第一條　為加強本市商品房銷售經營的管理，維護房地產交易市場的正常秩序，根據《國務院關于發展房地產業若干問題的通知》等有關規定，結合本市具體情況，特制定本規定。第二條　本規定適用于本市國有土地范圍內的商品房銷售。微利房、福利房銷售不適用本規定。第三條　本規定所稱商品房銷售，系指房地產開發經營企業（以下簡稱開發企業）將建造的居住或非居住房屋向境內外銷售（包括預售，下同）的交易行為。第四條　商品房銷售應遵循公平、公正、公開的原則，切實保障將交易雙方的合法權益。第五條　南京市房產管理局是本市商品房銷售經營管理的主管部門，南京市房地產市場管理處具體負責商品房銷售的管理工作。第六條　銷售商品房必須具備下列條件：
　　（一）已經工商管理部門核準登記，取得房地產經營開發權；
　　（二）已經土地管理部門核準，取得開發項目的土地使用權；
　　（三）已經市計劃管理部門核準立項并已申領固定資產投資許可證；
　　（四）已向市房產管理部門辦理了房屋產權登記備案手續；
　　（五）預售商品房除已交納的土地出讓金外，凡附有地下設施的，投入開發建設的資金須達到總投資額的20％以上；無地下設施的，須完成設計地坪以下的基礎工程或完成單體項目的基礎工程；
　　（六）須訂立房屋使用管理維修公約。第七條　銷售商品房的開發企業，須向市房產管理部門提交銷售申請書，經審核批準領取《商品房銷售許可證》后，由市房產管理部門通過報紙發布商品銷售公告，方可銷售。
　　需向境外銷售商品房的，應向市房產管理部門申請，經批準發給《商品房外銷許可證》后方可銷售。第八條　申請辦理《商品房外銷許可證》，除須符合本規定第六條外，還應具備下列條件之一：
　　（一）土地使用權出讓合同規定可向境外銷售的；
　　（二）項目立項時已經批準向境外銷售的；
　　（三）經市政府特批允許向境外銷售的。第九條　商品房銷售申請書應包括以下內容：
　　（一）商品房座落、范圍(附圖)、結構、用途、層次、面積等；
　　（二）建筑合同及施工單位出具的工程進度證明；
　　（三）銷售、交付使用日期；
　　（四）商品房銷售基價；
　　（五）售后管理、維修方案；
　　（六）預售房款的監管方式；
　　（七）其他開發企業認為必要的事項。第十條　市房產管理部門接到開發企業銷售申請書后，應在10日內作出審核結論，核準銷售的發給《商品房銷售許可證》或《商品房外銷許可證》。
　　經批準的申請事項對申請企業產生約束力。第十一條　開發企業銷售商品房，應在售樓場所公示《商品房銷售許可證》；需向境外銷售的，應同時將《商品房外銷許可證》公示于售樓場所。
　　承購人須認明《商品房銷售許可證》或《商品房外銷許可證》后方可購買。第十二條　獲準銷售的商品房須在南京市房地產交易市場公開掛牌，明碼標價。第十三條　開發企業刊登商品房銷售、預售廣告，須持有市房產管理部門核發的《商品房銷售許可證》或《商品房外銷許可證》，并在廣告中載明許可證編號。違反規定的，廣告經營單位應拒絕為其刊登記銷售廣告。第十四條　接受委托代理銷售商品房的單位須具備房地產銷售代理經營權，并按規定代理銷售。被委托單位應按委托書載明的價格代理銷售，不得擅自加價。第十五條　商品房預售款須存入經批準的銷售申請書中確定的銀行所開立的專用帳戶，專項用于商品房的建筑工程，并由開戶銀行監管應繳納的稅費。第十六條　商品房的預售須簽訂預售契約。承購人應在預售契約簽訂后10日內，向市房產管理部門申請辦理預購契約登記監證手續，未辦理預售契約登記監證手續的商品房銷售，不受法律保護。第十七條　開發企業與購房者雙方，須自商品房現貨交易合同簽訂之日（期貨交易按實際交付之日）起3個月內，向市房產管理部門申請辦理商品房交易立契、過戶及繳納稅手續，逾期不辦的，按《契稅暫行條例》的有關規定處罰。第十八條　開發企業辦理商品房交易立契、過戶及繳納稅費手續，應交驗下列證件：
　　（一）房屋所有權證或商品房房屋登記備案證；
　　（二）土地使用權證；
　　（三）項目開工報告及年度投資計劃批文；
　　（四）建筑許可證；
　　（五）工程竣工驗收合格證；
　　（六）法定代表人證明書；
　　（七）銷售（預售）契約。

