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賣(mài)家違反購(gòu)房合同買(mǎi)家有哪些維權(quán)方式?(購(gòu)房者維權(quán)的途徑有哪些)

首頁(yè) > 財(cái)產(chǎn)房產(chǎn)2024-04-11 04:47:13

二手房購(gòu)房合同違約怎么處理

法律主觀:

對(duì)于廣大購(gòu)房者來(lái)說(shuō),如果能買(mǎi)到稱(chēng)心如意的房子是一件令人高興的事兒。一、二手房合同違約怎么處理1、如果同意解除合同,要求買(mǎi)家按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。不同意解除合同,要求繼續(xù)履行合同,并要求賣(mài)家承擔(dān)違約金。在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中,很多人對(duì)于違約金存在誤解,導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能正確簽訂,或者不能實(shí)現(xiàn)己方的意愿。2、在中介提供的很多關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的格式條款中,中介通常將違約金約定為總房?jī)r(jià)的20%。很多人以為違約金多只能約定為20%。其實(shí)純屬誤讀。我國(guó)的《擔(dān)保法》中規(guī)定了定金不能超過(guò)合同總金額的20%,也許對(duì)違約金的誤讀從此而來(lái)。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高,完全可以由房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。3、在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中,通常會(huì)約定一種滯納金,主要是針對(duì)遲延履行合同義務(wù)時(shí),違約方需支付的;另外一種是違約金,通常是指一方違約導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行時(shí),違約方需支付給守約方的。但是有時(shí)由于合同文字不嚴(yán)謹(jǐn),或者對(duì)法律一知半解,很多人混淆了這兩種違約金的適用,在一方稍有違約情形時(shí),守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金,但其實(shí)是不能得到法律支持的。只有在一方嚴(yán)重違約,導(dǎo)致合同解除時(shí),才承擔(dān)此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行,一般參照滯納金追究違約責(zé)任。4、違約金可以由買(mǎi)賣(mài)雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定,但如果發(fā)生糾紛,并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因?yàn)槲覀儑?guó)家合同法的違約責(zé)任是一種補(bǔ)償,只是彌補(bǔ)損失,而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過(guò)高或過(guò)低,都可參照實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。5、因此房屋買(mǎi)賣(mài)雙方要結(jié)合上述法律規(guī)定,依據(jù)自己的實(shí)際情況,合理的約定違約金,才能充分保障己方的利益一般來(lái)說(shuō),20%是約定違約金中較高標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際上,法律對(duì)此沒(méi)有嚴(yán)格限制,只要不顯失公平,法院將依照合同約定判決。二、二手房合同違約需要承擔(dān)哪些責(zé)任1、房屋買(mǎi)賣(mài)在二手房買(mǎi)賣(mài)中,簽訂了合同,合同生效后是具有法律效力的,但有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)違約的現(xiàn)象。關(guān)于違約責(zé)任的構(gòu)成要件:(1)有違約行為;(2)有損害事實(shí);(3)違約行為與損害事實(shí)之間存在因果關(guān)系;(4)無(wú)免責(zé)事由。2、免責(zé)事由也稱(chēng)免責(zé)條件,是指當(dāng)事人對(duì)其違約行為免于承擔(dān)違約責(zé)任的事由。合同法上的免責(zé)事由可分為兩大類(lèi),即法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由。法定免責(zé)事由是指由法律直接規(guī)定、不需要當(dāng)事人約定即可援用的免責(zé)事由,主要指不可抗力;約定免責(zé)事由是指當(dāng)事人約定的免責(zé)條款。3、根據(jù)中國(guó)法律的規(guī)定,所謂不可抗力,是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況不可抗力的要件為:(1)不能預(yù)見(jiàn),即當(dāng)事人無(wú)法知道事件是否發(fā)生、何時(shí)何地發(fā)生、發(fā)生的情況如何。對(duì)此應(yīng)以一般人的預(yù)見(jiàn)能力為標(biāo)準(zhǔn)加以判斷;(2)不能避免,即無(wú)論當(dāng)事人采取什么措施,或即使盡了大努力,也不能防止或避免事件的發(fā)生;(3)不能克服,即以當(dāng)事人自身的能力和條件無(wú)法戰(zhàn)勝這種客觀力量;(4)客觀情況,即外在于當(dāng)事人的行為的客觀現(xiàn)象(包括第三人的行為)。以上就是二手房購(gòu)房合同違約的處理方法。買(mǎi)賣(mài)雙方在有一方出現(xiàn)違約,可直接按照合同上規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任,如對(duì)方不按合同進(jìn)行違約賠償,可走法律流程。

法律客觀:

《民法典》第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

房地產(chǎn)投訴最有效的方法

投訴房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商比較有效的辦法是以下三種,都是比較有效可靠的:
1、可以直接去工商部門(mén)進(jìn)行投訴;
2、撥打電話12315來(lái)進(jìn)行投訴;
3、可以到住房和城市建設(shè)局來(lái)進(jìn)行投訴。此外,業(yè)主可以組成維權(quán)聯(lián)盟,共同收集證據(jù),然后共同起訴開(kāi)發(fā)商。在投訴房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之前,也需要自己收集一些維權(quán)證據(jù),
主要有以下4種:
1、樓盤(pán)出售的宣傳資料,或者是樓盤(pán)的廣告,這些材料能夠作為書(shū)面證據(jù)來(lái)證明開(kāi)發(fā)商前期宣傳所作出的承諾;
2、錄音或者一些影像資料,這些可以證明開(kāi)發(fā)商所言是否和宣傳一致;
3、如果有購(gòu)房合同那么,需要看購(gòu)房合同內(nèi)對(duì)于開(kāi)發(fā)商所宣傳的內(nèi)容,是否有具體的規(guī)定,有沒(méi)有存在無(wú)效的“霸王條款”;
4、如果有房地產(chǎn)樓盤(pán)的規(guī)劃圖紙等相關(guān)資料,那么也可以證明開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)是否違反規(guī)劃改造,而這些資料都可以去房管部門(mén)來(lái)進(jìn)行查詢。
綜上所述,如果業(yè)主通過(guò)協(xié)商方式和由第三人調(diào)解的方式仍解決不了“房產(chǎn)維權(quán)”問(wèn)題,那么就可以通過(guò)行政途徑維權(quán)(投訴維權(quán))。對(duì)于開(kāi)發(fā)商,業(yè)主可以到當(dāng)?shù)氐姆抗芫帧⑾M(fèi)者權(quán)益保護(hù)協(xié)會(huì)、質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)反映和投訴。
【法律依據(jù)】:
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三條
人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟,適用本法的規(guī)定。
第一百一十九條
起訴必須符合下列條件:
(一)原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織;
(二)有明確的被告;
(三)有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由;
(四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

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