了自己的土政策。根據國家的規定，如果地方土政策與國家的規定相矛盾，但是有利于老百姓的，一般是以地方的土政策為準，因為行政法的基本內核是有利于老百姓的政策優先。
（三）無證的局面是行政主管部門造成的
就是老百姓已經積極履行了自己申報手續的義務，但由于行政主管部門遲遲不審批，或者審批程序還沒到位，或者證件還沒制發，在遇到土地、房屋征收時，也應當視為合法建筑。
三、違法建筑的處理方式
（一）責令改正，消除影響
認定通過改正措施后能消除對規劃實施的影響，可以責令補辦手續或者予以改正。
（二）處以罰款
罰款一般不會單獨使用，而是會和其他處罰手段并用。
法條依據：《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條“…………尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。
（三）責令限期拆除
責令限期拆除是一個非常復雜的情況，這需要分情況討論了：
1、作出責令限期拆除的主體：
（1）如果違反的是土地管理的規定：責令限期拆除的主體是土地主管部門。
法條依據：《土地管理法實施條例》第四十五條、2020年版《土地管理法》第八十三條。
需要注意的是，如果老百姓是因為違法了土地管理的規定，土地主管部門想要強制拆除，必須先向人民法院申請，人民法院裁定準予執行后，再由行政機關強制執行。我們在溫州地區辦理一個案件時，城鄉規劃部門以當事人的房屋違反城鄉規劃為由認定其為違法建筑，向法院申請強制執行，法院依據《浙江省高級人民法院關于推進和規范全省非訴行政執行案件“裁執分離”工作的紀要（試行）》作出了準予裁定。但根據該紀要的第二條第（三）款的規定，在這種情況下，違反土地管理法的才能進入法院的司法強拆程序。
（2）如果違反的是城鄉規劃的規定：責令限期拆除的主體分為三種情況
A：針對臨時建筑：責令限期拆除的主體是市、縣人民政府城鄉規劃主管部門；
法條依據：2019年《城鄉規劃法》第六十六條
B：針對在鄉、村莊規劃區內違反規劃非臨時建筑：責令限期拆除的主體是鄉、鎮人民政府；
法條依據：2019年《城鄉規劃法》第六十五條
C：針對城鎮規劃區內違反規劃非臨時建筑：責令限期拆除的主體是縣級以上地方人民政府可以責成有關部門采取查封施工現場、強制拆除等措施。
法條依據：2019年《城鄉規劃法》第六十八條
2、責令限期拆除決定作出后的執行程序
首先，應當弄清楚責令限期拆除決定的行為性質。根據2000年國務院法制辦在對四川省法制辦《關于“責令限期拆除”是否是行政處罰行為的請示》（川府法〔2000〕68號）作出的答復和最高人民法院在（2017）最高法行申6327號案例中的觀點，以及《住房城鄉建設行政復議辦法》第九條的規定，對違法建筑物、構筑物、設施等強制拆除屬于行政強制行為，應當適用《行政強制法》所規定的程序，而非《行政處罰法》。故具體程序如下：當事人在行政機關決定的期限內不履行義務后，（1）應當事先催告（注意，此處是第一次催告）當事人履行義務。催告應當以書面形式作出，并載明下列事項：（一）履行義務的期限；（二）履行義務的方式；（三）涉及金錢給付的，應當有明確的金額和給付方式；（四）當事人依法享有的陳述權和申辯權。（2）當事人收到催告書后有權進行陳述和申辯。（3）陳述和辯解均不成立的情況下，經催告（注意，此處是第二次催告），當事人逾期仍不履行行政決定，且無正當理由的，行政機關可以作出強制執行決定。強制執行決定應當以書面形式作出，并載明下列事項：（一）當事人的姓名或者名稱、地址；（二）強制執行的理由和依據；（三）強制執行的方式和時間；（四）申請行政復議或者提起行政訴訟的途徑和期限；（五）行政機關的名稱、印章和日期。（4）催告書、行政強制執行決定書應當直接送達當事人。當事人拒絕接收或者無法直接送達當事人的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》的有關規定送達。
需要強調的一點，制作限期拆除決定書和強制執行限期拆除決定，是兩個程序，均需要聽取老百姓的陳述、申辯，并且履行書面催告的義務。
3、被依法認定為違法建筑并且實施強拆后的賠償問題
這個問題想必是大家最關心的問題了。如果建筑物、構建物在被依法認定為違法建筑的情況下，違法建筑物、構建物本身不屬于老百姓的合法財產了，被強制拆除的相關損失不屬于國家賠償的范圍；但建筑物、構建物內部可拆卸的設施、設備，被拆除后的瓦礫殘渣、建筑垃圾，都屬于老百姓的合法財產，如果因強拆損毀，是可以要求國家賠償的。