法律主觀：

土地使用權(quán)是我國(guó)法律明確規(guī)定的一種權(quán)利，是可以發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，轉(zhuǎn)讓是需要按照一定流程轉(zhuǎn)讓的。一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程是怎樣的轉(zhuǎn)讓流程：國(guó)家作為國(guó)有土地所有者并不直接使用土地，而是由具體單位和個(gè)人來(lái)使用。因此，國(guó)有土地使用權(quán)具有重大意義。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程如下：（一）單位用地轉(zhuǎn)讓1、交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請(qǐng)交易當(dāng)事人申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時(shí)，還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點(diǎn)圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。2、審查接到申請(qǐng)后，承辦人應(yīng)對(duì)資料及宗地情況進(jìn)行詳細(xì)審查了解，凡未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，權(quán)屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并在15日內(nèi)通知轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人。如改變土地用途須有規(guī)劃部門意見(jiàn)。轉(zhuǎn)讓時(shí)需分割建筑物的應(yīng)有房產(chǎn)主管部門意見(jiàn)。3、現(xiàn)場(chǎng)勘察現(xiàn)場(chǎng)勘察應(yīng)與有關(guān)資料對(duì)照核實(shí)。如需分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)考慮土地利用率、出路及他項(xiàng)權(quán)利等因素，并制圖確定四至、面積，必要時(shí)需經(jīng)四鄰簽章認(rèn)可。4、地價(jià)評(píng)估，并提供報(bào)告書審核評(píng)估報(bào)告與轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價(jià)明顯低于市價(jià)的，建議市府優(yōu)先購(gòu)買；價(jià)格過(guò)高的，可建議采取必要調(diào)控措施。5、填寫轉(zhuǎn)讓審批表認(rèn)真核對(duì)原批準(zhǔn)文件、評(píng)估報(bào)告、規(guī)劃意見(jiàn)等資料，用途、價(jià)額、年期等內(nèi)容填寫要完整、準(zhǔn)確、字跡工整。6、審批審批內(nèi)容包括費(fèi)用表及轉(zhuǎn)讓審批表。費(fèi)用表須經(jīng)所長(zhǎng)簽字后，經(jīng)辦人攜完整轉(zhuǎn)讓檔案與轉(zhuǎn)讓審批表等報(bào)中心及局領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)。7、交納有關(guān)稅費(fèi)8、登記編號(hào)審批后，也可在審批前到產(chǎn)權(quán)科對(duì)補(bǔ)簽出讓合同及審批表編號(hào)。轉(zhuǎn)讓檔案、留產(chǎn)權(quán)科統(tǒng)一保存，按年度繳檔案室。9、土地使用權(quán)變更登記經(jīng)辦人依據(jù)補(bǔ)簽出讓合同、轉(zhuǎn)讓審批表、付款票據(jù)等，填寫變更登記審批表進(jìn)行變更登記。變更登記審批表，可隨轉(zhuǎn)讓審批表同時(shí)報(bào)批。（二）個(gè)人住宅轉(zhuǎn)讓個(gè)人住宅用地轉(zhuǎn)讓手續(xù)與單位宗地轉(zhuǎn)讓手續(xù)基本相同。除出讓土地外，其他個(gè)人住宅用地可以按劃撥用地對(duì)待，在辦理過(guò)程中應(yīng)注意以下事項(xiàng)：1、須有宗地共有人同意轉(zhuǎn)讓意見(jiàn)；2、個(gè)人轉(zhuǎn)讓應(yīng)以當(dāng)場(chǎng)簽押為準(zhǔn)；3、個(gè)人住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)未繳納年租金者須繳納地價(jià)總額1％有償使用費(fèi)后按劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行變更登記。二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓類型有哪些國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指首次從國(guó)家取得土地使用權(quán)的個(gè)人或者集體將其土地使用權(quán)以有償方式在一定時(shí)期內(nèi)出讓，租借給他人的經(jīng)濟(jì)行為。通常是指城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)類型如下：（一）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清地價(jià)后進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（二）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的；（三）減免地價(jià)或交納協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（四）為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（五）人民法院裁定，需要處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（六）成片開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)有哪些土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī)定外，還具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的各項(xiàng)特點(diǎn)，包括：（一）土地使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)。（二）權(quán)利義務(wù)一同轉(zhuǎn)移。（三）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需辦理變更登記。

法律客觀：

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。 第二十四條 地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

【答案】：我國(guó)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序一般如下：
(1)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)
(2)簽訂轉(zhuǎn)讓合同
(3)轉(zhuǎn)讓合同公證
(4)繳納土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)和土地增值稅
(5)土地使用權(quán)變更登記