  二手房在進行二次交易時，有很多問題需要注意：

  首先，二手房的房齡。

  第二，產權相關問題。

  第三，房屋租賃及土地使用年限問題。

  第四，物業費用問題。

  第五，合同簽訂問題。

  第六，周邊環境問題。

#注意事項（1）房屋手續是否齊全房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。（2）房屋產權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3）交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。（5）市政規劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。二手房交易正規流程

（6）福利房屋是否合法房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。（7）單位房屋是否侵權一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。（8）物管費用是否拖欠有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。（9）中介公司是否違規有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。（10）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚.如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。二手房買賣的稅費規定較多、較復雜，累計各項稅費金額也比較大，估算稅費負擔是十分必要的。根據國家規定，購房者應承擔契稅、印花稅，售房者在一定條件下應承擔營業稅、城建稅、教育附加費、個人所得稅。根據買賣房屋的性質以及各地的實際情況還可能發生土地增值稅、房產稅、手續費、交易管理費等稅費。此外，買賣房屋的性質、面積大小、用途、辦理產權登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發生變化。買賣雙方可以根據擬交易房屋的實際情況，向專業人事或有關部門具體了解稅費的項目、稅率。#在購買二手房時，應注意以下幾點：1、房屋手續是否齊全 （查看房產證，土地證，個別地區還有契稅證）；2、產權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產，繼承，共有權人狀況）；3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）；4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；5、市政規劃是否影響 （是否在動遷紅線內）；6、房屋是否合法 （不要有違規搭建等，無法辦理過戶）；7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）；8、水電氣暖物業費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移（特別是學區房） ；9、中介公司是否違規 （選擇全國連鎖的正規品牌中介機構辦理，避免黑心中介吃差價等）；10、合同約定是否明確 （違約賠償責任）。如能注意到以上幾點，對于交易雙方，都是非常公平，安全合理的！#二手房交易十項注意　　（1）房屋手續是否齊全　　（2）房屋產權是否明晰　　（3）交易房屋是否在租　　（4）土地情況是否清晰　　（5）市政規劃是否影響　　（6）福利房屋是否合法　　（7）單位房屋是否侵權　　（8）物管費用是否拖欠　　（9）中介公司是否違規　　（10）合同約定是否明確 。　　1、買方咨詢買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。　　2、簽訂二手房買賣合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。 買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。#購買二手房，最重要的是認真審查房屋產權的完整性、可靠性。 首先要求賣方提供合法的產權證書正本，并到房管部門查詢產權證的真實性，以及擬購房產產權來源和產權記錄。包括房主、登記日期、成交價格等，還需要確認賣方產權的完整性，了解所購房有沒有被抵押，以及與人共享等；注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般來說，軍隊、醫院、學校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 與商品房不同，二手房買賣一般都是“個案”。所以有關價格、房況等，都需要消費者自己或自己委托機構來詳細了解。在決定購買前，消費者應該仔細觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負荷空調等大型家電。查看天花板是否有滲水痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應詢問小區保安水平、物業管理費及收費標準如何。此外，消費者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業管理、水、電、氣費等。 在掌握房屋基本情況的基礎上，消費者應從多個方面對比判斷二手房的價值。也可以委托信得過的中介機構或評估機構進行評估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時會做保值評估，這個價格可以看出房屋的最低保值價。 最后，提醒您，購買二手房時，不要輕信對方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續。二手房必須經房屋土地管理部門辦理完過戶手續，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。

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購房合同注意事項,在向開發商購買商品房時有以下四個事項需要注意：

　　第一、在開發商提供的合同書中，對購房者不能按期付款的違約責任，會約定為購房者按逾期額每日支付萬分之二的違約金，而對開發商不能按期交房或不能按期辦理產權證的違約責任，卻約定為開發商按購房者已支付房款的萬分之二支付違約金，由于沒有“每日”二個字，開發商無論逾期交房或逾期辦理產權權證多久，都只支付購房者已付房款萬分之二的違約金，實在是個顯失公平的陷井。所以購房者一定要在開發商的違約責任中加上“每日”二字。

