二手房交易流程詳細(xì)步驟如下：

1、買(mǎi)方要調(diào)查房屋的所有權(quán)。審核房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性和可靠性，要留意產(chǎn)權(quán)證書(shū)上的所有者的名字和售房人的名字、有無(wú)抵押物、共有人等。

2、簽訂一份二手房交易協(xié)議。

3、找一家評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。通常需要5-7天的時(shí)間。

4、房屋貸款要辦理有關(guān)的抵押貸款。如果是公積金和商業(yè)貸款的結(jié)合，必須同時(shí)向銀行和儲(chǔ)備局提出申請(qǐng)。在整個(gè)二手房買(mǎi)賣(mài)中，這是一個(gè)很耗費(fèi)時(shí)間的階段，一般需要40天。

5、按揭完成后，要留意將房產(chǎn)的其他產(chǎn)權(quán)證書(shū)注銷(xiāo)。

6、將房屋產(chǎn)權(quán)交易的相關(guān)窗口提交房屋管理部門(mén)，領(lǐng)取受理通知書(shū)。

7、憑收貨單到農(nóng)稅地稅繳稅，領(lǐng)取契稅完稅證明。

8、到土地管理部門(mén)憑完稅地產(chǎn)證。

注意事項(xiàng)

1、房屋產(chǎn)權(quán)人的確認(rèn)。房屋所有權(quán)證是產(chǎn)權(quán)的象征，只有在房產(chǎn)證上登記的人才能出售房子。

2、了解二手房的歷史。詢(xún)問(wèn)房屋建于何時(shí)，以及土地使用年限。是否拖欠物業(yè)費(fèi)和水電煤氣費(fèi)用。房子里有沒(méi)有什么禁忌，比如殺人、自殺之類(lèi)的。一些樓盤(pán)的出價(jià)比市場(chǎng)平均值要低得多，此時(shí)購(gòu)房者要留意房子里有沒(méi)有出現(xiàn)什么禁忌。

3、了解房屋的構(gòu)造情況。因?yàn)橘I(mǎi)房人都是在買(mǎi)二套房子，所以要格外留意房子的構(gòu)造，要看房子的外表和內(nèi)部的結(jié)構(gòu)。

4、《民法典》規(guī)定，出租人在賣(mài)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知承租人，在相同的情況下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。詢(xún)問(wèn)一下二手房有沒(méi)有出租。如果正在租賃，則應(yīng)當(dāng)確定賣(mài)方的銷(xiāo)售行為是否已經(jīng)告知了承租人。

（一）二手房交易流程是：

1、在交易過(guò)程中，為保護(hù)賣(mài)方的合法權(quán)益，通常要將有關(guān)費(fèi)用委托指定的帳戶來(lái)監(jiān)管以規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)；

2、需要委托具有專(zhuān)業(yè)資格的評(píng)估公司對(duì)所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，從而確定貸款的成數(shù)；

3、向銀行提交申請(qǐng)貸款資料并簽署相關(guān)合同、文件，銀行對(duì)所提交的申請(qǐng)貸款的個(gè)人資料及買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)性都要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審查、通過(guò)的審查；

4、在辦理完過(guò)戶并拿到屬于您的房地產(chǎn)證以后銀行方面會(huì)通知去有關(guān)部門(mén)辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)筆并由銀行取回已蓋有抵押章的房產(chǎn)證保存；

5、銀行放款給賣(mài)方以后的次月就要開(kāi)始還款。

（二）二手房交易費(fèi)用是：印花稅為房屋買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)的0.05%；個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%；普通住宅的契稅為1%，高檔商品房契稅為4%。

計(jì)算二手房過(guò)戶費(fèi)

（一）契稅。住宅類(lèi)房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的3%或1.5%或1%交納，每套交納具體的比例需根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，購(gòu)房者的購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房單價(jià)、購(gòu)房面積、是否第1次購(gòu)房等因素來(lái)確定；非住宅類(lèi)房屋按房款總價(jià)的3%交納。

