1、了解房屋情況
在購(gòu)買法拍房之前，要查清楚房屋的具體情況，被拍賣的原因、房主的信息等各個(gè)方面都要了解，以免后續(xù)產(chǎn)生糾紛。前期的摸底工作要扎實(shí)，要多調(diào)查，多跑腿，盡量競(jìng)買自己熟悉的房子。現(xiàn)在市場(chǎng)上就有專門處理法拍房的公司，他們有專業(yè)的隊(duì)伍，負(fù)責(zé)對(duì)房產(chǎn)做前期排查工作，并負(fù)責(zé)了解業(yè)主對(duì)外負(fù)債的情況、房產(chǎn)實(shí)際占有人和業(yè)主的法律關(guān)系以及業(yè)主的婚姻狀況等信息，然后收集匯總后。
2、識(shí)別“輪封”房
被拍賣的房產(chǎn)多是一些由于欠債不還，被法院競(jìng)拍的房產(chǎn)，所以這類的房屋，可能存在被多家法院輪封的情況，所以如果有看好的房源，最好先去拍賣公司、檔案中心或者國(guó)土局了解清楚。而競(jìng)得“輪封”的法拍房，即便銀行可如期放款，但是由于有多個(gè)債權(quán)人，就會(huì)一時(shí)間難以分配。這樣一來，未來產(chǎn)權(quán)過戶的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)非常大，而且拖得時(shí)間也長(zhǎng)。
3、房產(chǎn)的屬性
雖然被拍賣的房屋會(huì)比一般市價(jià)便宜一些，但是也不能為了撿便宜盲目的競(jìng)拍，注意查清楚房屋的產(chǎn)權(quán)，包括土地的出讓性質(zhì)和使用產(chǎn)權(quán)年限，有沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和稅費(fèi)繳納有沒有拖欠的問題。法拍房在進(jìn)行拍賣的時(shí)候，法院報(bào)出的拍賣價(jià)只是裸價(jià)，競(jìng)拍人在舉牌競(jìng)得之后，需要一次性向法院支付除了房屋款項(xiàng)之外，還需要承擔(dān)一些隱形的費(fèi)用，比如被拍賣房子名下可能會(huì)拖欠物業(yè)費(fèi)水電費(fèi)的，也需要由競(jìng)拍人一并承擔(dān)。
4、交房時(shí)間
對(duì)于一些存在各類糾紛的房屋，情況是更加復(fù)雜的，所以一定要注意競(jìng)拍成功之后的交房時(shí)間問題，買賣不破租賃的原則一直存在，所以交房時(shí)間就可能被延遲，法拍房在買下之后不能及時(shí)辦理入住，在實(shí)際生活中，就有可能存在原房主故意把租賃合同簽得很長(zhǎng)的情況，甚至是10年或者20年，如果購(gòu)房者購(gòu)買了這種附帶租賃合同的法拍房，買下了之后由于承租人的存在，自己是無法搬進(jìn)去住的。
5、房屋質(zhì)量
法拍房不同于一般二手房，購(gòu)房者在競(jìng)拍之前不能自由的看房，如果在有機(jī)會(huì)看房的時(shí)候不能發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，那么在成功買下才發(fā)現(xiàn)缺陷，就要由自己買單了。而且有些法拍房是不能實(shí)地看房的，這對(duì)于購(gòu)房者來說存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者要考慮到如果原主人將房產(chǎn)進(jìn)行過抵押，而法拍房后續(xù)的全部費(fèi)用均有購(gòu)買者承擔(dān)。
法拍房過戶流程
1、房產(chǎn)解封
第一步就是解除房產(chǎn)的查封。在繳納房產(chǎn)全款后，我們和法院進(jìn)行聯(lián)系，弄清楚法院什么時(shí)候才能出協(xié)助執(zhí)行裁定書，解除房產(chǎn)的查封。因?yàn)槲覀冎暗谋M調(diào)工作已經(jīng)查清了這套房子的查封情況，知道這套房子只被一家法院查封過，因此并沒有花費(fèi)太多的時(shí)間。如果是多家法院查封的情況，還需要和法院進(jìn)行額外的溝通。
2、房產(chǎn)解押
法拍房一般是由被執(zhí)行人抵押在銀行或者各種民間機(jī)構(gòu)那里，因此在解除查封的同時(shí)，還需要將房產(chǎn)解除抵押，等于是給了這些房子一個(gè)自由身。在房產(chǎn)解封、解押之后，競(jìng)拍人就可以拿著三書等材料去繳納稅費(fèi)了。
3、稅費(fèi)繳納
如果拍賣之前的盡調(diào)給力的話，這一步只需要拿出銀行卡刷刷刷就可以了，一般有契稅、印花稅、增值稅等等。但如果沒有仔細(xì)調(diào)查稅費(fèi)問題，可能就會(huì)在這一步才發(fā)現(xiàn)自己原來要繳納這么多意料之外的費(fèi)用。(如果公告寫的買賣雙方各自承擔(dān)稅費(fèi)，那么買方只需要先行墊付，后續(xù)可以向法院申請(qǐng)退回)。
4、房產(chǎn)過戶
最后就是拿著法院出具的協(xié)助執(zhí)行通知書、法院委托拍賣行拍賣的委托拍賣書、法院出具的法院裁定書、被執(zhí)行人資料和競(jìng)拍人資料、各項(xiàng)稅費(fèi)的交納證明等材料完成過戶。

