2021年4月28日，央視曝光了深圳小產權房交易火熱乃至近似于瘋狂的現狀，接下來一系列的政策和通知，給整個火熱的深圳小產權房市場澆下了數盆冷水，眾多買家迅速進入了觀望和回避狀態。風口浪尖之下，整個小產權買家群體和從業者都充滿了對未來政策不確定性和風險的擔憂。
那么，深圳的小產權房到底還能不能買，見險大嗎？買了小產權房的朋友會不會血本無歸？
對于這些問題，如果簡單地回答是或者否，無疑都是不負責任的。老黃嘗試從以下幾個層面來梳理和分析，希望給朋友們帶來一些理性和冷靜的思考。
第一個層面，我們首先梳理一下深圳小產權房前世今生。
總體來說，深圳小產權房的發展分為四個階段。
第一階段：荒蠻發展階段，1980-2004年，一批深圳本地土著和最早一批來深尋求機會和發展的人（以客家人居多），在集體土地上建起第一批農民房，這部分都是未繳納土地出納金的。深圳關內關外絕大部分的農民房都是在這段時間建設的。
第二階段：半管制階段，2004年-2013年，深圳在這期間把所以土地轉換為國有用地，從此深圳再沒有農民和集體用地了，這是全國獨一無二的嘗試。但這里有個問題，土地雖然是國有用地，但上面的小產權房依然是個人的。深圳大部分村委統建樓就是在這個時間段建造的。
第三階段：管制階段，2013年-至今，隨著違建與區領導的一標否決掛鉤，2013年以后，深圳幾乎沒有任何新建小產權房，只要冒頭就是查和拆。小產權房市場進入存量市場。
第四階段：城市更新階段，現在—未來，深圳土地捉襟見肘，同時還擔負著先行試范區的重任，由政府和開發商主導，對現有小產權進行舊改拆除重建或者環境升級。
這里補充一個眼下極其熱門的概念：拆遷房，這也是4月28號被央視曝光，繼而引來一系列政策打壓的出頭liao之一。
一般來說，小產權房剛建起來時，價格一般為周邊商品房的30%左右。當片區有了舊改概念以后，會在很短的時間內，上升到周邊商品房價格的70%。3-6年后會建成真正的回遷房，會升到周邊商品房價格的90%。從這個層面來分析，前兩個月火爆過頭的金蠔小鎮，其實價格已經過于虛高，脫離實際價值了。
從以上歷史來看，政府層面其實從來沒有支持過小產權的交易，但從某些行政操作模式來看（比如允許落戶和學位積分排名），是存在一定程度的默許的。深圳小產權一直是以民間物權交易的形式，灰色但又相對成熟的模式在進行著。
第二個層面，說完深圳小產權市場的發展歷史，我們再來深挖一下深圳小產權房的獨特價值和保障。
先說結論：中國有兩種小產權房，一種是深圳小產權房，一種是其他地方小產權房。
深圳小產權房只要有兩證一書和歷史遺留回執，都是可以正常買賣的。
這是因為，深圳2004年以城市規劃全覆蓋的方式，將特區外260平方公里土地轉為國有土地，隨之而來的，是深圳成為了國內首個沒有農村建制的城市。深圳完成這次土地改革之后，國家明確表示，其他城市不可以效法深圳。
所以，深圳也是唯一一個沒有宅基地和集體用地一說的城市。眾所周知，宅基地或集體用地上的房產轉讓，只能是村集體內成員，而深圳土地均為國有土地，因此在政策層面突破了這層限制。所以 深圳的小產權房除綠本和豬肝本外，都是可以自由流轉買賣的（雖然政策層面并不支持）。
所以說，深圳的小產權房交易從來沒有獲得過政策支持，但買賣在實質上并不存在問題。只是 需要
實際上，引起本次媒體曝光和政策打壓的罪魁禍首，是被暴炒的拆遷房、回遷房，是投機者的貪婪。對于大部分剛需自住和長線投資者來說，購買產權清新的深圳小產權房是沒有問題的，也是眼前通脹泛濫下較理想的避險資產之一。而且，因為最近的政策壓力抑制住了投機價格泡沫，其實當下是最好的入手時機。
人與人競爭歸根到底是認知水平的競爭，小產權投資同樣如此，碎片化的資訊于人無益。接下來老黃會系統地分享關于小產權購買投資的知識、經驗和攻略。下一篇我們分析，深圳小產權房哪些可以買，哪些不可以買，歡迎關注期待，有任何問題可以讓我咨詢哦。

一、 小產權房買賣 流程 1、看房：買賣雙方相約實地考察房屋，并且初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項 2、查檔：買賣雙方拿著 房產證 原件或按揭合同原價前往檔案大廈國土部門查房檔案。 3、簽合同：交易雙方可以就房屋價格、 定金 、首期款等內容進行進一步協商，確認無誤后，買賣雙方簽訂合同。 4、公證賣方同擔保公司一起到公證處進行公證，并委托擔保公司辦理相關事務。 5、資金監管及 貸款申請 ： 買方支付首期款到銀行資金監管賬號，然后跟擔保公司一起和銀行簽訂資金監管協議及相關文件，并向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款 承諾書 給買方，或者直接通知擔保公司，時間大概在約7到8個工作日左右。 6、贖樓：買方支付擔保費用后，擔保公司會向原貸款銀行申請贖樓，然后出具贖樓擔保，并進行贖樓以及注銷 抵押 登記手續。 7、過戶：買方同擔保公司去房地產產權登記中心辦理過戶手續，在遞交 房產過戶 申請后，擔保公司領取回執。 8、繳費：購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款。 9、交房：買賣雙方辦理房屋交接，以及水、電等費用的過戶，買方領取鑰匙。 二、 小產權房買賣的注意事項 1、根據建委發出 購房 風險提示指出，“使用權”、“鄉產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、等權利，且不能辦理房屋 產權過戶 手續。 2、像小產權中的“鄉產房”、“村產房”等并沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。 3、購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。 4、如遇到 拆遷 ，將被視為違章建筑，得不到 拆遷補償 。就算有補償，也是先將補償款給產權擁有者，之后按先前 購房協議 補償到每一位小產權房業主，如果沒有協議，或者產權擁有者不講誠信，小業主的利益得不到保障。