1、了解房屋情況
在購買法拍房之前，要查清楚房屋的具體情況，被拍賣的原因、房主的信息等各個方面都要了解，以免后續產生糾紛。前期的摸底工作要扎實，要多調查，多跑腿，盡量競買自己熟悉的房子。現在市場上就有專門處理法拍房的公司，他們有專業的隊伍，負責對房產做前期排查工作，并負責了解業主對外負債的情況、房產實際占有人和業主的法律關系以及業主的婚姻狀況等信息，然后收集匯總后。
2、識別“輪封”房
被拍賣的房產多是一些由于欠債不還，被法院競拍的房產，所以這類的房屋，可能存在被多家法院輪封的情況，所以如果有看好的房源，最好先去拍賣公司、檔案中心或者國土局了解清楚。而競得“輪封”的法拍房，即便銀行可如期放款，但是由于有多個債權人，就會一時間難以分配。這樣一來，未來產權過戶的風險就會非常大，而且拖得時間也長。
3、房產的屬性
雖然被拍賣的房屋會比一般市價便宜一些，但是也不能為了撿便宜盲目的競拍，注意查清楚房屋的產權，包括土地的出讓性質和使用產權年限，有沒有辦理不動產權證和稅費繳納有沒有拖欠的問題。法拍房在進行拍賣的時候，法院報出的拍賣價只是裸價，競拍人在舉牌競得之后，需要一次性向法院支付除了房屋款項之外，還需要承擔一些隱形的費用，比如被拍賣房子名下可能會拖欠物業費水電費的，也需要由競拍人一并承擔。
4、交房時間
對于一些存在各類糾紛的房屋，情況是更加復雜的，所以一定要注意競拍成功之后的交房時間問題，買賣不破租賃的原則一直存在，所以交房時間就可能被延遲，法拍房在買下之后不能及時辦理入住，在實際生活中，就有可能存在原房主故意把租賃合同簽得很長的情況，甚至是10年或者20年，如果購房者購買了這種附帶租賃合同的法拍房，買下了之后由于承租人的存在，自己是無法搬進去住的。
5、房屋質量
法拍房不同于一般二手房，購房者在競拍之前不能自由的看房，如果在有機會看房的時候不能發現房屋質量問題，那么在成功買下才發現缺陷，就要由自己買單了。而且有些法拍房是不能實地看房的，這對于購房者來說存在很大的風險，購房者要考慮到如果原主人將房產進行過抵押，而法拍房后續的全部費用均有購買者承擔。
法拍房過戶流程
1、房產解封
第一步就是解除房產的查封。在繳納房產全款后，我們和法院進行聯系，弄清楚法院什么時候才能出協助執行裁定書，解除房產的查封。因為我們之前的盡調工作已經查清了這套房子的查封情況，知道這套房子只被一家法院查封過，因此并沒有花費太多的時間。如果是多家法院查封的情況，還需要和法院進行額外的溝通。
2、房產解押
法拍房一般是由被執行人抵押在銀行或者各種民間機構那里，因此在解除查封的同時，還需要將房產解除抵押，等于是給了這些房子一個自由身。在房產解封、解押之后，競拍人就可以拿著三書等材料去繳納稅費了。
3、稅費繳納
如果拍賣之前的盡調給力的話，這一步只需要拿出銀行卡刷刷刷就可以了，一般有契稅、印花稅、增值稅等等。但如果沒有仔細調查稅費問題，可能就會在這一步才發現自己原來要繳納這么多意料之外的費用。(如果公告寫的買賣雙方各自承擔稅費，那么買方只需要先行墊付，后續可以向法院申請退回)。
4、房產過戶
最后就是拿著法院出具的協助執行通知書、法院委托拍賣行拍賣的委托拍賣書、法院出具的法院裁定書、被執行人資料和競拍人資料、各項稅費的交納證明等材料完成過戶。

與普通商品房相比，法拍房的確有比較明顯的自身優勢，但是走“捷徑”購房，置業者也會面臨諸多風險。那么，面對諸多隱患，購買者在競拍前要特別注意哪些問題？
鯨哥教您八大“避坑指南”
01查清房產的屬性
購房者在購買拍賣房前要查清楚該拍賣房產的屬性，包括房子的使用年限、能不能辦房產證、土地出讓的性質等。
02了解租賃情況
如果房屋有租賃情況，需要了解清楚承租人是在什么情況下簽的租賃合同、租期從什么時候開始到什么時候結束、租金是多少錢一個月、租金是如何交的等，這樣才能保護自己的權利。
03明確房產的產權共有情況
被拍賣的房子都是因為債務沒有還清，所以才被拍賣，購房者買的時候就要注意房產是個人所有，還是與他人共有，謹防房產涉及一房多債主。
04明確交易所產生的全部費用
法院明確告知：物業費、水電費、稅費、欠費全由買方出。為了避免暗藏的天價過戶個稅等費用，需要提前調查清楚，列出明細，再來進行房價綜合分析。
05明確是否能夠進行貸款
現在很多優質房源名義可貸款，實際操作難。必須提前和法院/銀行/擔保公司進行三方協商，確保能夠在規定時間放款。
06現場實勘，確保房屋質量
需要重點關注房屋內部質量問題，因為在法院委托拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現的質量問題都不會體現。購房者必須實地勘測，了解房屋真實信息。