與普通商品房相比，法拍房的確有比較明顯的自身優(yōu)勢(shì)，但是走“捷徑”購(gòu)房，置業(yè)者也會(huì)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。那么，面對(duì)諸多隱患，購(gòu)買者在競(jìng)拍前要特別注意哪些問題？
鯨哥教您八大“避坑指南”
01查清房產(chǎn)的屬性
購(gòu)房者在購(gòu)買拍賣房前要查清楚該拍賣房產(chǎn)的屬性，包括房子的使用年限、能不能辦房產(chǎn)證、土地出讓的性質(zhì)等。
02了解租賃情況
如果房屋有租賃情況，需要了解清楚承租人是在什么情況下簽的租賃合同、租期從什么時(shí)候開始到什么時(shí)候結(jié)束、租金是多少錢一個(gè)月、租金是如何交的等，這樣才能保護(hù)自己的權(quán)利。
03明確房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)共有情況
被拍賣的房子都是因?yàn)閭鶆?wù)沒有還清，所以才被拍賣，購(gòu)房者買的時(shí)候就要注意房產(chǎn)是個(gè)人所有，還是與他人共有，謹(jǐn)防房產(chǎn)涉及一房多債主。
04明確交易所產(chǎn)生的全部費(fèi)用
法院明確告知：物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、稅費(fèi)、欠費(fèi)全由買方出。為了避免暗藏的天價(jià)過戶個(gè)稅等費(fèi)用，需要提前調(diào)查清楚，列出明細(xì)，再來進(jìn)行房?jī)r(jià)綜合分析。
05明確是否能夠進(jìn)行貸款
現(xiàn)在很多優(yōu)質(zhì)房源名義可貸款，實(shí)際操作難。必須提前和法院/銀行/擔(dān)保公司進(jìn)行三方協(xié)商，確保能夠在規(guī)定時(shí)間放款。
06現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘，確保房屋質(zhì)量
需要重點(diǎn)關(guān)注房屋內(nèi)部質(zhì)量問題，因?yàn)樵诜ㄔ何信馁u機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣時(shí)，通常只是對(duì)明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對(duì)于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會(huì)體現(xiàn)。購(gòu)房者必須實(shí)地勘測(cè)，了解房屋真實(shí)信息。

