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關于小產權房(小產權房到底能不能買)

首頁 > 財產房產2024-04-12 03:41:56

小產權房子能買嗎受法律保護嗎

一、小產權房子能買嗎受法律保護嗎

小產權房既然不是合法的,就不會受到法律保護。從法律的角度上來看,是不允許交易的,買賣是沒有法律效應的。在購買了之后,如果出現了問題而調解不成,是沒有法律保障的。就算買了小產權房,也沒有房產證,不能過戶。一些與商品房相關的法律法規對于小產權房是無效的,購買小產權房的合同也是無效的,不需要進行公證備案,購房人權利很難保障。

“小產權房”的性質主要有兩種:一種是在集體建設用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只屬于該農村的集體所有者,外村農民不能購買;另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。

相關法律規定:

《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》規定,對于借戶籍制度改革或者擅自通過村改居等方式非經法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或小產權房等違法用地,不得登記發證。對于不依法依規進行土地確權登記發證或登記簿規范造成嚴重后果的,嚴肅追究有關人員責任。

《中華人民共和國土地管理法》的規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有,村民對宅基地也只有享有使用權,農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護,也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條:“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是,符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業,因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

《中華人民共和國土地管理法》第八十二條規定,擅自將農民集體所有的土地通過出讓、轉讓使用權或者出租等方式用于非農業建設,或者違反本法規定,將集體經營性建設用地通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用的,由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期改正,沒收違法所得,并處罰款。

《房產登記辦法》第三十二條發生下列情形之一的,當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權轉移登記:

(一)買賣;

(二)互換;

(三)贈與;

(四)繼承、受遺贈;

(五)房屋分割、合并,所有權發生轉移的;

(六)以房屋出資人股;

(七)法人或者其他組織分立、合并,導致房屋權屬發生轉移的;

(八)法律、法規規定的其他情形。

房地產開發企業銷售商品房的,應當協助商品房買受人辦理房屋登記手續。

二、小產權房如何買

買小產權房不能更名,因為沒有房產證。一、所謂“小產權”是指在農民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,所以叫做“鄉產權”,又叫“小產權”。二、鄉鎮政府發證的所謂小產權房產,實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。三、如果該小產權房所在的集體土地歸屬的行政村居民之間是可以相互轉讓的,如果是外村戶口的居民是不能購買這樣的小產權房的。

三、買小產權房能貸款買嗎?

你好,小產權房能買嗎的回答如下,希望能幫到你!

1、小產權房子從法律上來說是不允許交易的,在購買后如果出了問題而調解不成是得不到法律保障的。所以,不建議你購買小產權房。

2、購買小產權房屋存在的風險:

第一,“使用權”、“鄉產權”、“小產權”的房屋無產權保障,不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利,且不能辦理房屋產權過戶手續。

第二,像小產權中的“鄉產房”、“村產房”等并沒有國家的產權證書,只有鄉政府或村委會給的產權證,不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷,購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同,如果房產出現糾紛,缺少法律支持。

第三,購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款,只能一次性或分期付款,這樣無形中會加大購房人的資金壓力,增加購房風險。

什么是小產權房?產權如何區分?