07確保能夠清場，按時入住
現在很多被執行人只有一套住房，房屋被拍賣以后，想方設法不愿意搬離，雖然是法院強制執行拍賣，但是法院不負責該拍賣房源的清場和競拍者的入住。所以購房者必須要通過被執行人/現居住人/法院等多方進行提前協商，深度溝通，確保自己能夠入住。這個工作是非常具有難度的，但也是參與拍賣最重要的一環。
08實地考察，確定心理價位
購房者一定要對目標樓盤進行實地考察，對周邊同檔次物業的價位進行了解。根據自己的經濟承受能力，確定對房子的心理價位期望值，切忌一時沖動，以超出市場價的競拍價競得，因為如果毀約，購房者所交納的保證金可能會“縮水”，甚至“打水漂”。
看到這里，大家是不是對法拍房的配置更有信心了呢？雖然規避風險比較復雜和具有難度，但是這些重點我們只要做好，我們就可以安心撿漏。
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只要選擇通過調研是無風險無瑕疵的房源進行參拍，是能夠規避風險和安心撿漏的。值法拍房的風險有原房主的身份風險、不能落戶的風險、無法馬上入住的風險、補繳費用的風險。現在買法拍房要查看是否有多頭債權、多次抵押、多方查封、是否有惡意租賃、是否有高額欠費、是否戶籍易遷入難、是否暗藏的天價過戶個稅等問題才行。如果有問題可能買了之后很難入住騰房。

法拍房的風險及注意事項如下：
1、多頭債權，多次抵押，多方查封。
很多“法拍房”的業主（被執行人），往往有多頭負債，甚至資不抵債，否則也不會淪落到房產被強制拍賣的地步。比如他在長沙有負債，房屋就被長沙的法院查封，他同時又在株洲有負債，可能又被株洲的法院查封了；除此之外，他可能還有民間借貸和高利貸，這種個人與個人的債務關系，是最難理清的。

2、惡意租賃，拍房易交付難。
買到毛坯或者是空置房還好，如果里邊還有人住，這就需要清場才能交付了。很多的司法拍賣公告里，明確寫了“法院不負責清場和交付（騰房）”；即便是法院承諾負責騰房，也是困難重重。
3、相關欠費全由買方出。
“法拍房”稅費的特殊性在于：轉讓和受讓兩家的稅費都是由買受人一人承擔，所以，和買二手房一樣，你得搞懂該房屋是否“滿5唯一”，否則除契稅外，要支付個稅；另外，該房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費，均由買受人負責承擔，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會是一筆不小的數目。

4、戶籍遷入難，學區沒保障。
現在除非達成協議，否則法律并沒有條款，可以強制遷移戶口，如果原房主戶籍占用，特別是某些學區房，你是無法享受到的。
5、暗藏的天價過戶個稅。
如果該房產在此前還有過“非夫妻直系親屬之間贈與或繼承”的交易方式，那么再次過戶會產生20%的個人所得稅。

買法拍房子要注意：1、查清法拍房房屋屬性在拍賣之前先要查清楚所競拍房子的使用年限以及是否能夠辦理房屋所有產權證，如果是劃撥性質的土地，還需要補繳土地出讓金。2、產權是否涉及二次過戶如果房屋涉及到二次交易的話，還需要承擔兩次過戶的費用。3、物業費、水電費是否繳清在競拍的時候法院的拍賣價通常是房屋的價格，也就是房屋的房款，除此之外還有一些隱形的費用，如果說原來業主拖欠的物業費和水電費也都是需要由競拍者支付的。4、了解拍賣原因大多數的法拍房都是因為無法償還債務出現的拍賣，那么在拍賣之后，可能會存在有被追債或騷擾的情況?？傮w來說，法拍房還是可以進行購買的，但是在購買之前一定要先了解清楚房子可能遇到的風險，如果明確自己能夠承擔的話，再進行購買。

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