07確保能夠清場(chǎng)，按時(shí)入住
現(xiàn)在很多被執(zhí)行人只有一套住房，房屋被拍賣以后，想方設(shè)法不愿意搬離，雖然是法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，但是法院不負(fù)責(zé)該拍賣房源的清場(chǎng)和競(jìng)拍者的入住。所以購(gòu)房者必須要通過被執(zhí)行人/現(xiàn)居住人/法院等多方進(jìn)行提前協(xié)商，深度溝通，確保自己能夠入住。這個(gè)工作是非常具有難度的，但也是參與拍賣最重要的一環(huán)。
08實(shí)地考察，確定心理價(jià)位
購(gòu)房者一定要對(duì)目標(biāo)樓盤進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)周邊同檔次物業(yè)的價(jià)位進(jìn)行了解。根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，確定對(duì)房子的心理價(jià)位期望值，切忌一時(shí)沖動(dòng)，以超出市場(chǎng)價(jià)的競(jìng)拍價(jià)競(jìng)得，因?yàn)槿绻麣Ъs，購(gòu)房者所交納的保證金可能會(huì)“縮水”，甚至“打水漂”。
看到這里，大家是不是對(duì)法拍房的配置更有信心了呢？雖然規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)比較復(fù)雜和具有難度，但是這些重點(diǎn)我們只要做好，我們就可以安心撿漏。
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只要選擇通過調(diào)研是無風(fēng)險(xiǎn)無瑕疵的房源進(jìn)行參拍，是能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和安心撿漏的。值法拍房的風(fēng)險(xiǎn)有原房主的身份風(fēng)險(xiǎn)、不能落戶的風(fēng)險(xiǎn)、無法馬上入住的風(fēng)險(xiǎn)、補(bǔ)繳費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在買法拍房要查看是否有多頭債權(quán)、多次抵押、多方查封、是否有惡意租賃、是否有高額欠費(fèi)、是否戶籍易遷入難、是否暗藏的天價(jià)過戶個(gè)稅等問題才行。如果有問題可能買了之后很難入住騰房。

法拍房的風(fēng)險(xiǎn)及注意事項(xiàng)如下：
1、多頭債權(quán)，多次抵押，多方查封。
很多“法拍房”的業(yè)主（被執(zhí)行人），往往有多頭負(fù)債，甚至資不抵債，否則也不會(huì)淪落到房產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣的地步。比如他在長(zhǎng)沙有負(fù)債，房屋就被長(zhǎng)沙的法院查封，他同時(shí)又在株洲有負(fù)債，可能又被株洲的法院查封了；除此之外，他可能還有民間借貸和高利貸，這種個(gè)人與個(gè)人的債務(wù)關(guān)系，是最難理清的。

2、惡意租賃，拍房易交付難。
買到毛坯或者是空置房還好，如果里邊還有人住，這就需要清場(chǎng)才能交付了。很多的司法拍賣公告里，明確寫了“法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)和交付（騰房）”；即便是法院承諾負(fù)責(zé)騰房，也是困難重重。
3、相關(guān)欠費(fèi)全由買方出。
“法拍房”稅費(fèi)的特殊性在于：轉(zhuǎn)讓和受讓兩家的稅費(fèi)都是由買受人一人承擔(dān)，所以，和買二手房一樣，你得搞懂該房屋是否“滿5唯一”，否則除契稅外，要支付個(gè)稅；另外，該房屋前業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、寬帶費(fèi)、有線費(fèi)等欠費(fèi)，均由買受人負(fù)責(zé)承擔(dān)，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會(huì)是一筆不小的數(shù)目。

4、戶籍遷入難，學(xué)區(qū)沒保障。
現(xiàn)在除非達(dá)成協(xié)議，否則法律并沒有條款，可以強(qiáng)制遷移戶口，如果原房主戶籍占用，特別是某些學(xué)區(qū)房，你是無法享受到的。
5、暗藏的天價(jià)過戶個(gè)稅。
如果該房產(chǎn)在此前還有過“非夫妻直系親屬之間贈(zèng)與或繼承”的交易方式，那么再次過戶會(huì)產(chǎn)生20%的個(gè)人所得稅。

買法拍房子要注意：1、查清法拍房房屋屬性在拍賣之前先要查清楚所競(jìng)拍房子的使用年限以及是否能夠辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證，如果是劃撥性質(zhì)的土地，還需要補(bǔ)繳土地出讓金。2、產(chǎn)權(quán)是否涉及二次過戶如果房屋涉及到二次交易的話，還需要承擔(dān)兩次過戶的費(fèi)用。3、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)是否繳清在競(jìng)拍的時(shí)候法院的拍賣價(jià)通常是房屋的價(jià)格，也就是房屋的房款，除此之外還有一些隱形的費(fèi)用，如果說原來業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)也都是需要由競(jìng)拍者支付的。4、了解拍賣原因大多數(shù)的法拍房都是因?yàn)闊o法償還債務(wù)出現(xiàn)的拍賣，那么在拍賣之后，可能會(huì)存在有被追債或騷擾的情況。總體來說，法拍房還是可以進(jìn)行購(gòu)買的，但是在購(gòu)買之前一定要先了解清楚房子可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，如果明確自己能夠承擔(dān)的話，再進(jìn)行購(gòu)買。

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