　　第二、依據法律規定，在沒有約定的情況下，如果房屋的面積超過約定面積的3%以上，超過3%以上的部份購房者無需支付房款，如果房屋的面積小于約定面積的3%，小于3%的部份，開發商應雙倍退還購房款，而在開發商提供的合同中，往往會約定面積以交房時的實際面積為準，這是惡意規避法律，購房者對該類條款一定不能同意。

　　第三、由于大多數購房采取的都是按揭貸款的方式，而并不是每個人都能順利的辦下貸款，如果不能辦下貸款，開發商就會要求購房者承擔不能按期付款的違約責任，所以在購房前一定要到銀行咨詢是否符合貸款條件，或者直接在合同中約定，如果不能辦理貸款，合同無條件自動解除，購房者無需承擔違約責任。

　　第四、如果開發商一房二賣，對于不能取得房屋的購房者，根據法律開發商應當雙倍返還購房款，如果購房者遇到這種情況，絕不能放棄自己的權利，一定要堅持不懈，如果協商不成，可以訴至法院，通過法律武器捍衛自己的權利。

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購房合同注意事項,需要注意的問題

　　1、使用規范的合同文本。一定要采用房地產管理部門統一印制的標準房屋買賣合同文本。

　　2、注意建筑面積的約定。除了要填寫總建筑面積還要填寫套內面積和公攤面積。

　　3、注意房屋質量問題。簽約時認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的內容，并將質保書作為合同的附件。

　　4、明確物業管理事項。合同中要明確前期物業管理公司以及雙方約定的物業管理范圍和收費標準。

　　5、注意合同文本中補充協議的內容。不要相信口頭承諾，要將開發商的承諾寫進補充契約，沒有寫進補充契約的都是空頭支票。

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　　6、賣方合約的注意事項。根據合同法的有關規定，正式契約與補充契約內容不一致的，以補充契約為準。

　　7、注意約定違約責任。包括簽約后購房者要求退房、開發商賣房后要求換房、不按期交房；面積變動超過約定幅度；質量不符合要求；辦理過戶手續時不符合規定和約定等。

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購房合同注意事項簽合同的注意事項

　　1.一定要采用房地產管理部門統一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。

　　2.一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，有了預售證許可證，則通常開發商也具有了土地使用證、規劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦房產證的關鍵。

　　3.注意合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。

　　4. 一定要認準交房日期是否確定。

　　5.對于補充協議，也一定不能掉以輕心。因為購房人的個人情況千差萬別，所以難免會有一些沒有寫入格式化合同的內容。購房人還可以對其在購房中就開發商承諾或雙方協商一致的內容，以補充協議的方式附在《合同》里，成為《合同》中重要的組成部分。