小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證,購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。
小產權房的出現與城市房價躥升密不可分,其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求,“小產權房”不得確權發證,不受法律保護。
小產權房的產權區分
國家發產權證的叫“大產權房”,國家不發產權證的叫“小產權房”。大、小產權房的爭議不在房屋所有權,而是土地使用權。對小產權的解釋主要有3種:
1.是針對發展商的產權而言,將發展商的產權叫大產權,購房人的產權叫小產權,這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。
2.是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的,不用再繳土地出讓金的叫大產權,要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房,經濟適用房就是小產權房。
3.是按產權證的發證機關來區分的,國家發產權證的叫大產權,國家不發產權證的,由鄉鎮政府發證書的叫小產權,又被稱為鄉產權,鄉產權并不構成真正法律意義上的產權。
前兩個解釋的小產權是合法的,只要交足購房款,或轉讓時補繳土地出讓金即可自由買賣,其法律規定較為明確。而第三個解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議,拿不到真正法律意義上的產權證。
小產權房的性質有哪些
“小產權房”的性質有兩種:一種是在集體建設用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只屬于該農村的集體所有者,外村農民不能購買;另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。
小產權房產生的原因
1、城市房價過高:中國許多大中城市的高房價是催生小產權房的重要原因之一。由于中國經濟社會發展不平衡,若干大城市的房價長期快速上漲,遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時,政府經濟適用房、廉租房的建設無法滿足這些住房需求。小產權房存在著大量現實的購買群。
2、擦邊球的空間:根據法律規定,在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上,農民可以自行經營,而且農民自建的住房也是可以進行交易的。正是因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方,才導致了各地小產權房建設的泛濫,在合法與非法之間給小產權房留下了一個擦邊球的空間。
3、農地制度不合理:小產權房是農民集體自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產,不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金(其中包括由政府出面征收農民集體土地支付的征地費用);由村集體牽頭開發,省去了基礎設施配套費等市政建設費用及成本費。在這一開發過程中,農民集體通過出售小產權房獲得的收益高于政府征收土地的補償金額。
小產權房的購買風險有哪些
(一)法律效力
“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況:
對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣,該房屋買賣合同認定有效。
對于將房屋出售給本鄉以外的人員的,如果取得有關組織和部門批準的,可以認定合同有效。
對于將房屋出售給本鄉以外的人員,未經有關組織和部門批準,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應作無效處理。
(二)房產轉讓
“小產權房”拿不到正式的房產證,因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權,沒有所有權。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定,小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售,即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
(三)政策風險
購買在建小產權房時,購房人與開發商簽訂合同并交付房款后,如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目,可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。
購房后如果遇到國家征地拆遷,由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權,購房人并非合法的產權人,所以無法得到對產權進行的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
(四)監管缺位
鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束,開發建設的監管存在缺位,對購房者的利益有一定的影響。同時,開發單位的資質沒有,房屋質量和房屋售后保修難以保證。
小產權房的分類處理
由國土、住建兩部委聯合推進的小產權房整治只是針對正在建設、正在銷售——也就是近兩年新增的小產權房,而對于更多的早已有居民入住的“存量”小產權房,由于歷史情況復雜,有關部門將會區分不同的情況分類研究、分類處理。
未來可能采取的主要辦法,就是把部分符合一定條件的存量小產權房,通過補辦相關手續,繳納相應的稅費之后,納入廉租房、公租房、經濟適用房、限價商品房等保障房系列內;而對一些嚴重違反城市規劃和土地利用規劃,非法占用耕地和基本農田的,建筑設計施工質量存在嚴重問題的“小產權房”,則采取改建或者拆除的強制辦法。
原國家土地管理局規劃司副司長鄭振源認為,未來對小產權房的主要處理,無非就是轉正和拆除兩種措施。較為關鍵的是,需要盡快統一有關方面對十八屆三中全會后關于“建立城鄉統一的建設用地市場”的認識,在此基礎上,再出臺更為具體的政策措施,這樣才能真正解決長期累積的小產權房問題。

什么是小產權房?小產權房合法嗎?


通常情況下我們稱有國家頒發的和土地證的房產為大產權房,而缺少其中一個證件的就為小產權房。眾所周知,我國農村小產權房是普遍存在的,那么這些小產權房合法嗎?這是困擾了很多人的問題,下面小編就來為您介紹。
一、什么是小產權房?
小產權房又稱鄉產房、村產房、使用權房。,按國家相關規定,當由房管部門統一發放,是包括產權使用證和國有的完全產權。而小產權,則由鄉鎮府或村委會蓋章證明其權屬,只包括房產使用權而不包含國有土地使用權的不完全產權。
總的來說,小產權房不是法律上的概念,而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產,即是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在上的房屋或是由農民自行組織建造的。
二、小產權房合法嗎?
(一)國家對小產權房出臺的相關政策
2011年11月,《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》政策發布,明確指出小產權房不得登記發證。2012年2月,國土部發言人表示將于2012年試點清理小產權房;3月份,國土部部長徐紹史對清理原則進行了解釋。
(二)小產權房的合法性分析
1、什么是大產權房?
國務院《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》中規定:凡按市場價購買的公房,者能夠擁有全部產權。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和抬高,隨行就市,任由買賣雙方商定,只要雙方能接受,即可成交。按照市場價購得住宅的房主,也就擁有了住宅的各項支配權利,也就是擁有了房屋、住宅的占有權、使用權、收益權和處分權。
在這里,房屋的全部產權與房屋的所有權是等同的,只不過是二者的提法有所不同。相對于部分產權而言,全部產權才有存在的意義。
2、小產權房與大產權房的根本區別是什么?
國家發產權證的叫大產權房,國家不發產權證的叫小產權房。
3、小產權房的合法性分析:
根據目前的法律規定,購買小產權房是得不到產權保證的,不具有房產所有、轉讓、處分、收益等權利,且不能辦理手續。同時,在購買的過程中,不能抵押、不能貸款,不允許買賣或進入二級市場、再轉讓時要補繳,一旦出現糾紛缺少法律支持。因此,面對價格誘惑的小產權房,購買者一定要謹慎。
三、購買小產權房有什么后果呢?
1、拿不到法律認可的房產證。村委會和開發商自行印制的《樓房產權證》不具有法律效力。
2、即使有宅基地和房屋的使用權也無法上市交易,無法得到銀行貸款和按揭,不允許過戶。
3、有可能被列為違章建筑,面臨拆遷而得不到任何補償的風險。
房地產開發商非法利用集體土地,不僅造成國家土地收益的流失,還嚴重侵害了購買者的合法權益。因此,購買者在購房前,了解土地的性質是至關重要的。如果您不太了解小產權房,很有必要咨詢產權糾紛相關律師,對自己所要購買的房子性質要明確清楚。因為,如今購買小產權房存在極大的風險,一般情況下不宜投資購買。如果您碰到的是小產權房,購買時一定要謹慎購買。

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