法律主觀：

首先，轉(zhuǎn)讓的 土地使用權(quán) 必須是出讓土地使用權(quán)。行政劃撥土地使用權(quán)可以進(jìn)入轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，但在進(jìn)入前，必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為出讓土地使用權(quán)后方可進(jìn)入轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。土地使用權(quán)如何轉(zhuǎn)讓？下面，為了幫助大家更好的了解相關(guān) 法律知識(shí) ， 網(wǎng) 小編整理了相關(guān)的內(nèi)容，希望對(duì)您有幫助。 土地使用權(quán)如何轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)送。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)，利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管埋部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依法辦理過(guò)戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須符合上述規(guī)定，否則即為非法轉(zhuǎn)讓。 轉(zhuǎn)讓方法： 土地轉(zhuǎn)讓有兩種方式：一是土地使用人將土地使用權(quán)有償或無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人；二是在土地家庭承包經(jīng)營(yíng)的情況下，土地轉(zhuǎn)讓指承包人自找對(duì)象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。下面為土地轉(zhuǎn)讓辦理方法詳解： (一) 辦事 程序 由轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人提出書面申請(qǐng)—利用股受理審查是否符合轉(zhuǎn)讓條件—現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)—地價(jià)評(píng)估—填寫轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)審批表—利用股審核—報(bào)局批準(zhǔn)—簽定國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 (二)轉(zhuǎn)讓土地報(bào)件 1、用地申請(qǐng) 2、 土地使用證 (原件) 3、原出讓合同，批復(fù)文件(涉及招、拍、掛的提供成交確認(rèn)書) 4、雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議 5、如改變規(guī)劃的提供規(guī)劃部門意見(jiàn) 6、土地評(píng)估報(bào)告 7、雙方 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 復(fù)印件、 法人代表 復(fù)印件、法人證書復(fù)印件 為了更好地幫您解決問(wèn)題，您可以通過(guò)網(wǎng)委托當(dāng)?shù)赜薪?jīng)驗(yàn)的律師為您提供專業(yè)的法律服務(wù)，使您的合法權(quán)益得到最大限度的保護(hù)。

法律客觀：

(一)符合轉(zhuǎn)讓條件，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)土地來(lái)源包括出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，其中出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓又分為出讓用于成片開發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和出讓用于項(xiàng)目開發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開發(fā)商必須符合轉(zhuǎn)讓條件。下面分別介紹各種情況下的轉(zhuǎn)讓條件：1、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓如用于商品房開發(fā)則應(yīng)具備以下條件：(1)已經(jīng)商品房立項(xiàng);(2)已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(3)持有有效期內(nèi)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書。該類土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不僅應(yīng)獲得市、區(qū)、縣人民政府的批準(zhǔn)，而且應(yīng)由土地使用權(quán)受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。2、出讓用于項(xiàng)目開發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合下列條件：(1)已按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證;(2)已按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)且應(yīng)完成房屋建設(shè)工程開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。3、出讓用于成片開發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合以下條件：(1)已按照出讓合同的約定支付全部土地使用權(quán)出讓金并已經(jīng)依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證;(2)已經(jīng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件，一般指“七通一平”;(3)已經(jīng)規(guī)劃管理部門確定轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)，如容積率、建筑密度等;(4)出讓合同約定的其他條件。無(wú)論是出讓用于項(xiàng)目開發(fā)或成片開發(fā)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)出讓合同載明的土地使用者的權(quán)利、義務(wù)均隨之轉(zhuǎn)移。(二)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并經(jīng)審查批準(zhǔn)，補(bǔ)交出讓金后方可轉(zhuǎn)讓;或收回國(guó)有后出讓國(guó)有土地使用權(quán)。黨政機(jī)關(guān)、公益事業(yè)單位劃撥土地轉(zhuǎn)讓須經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)。(三)簽訂轉(zhuǎn)讓合同《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。并且轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)該采用書面形式。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中明確約定，不得改變土地用途。確需改變的，應(yīng)提交土地管理部門同意材料和原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)文件。轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)明確載明土地使用權(quán)的取得方式。(四)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記辦理土地使用權(quán)變更登記，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定要件。《房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定的是房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓的條件，但轉(zhuǎn)讓時(shí)，除要簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同外，還要辦理土地使用權(quán)變更登記，轉(zhuǎn)讓才告完成.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)登記手續(xù)后30天內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。(五)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在完全了解稅費(fèi)的交付情況后約定轉(zhuǎn)讓時(shí)稅費(fèi)的承擔(dān)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納土地使用稅及其他規(guī)費(fèi)，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)該清楚自己應(yīng)該依法繳納的稅費(fèi)，以免因不具備相關(guān)知識(shí)而負(fù)擔(dān)額外費(fèi)用甚至被追究行政或刑事責(zé)任。