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　賣方(以下簡稱甲方)：
　　買方(以下簡稱乙方)：
　　甲方按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，已合法取得　 市區　(縣) 地塊的土地使用權，土地使用面積為　　平方米，土地使用期限 年，自　　　　　至　　　　　止，國有土地使用證號為。甲方在上述地塊上建設項目的名稱為 ，現已具備規定的預售條件，經　 市房屋土地管理局批準，準予上市預售，外銷預售許可證號為 。乙方自愿購買甲方的　　房屋，房屋用途為 。甲方已于　　年　　月　　日收到乙方預購房屋的定金　　元。雙方經友好協商，就上述房屋的預售預購事項，訂立本合同。
　　第一條　房屋，建筑面積為　　平方米(含共有共用面積、分攤面積，房屋狀況詳見附件一)，國有土地使用面積　　平方米(含共有共用面積)，土地使用期限自房屋產權過戶之日起至　　年　　月　　日止。
　　上述各項面積為甲方暫測面積，房屋竣工后以　　市房屋土地管理局實測面積為準。
　　第二條　甲乙雙方同意，該商品房交付時，房屋的實際面積與暫測的差別不超過暫測面積的±　　%(不含)時，按照本合同第三條所述房屋售價進行結算;實測面積與暫測面積之差超過暫測面積的±　　%(含)時，自甲方向乙方出示　　市房屋土地管理局實測面積文件之日起　　日內，乙方有權解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方。利息按中國人民銀行固定資產貸款利率(付款幣種為人民幣)或按中國人民銀行外匯貸款利率(付款幣種為外匯)計算。
　　第三條　雙方同意上述預售房屋售價為每建筑平方米　　幣　　元，價款合計為　　幣(大寫)仟　佰　拾　萬　仟　佰　拾　元整(小寫：元)。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期將購房價款匯入甲方指定銀行賬號。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款時轉為購房價款。甲方售樓款監管銀行為　　　　　 ，銀行賬號為　　　　　　　。
　　第四條　乙方如未按本合同附件二所列付款方式規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追索違約金，違約金應自本合同約定的付款之日起至實際付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付價款的萬分之　　(大寫數字)向甲方支付延期付款違約金。
　　第五條　乙方如未按本合同附件二所列付款方式規定的時間付款，逾期超過　　　日(遇法定節假日順延)乙方未付款的，甲方有權解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。甲方將乙方已付的房價款退還給乙方。
　　第六條　甲方須于　　年　　月　　日前，將房屋交付給乙方。甲方交付房屋時，應同時提交建設工程質量監管部門出具的《工程質量竣工核驗證書》。
　　第七條　除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方的，乙方有權向甲方追索違約金。違約金支付時間自房屋應交付之日第二天起至實際交付日止，每延期一天，甲方按房價款總額的萬分之　　(大寫數字)向乙方支付違約金。
　　第八條　除不可抗力外，逾期　　日(遇法定節假日順延)甲方未交付房屋的，乙方有權解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方，利息按中國人民銀行固定資產貸款利率(付款幣種為人民幣)或按中國人民銀行外匯貸款利率(付款幣種為外匯)計算。
　　第九條　因不可抗力甲方未按期交付房屋的，逾期最多不超過　　日，超過時，乙方有權解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方應將乙方交付的定金、房價款及利息退還給乙方(利息計算同第二條)。
　　第十條　甲方交付的房屋經建設工程質量監管部門認定不合格的，乙方有權解除本合同，甲方應在合同解除后30日內向乙方雙倍返還定金，并將乙方已付的房價款和利息全部退還乙方(利息計算同第八條)。
　　甲方交付房屋的裝修、設備未達到附件三規定的裝修、設備標準的，甲方同意按未達到部分的差價雙倍向乙方補償。
　　第十一條　甲方同意按《建設工程質量管理辦法(試行)》、《　　市建設工程質量條例》及有關規定，自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。
　　第十二條　乙方同意在物業管理委員會未選定物業管理公司之前，其購置的房屋由甲方或甲方指定的物業管理公司負責管理。
　　第十三條　本合同由雙方簽字后，境內的應于三十日內，境外的應于六十日內，由雙方持合同共同到　　市房屋土地管理局房地產市場管理處辦理預售、預購登記手續。
　　第十四條　本合同登記后至　　年　　月　　日前，乙方如轉讓其預購的房屋，須與轉受讓人在本合同上背書，并按規定到　　市房屋土地管理局房地產市場管理處辦理預售合同轉讓登記手續。
　　第十五條　雙方同意房屋交付后三十日內共同到　　市房屋土地管理局房地產市場管理處辦理房屋買賣過戶審批手續。
　　第十六條　辦理上述手續時發生的稅費，由雙方依照有關規定繳納。
　　第十七條　本合同的訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的管轄，凡因履行本合同所發生的或與本合同有關的一切爭議，雙方同意按以下第 種方式解決糾紛(用漢字填寫)。
　　(一)因履行本合同發生的爭議，由當事人協商解決，協商不成的，提交仲裁委員會仲裁。
　　(二)因履行本合同發生的爭議，由當事人協商解決，協商不成的，依法向人民法院起訴。
　　第十八條　本合同未盡事項，雙方可簽訂補充協議。
　　本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。
　　第十九條　本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執一份，副本共　　份，　　市房屋土地管理局留存兩份。
　　甲方(簽章)：　　　　　　　 　　 乙方(簽章)：
　　法定代表人：　　　 　　　　　 　　法定代表人：
　　地址：　　　　　　　　　　　　　　地址：
　　聯系電話：　　　　　　　　　　　　聯系電話：
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　　聯系電話：　　　　　　　　　　　　身份證號碼或護照號碼：
　　身份證號碼或護照號碼：　　　　　　代理人：
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　　預售登記機關：(章)
　　經辦人：