搜集證據(jù)，到法院起訴，主張對方承擔(dān)違約責(zé)任就可以了。

作為買受人，要考慮的是能不能得到房屋，如果涉及一房二賣，合同雖然有效，但很可能得不到房屋，那么就要考慮解除合同，請求出賣人返還房款并承擔(dān)不高于已付房款一倍的損失；如果能得到房屋，那么就請求買受人配合辦理過戶手續(xù)。
如果買受人不愿意要房屋，那么就要考慮是否有法定或約定的解除條件，如果有則解除買賣合同。沒有，就只有違約解除，承擔(dān)違約責(zé)任，但同時可以請求降低標(biāo)準(zhǔn)。
另外，對于付款順序、房屋交付、辦理過戶等條件，要完全和合同約定的內(nèi)容對應(yīng)。

如果合同在政策沒有出臺之前已經(jīng)簽定的話，營業(yè)稅部份可由雙方協(xié)商解決，在政策出臺之后的話，由業(yè)主方承擔(dān)，中介同時也有不可推卸的責(zé)任，打官司的話勝訴的可能性大，有過兩年的房產(chǎn)工作經(jīng)驗，意見僅供參考

照現(xiàn)在的情況來看應(yīng)該是你的問題，不管是不抄房，簽合同時都應(yīng)該把產(chǎn)權(quán)證的問題說清楚。但是我覺得20%違約金有點過分，因為不太清楚你們具體的合同內(nèi)容，所以不清楚你違約的話陪多少。但合同上面應(yīng)該有條款，你可以看看。不過中介告的情況我也覺得不太現(xiàn)實。

這個還是屬于在過戶的過程中出現(xiàn)一些未預(yù)見的問題，導(dǎo)致過戶時間延長。
這個按現(xiàn)狀來說還談不上違約，只能說大家一起想辦法解決問題！中介方要想辦法協(xié)調(diào)，主要就是一個5000元費用的問題，這個大家都協(xié)商一下，看這么解決這個費用！
過戶時做陰陽合同，這個在法律上說是不行的，但是你是凈得價格，過戶費你就不去管了。別人跟你把貸款也還了，退也退不了，急的是買方，你也要保證大家的利益！
房產(chǎn)證的樓層有錯誤，嚴(yán)格來說是屬于賣家要解決的問題！所以你要配合中介去找開發(fā)商解決問題。

房屋合同糾紛是指房屋買賣過程中出現(xiàn)的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認(rèn)購書相關(guān)的糾紛、房屋買賣合同價款支付相關(guān)糾紛、房屋交付相關(guān)的糾紛、延期辦證的糾紛、懲罰性賠償?shù)募m紛、二手房買賣的糾紛、商品房買賣合同解除與房屋按揭關(guān)系的沖突與協(xié)調(diào)、有關(guān)包銷的糾紛等。
管轄依據(jù)最高院相關(guān)的司法解釋，應(yīng)由被告住所地法院或合同實際履行地法院（即該房屋所在地法院）管轄。
法律適用
處理房屋買賣合同糾紛的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定。

目前國家尚未出臺二手房買賣的格式合同，一般的二手房買賣合同都是由當(dāng)事人自己協(xié)商議定。我們知道，與房地產(chǎn)一級市場相比較，二手房市場顯得規(guī)模更小、零散、隨意、交易主體多樣、情形復(fù)雜、風(fēng)險大，正因為如此，買賣雙方當(dāng)事人在議定合同時，就必須極為謹(jǐn)慎，方能減少漏洞與風(fēng)險，從而最大限度地維護(hù)自己的權(quán)益。依據(jù)我國《合同法》及有關(guān)規(guī)定，下列內(nèi)容在一份二手房買賣合同中是必不可少的：
一、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況。
二、標(biāo)的本合同的標(biāo)的，就是雙方欲進(jìn)行買賣的二手房，這是本合同的關(guān)鍵，一定要明確約定。這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況，同時還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬等。
三、價款這是很重要的內(nèi)容，主要寫明總價款；付款方式，付款條件，如何申請按揭貸款、定金、尾款等。
四、履行期限、地點、方式這里主要寫明交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程等。
五、違約責(zé)任這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計算與給付等。
六、解決爭議的方式這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。
七、合同生效條款雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件等。
八、合同中止、終止或解除條款按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件等。
九、合同的變更與轉(zhuǎn)讓在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款

您與賣方簽訂的是買賣合同，可以向法院起訴賣方違約，主張違約責(zé)任賠償。
另外，您與中介公司所簽訂的合同具體細(xì)節(jié)不明，但理論上應(yīng)該是屬于居間合同。
根據(jù)我國《合同法》第四百二十四條　居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。
第四百二十五條　居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第四百二十七條　居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。
另外此處“促成合同成立”的標(biāo)準(zhǔn)是 ：
1、看委托人與相對人是否成立合同關(guān)系;
2、看居間人的居間活動是否為合同的成立起到促進(jìn)作用，例如提供便利、降低難度、加快進(jìn)度等。若居間人的居間活動對于合同的成立完全或基本上無助益，則不能認(rèn)為促成合同成立。
需要注意的是只要合同成立即可，至于合同生效與否則在所不問。例如，附條件的合同成立后，因條件未實現(xiàn)而未生效，不可因此而認(rèn)為居間人不得請求支付報酬。
按照您的說法，您與賣家已經(jīng)簽訂了合同，中介公司已經(jīng)盡到了其應(yīng)盡的義務(wù)，所以我認(rèn)為您不能要求中介公司退還中介費。
但這是建立在您與中介公司簽訂的合同確屬與居間合同的前提下，建議您找律師咨詢下。另外注意該中介公司有無故意隱瞞與合同簽訂有關(guān)事實的情況，如果有，該公司和賣家將承擔(dān)連帶責(zé)任，那么您就可以起訴該中介公司，追究他們的違約責(zé)任。

二手房糾紛頻現(xiàn)，下面總結(jié)二手房三大糾紛。

第一，因房屋買賣合同履行不力等情況產(chǎn)生的糾紛。

這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標(biāo)的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣房屋；職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權(quán)的公房出售；房屋被列入拆遷范圍等，導(dǎo)致房屋買賣合同的無效、無法交付履行或無法辦理過戶手續(xù)等法律后果，從而引發(fā)第三人或購買人將出賣人起訴至法院，并往往以中介公司存在過錯為由要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二，因意向金或定金的處理爭議產(chǎn)生的糾紛。

房屋出賣人在簽訂正式買賣合同前，往往要求購買人支付一定數(shù)額的意向金或定金，但若買賣雙方有一方反悔，或就房屋的價格、支付方式、按揭、交易稅費的承擔(dān)等無法達(dá)成一致，意向金或定金的退還問題就有可能成為三方爭執(zhí)的焦點。

第三，因中介服務(wù)費的支付和計算產(chǎn)生的糾紛。

中介服務(wù)費用包括居間報酬(也稱交易傭金)和必要的居間費用。一套房屋買賣成功需要經(jīng)歷尋找合適房源、明確初步成交意向、訂立買賣合同等諸多環(huán)節(jié)。常見糾紛主要有因買賣雙方私下交易(俗稱“跳單”)產(chǎn)生的中介服務(wù)費糾紛；買賣雙方一方中途退出引起的中介服務(wù)費支付和計算糾紛；買賣雙方議價不成，引起的中介費要不要承擔(dān)，誰來承擔(dān)，承擔(dān)多少的糾紛。