一、小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)國(guó)家是不認(rèn)可的。嚴(yán)格說(shuō)不能買(mǎi)賣(mài)。產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類(lèi)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 二、《土地管理法》第十條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的 土地使用權(quán) 不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”

小產(chǎn)權(quán)房無(wú)房產(chǎn)證可以正常買(mǎi)賣(mài)，但是有風(fēng)險(xiǎn).第一種是建在集體建設(shè)用地上的房屋，一般這類(lèi)房屋是屬于該集體所有，除該集體內(nèi)部人員外，任何人都不能購(gòu)買(mǎi)。第二種是建設(shè)在集體企業(yè)用地或非法占用耕地上。與我們平時(shí)所接觸的商品房最大的區(qū)別是，小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有土地出讓金這一塊，而且沒(méi)有開(kāi)發(fā)商在里面攪動(dòng)，所以一般小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格要比普通的商品房低很多，局部地區(qū)甚至只需要商品房的1\/5，也正是因?yàn)檫@個(gè)原因，致使大量的城鎮(zhèn)居民頂著巨大風(fēng)險(xiǎn)，暗地里購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。也正是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房并不能獲得國(guó)家直接頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，于是很多人就以為購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房是違法的，其實(shí)這個(gè)說(shuō)法并不正確:根據(jù)國(guó)家法律，只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，它就是合法建筑，我國(guó)法律允許在鄉(xiāng)村集體土地上進(jìn)行住宅的建設(shè)，因此并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法的，只是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房有許多的限制性，而現(xiàn)在有部分小產(chǎn)權(quán)房在銷(xiāo)售上和法律相沖突而已，根據(jù)我國(guó)法律，鄉(xiāng)村集體所有土地使用權(quán)是不能出讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)村宅基地屬集體所有，但是村民對(duì)宅基地也只是具有使用權(quán)，所以如果他們將房屋賣(mài)給城鎮(zhèn)居民是不能得到法律的認(rèn)可的。通過(guò)上面的描述我們知道:鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只能在集體成員內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、置換。并不能向非本集體成員第三人轉(zhuǎn)讓或出售。#購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)：第一，法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，而不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度不適用小產(chǎn)權(quán)房，人民法院也就不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到有效維護(hù)第二，政策風(fēng)險(xiǎn)。若購(gòu)買(mǎi)的是在建小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么只能是購(gòu)房人找開(kāi)發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償?shù)谌D(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房若向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，因不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值有很大影響。如果以上風(fēng)險(xiǎn)你覺(jué)得對(duì)你來(lái)說(shuō)沒(méi)太大問(wèn)題的話，可以購(gòu)買(mǎi)，如果比較介意的話，就別買(mǎi)，主要的決定權(quán)還是在于你自己的#小產(chǎn)權(quán)的房子，既然叫小產(chǎn)權(quán)，那就肯定是不能上市交易的。這個(gè)是國(guó)家明文規(guī)定的，小產(chǎn)權(quán)房子本身就是違反規(guī)定的產(chǎn)物，怎么可能允許掛牌交易呢？至于你說(shuō)的買(mǎi)賣(mài)，從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，當(dāng)然可以，一個(gè)東西，只要有人愿意買(mǎi)，你愿意賣(mài)，那就可以買(mǎi)賣(mài)。但是愿意購(gòu)買(mǎi)這樣房子的人不多，因?yàn)樘珱](méi)有保障的。

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