（二）營(yíng)業(yè)稅。2年以上房屋不再區(qū)分普通住宅與非普通住宅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。目前，國(guó)家對(duì)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)是銷(xiāo)售額的5%，加上城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，一共是銷(xiāo)售額的5.6%。

（三）個(gè)人所得稅。一般賣(mài)方承擔(dān)，如果是賣(mài)方唯一一套房子，且居住五年以上沒(méi)有此稅，但雖然賣(mài)方居住此房五年，可是這套房子不是他唯一的房產(chǎn)，則此稅要交。

（四）土地增值稅。

（五）普通住宅免征；非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5%，3年至5年：房屋成交總額×0.25%，5年或5年以上：免征。

（六）印花稅。總房款的萬(wàn)分之五。

二手房交易流程有買(mǎi)賣(mài)前的產(chǎn)權(quán)審核、交定金與簽合同、資金監(jiān)管按揭申請(qǐng)、贖樓、房屋過(guò)戶、取證抵押、最后交房。

在買(mǎi)二手房是需要審核蓋房子是否具備購(gòu)買(mǎi)二手房的資質(zhì)，可以先進(jìn)行產(chǎn)權(quán)審核，決定買(mǎi)房時(shí)可以先交定金在簽署二手房居間買(mǎi)賣(mài)合同，建議首期款不要直接付給業(yè)主，可以把錢(qián)放在銀行進(jìn)行資金監(jiān)管按揭申請(qǐng)，這樣就有保障。如果首期款直接付給業(yè)主，業(yè)主毀約不賣(mài)并且不退款，就會(huì)很麻煩，打官司也需要很長(zhǎng)時(shí)間才能拿回錢(qián)。

業(yè)主紅本不在手的房子，需要贖樓，贖樓有業(yè)主自己現(xiàn)金贖樓/擔(dān)保公司額度贖樓/擔(dān)保公司現(xiàn)金贖樓，買(mǎi)賣(mài)雙方去國(guó)土局簽訂，遞交房產(chǎn)過(guò)戶申請(qǐng)，房產(chǎn)過(guò)戶后要記得取證抵押，可把支付稅費(fèi)憑回執(zhí)領(lǐng)取稅單后，買(mǎi)方支付相關(guān)稅費(fèi)，擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證并同按揭銀行在國(guó)土局作抵押登記，銀行把首期款給賣(mài)方。就由誰(shuí)承擔(dān)因此增加的稅費(fèi)。

最后就是交房，一般來(lái)說(shuō)，前面的事項(xiàng)順利交易完成后，交房不會(huì)有什么爭(zhēng)議。因?yàn)榉孔拥挠嘘P(guān)情況和問(wèn)題，在看房的時(shí)候就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)和了解了。交房主要是物業(yè)、水電、煤氣、網(wǎng)絡(luò)、有限電視等過(guò)戶。

買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)

1、購(gòu)買(mǎi)渠道

找正規(guī)中介、二手房交易網(wǎng)站。

2、房產(chǎn)確認(rèn)

要審查房屋權(quán)屬，確認(rèn)房主真實(shí)身份。

3、了解房屋周邊信息

購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，要認(rèn)真考察房屋周?chē)袩o(wú)污染源，比如噪音、有害氣體、水污染、垃圾、房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。

4、觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)

房子有多個(gè)房間通風(fēng)不足；天花板墻角是否有滲水的痕跡；墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問(wèn)題。

5、看是否有私搭私建部分

需注意是否占用公共空間，是否有改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計(jì)算的結(jié)構(gòu)改動(dòng)。

6、合同約定是否明確

合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

7、物業(yè)管理

水電煤是否一戶一表，交納的費(fèi)用是多少，保安時(shí)間多少；綠化是否有人維護(hù)；物業(yè)管理是由哪家公司負(fù)責(zé)等。