購房者在交完首付,簽訂購房合同后,把房產證委托開發(fā)商代辦。一般情況下,合同上回明確規(guī)定開發(fā)商代辦房產證所需的時間,大致為半年到兩年不等。但也有開發(fā)商延期代辦,遇到這種情況,購房者應該怎么辦?

開發(fā)商延遲房產證辦理應該承擔以下責任:

(一)按合同支付違約金

開發(fā)商延期辦證,購房者要求其承擔延期辦證違約金的,基本上法院遵循以下原則:如果雙方在購房合同上有約定的,可以按約定支付違約金,發(fā)展商不能以辦好的房產證是抵押給銀行而并不交給業(yè)主為由不承擔違約責任。

訴訟期間,開發(fā)商仍未給業(yè)主辦理房地產證,法院會給開放商一個合理的期限,違約標準按照市有關部門制定的指導租金計算。

未取得竣工驗收證書而將房屋交給購房者,購房者入住后又以延期辦證為由,要求發(fā)展商支付違約金提起訴訟的分兩種情況:

1、若訴訟期間發(fā)展商已取得竣工驗收證書,支付違約金的時間按合同約定從取得竣工驗收證書的180天起算;

2、若訴訟期間仍未取得竣工驗收證書,支付辦證違約金的條件未成熟,購房者將得不到延期辦證違約金。但開發(fā)商未取得竣工驗收合格證書就提前交房的行為已經違反了《中華人民共和國城市房地產管理辦法》的規(guī)定,購房者應拒絕入住,法院可以限定開發(fā)商在兩個月內辦好竣工驗收合格證書,否則將支付延期交房違約金。

(二)滯納金

因開發(fā)商的過錯導致法院判決退房還款的,購房者因未按期還款應付銀行的滯納金則分兩種情況:

1、如果是產生退房責任前,業(yè)主不按時向銀行支付供款產生的滯納金由業(yè)主承擔;

2、如果產生爛尾樓或其它情況,業(yè)主看到房地產開發(fā)商不能如期交房,在停付供款時,要預先告知銀行和發(fā)展商,這樣責任不在業(yè)主,由此產生的滯納金由開發(fā)商支付。

另外,在房屋預售合同中,購房者通過銀行按揭向開發(fā)商支付購房款,如果發(fā)生了糾紛,銀行可以作為第三人參加訴訟。

房產證是指購房者通過交易,取得房屋的合法所有權的證件。可是對于購買的商品房很多購房者往往不知道該怎么辦理房產證,即使是去房管局咨詢,也會被告知需開發(fā)商先提供大的產權證,才可以辦理。如果開發(fā)商遲遲不給辦理,那購房者就一直無法拿到屬于自己的房產證。所以當遇到住進新房卻無法拿到房產證的時候,可以先咨詢專業(yè)的房產律師能否自己辦理房產證,怎么辦理商品房的房產證,開發(fā)商延遲辦理房產證怎么辦,能否索要違約金,違約金又該怎么計算,以此用法律的武器來維護自己的合法權益。

（以上回答發(fā)布于2016-11-23，當前相關購房政策請以實際為準）

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《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中有條款規(guī)定，合同約定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人可以請求解除合同和賠償損失。

所以，如果是由于開發(fā)商的原因沒能辦理房產證，是可以要求退房的。

二、開發(fā)商延期交房，可以要求退房嗎?

根據《合同法》的相關規(guī)定，當開發(fā)商延遲交樓時間超過3個月，消費者就獲得了解除合同的權利，但是解除權只能在一年內行使，如果一年內不提出解除合同，就不能解除合同，只能夠要求賠償。

如果只要求賠償損失，那么根據《民法通則》的第一百三十五條規(guī)定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期為2年，法律另有規(guī)定的除外。但是當事人只能夠要求從其開始訴訟的時間起，向前計算兩年的賠償金。因為超出訴訟期的部分，法律上賦予的勝訴權就消失了，也就是這部分的賠償就沒有法律的保護了，但是其間的違約責任并不是消失，如果在合同上或者在協議中，有要求在任何時候都履行賠償責任，直至延續(xù)到交樓為止的條款，法律就保證一直擁有要求賠償的權利。

三、哪些情形購房者可以提出退房

依據相關法律、法規(guī)規(guī)定，除合同本身的約定外，大約有以下幾種情況，購房者可提出退房：

1、套型誤差過大。按套(單元)計價的預售商品房，套型與設計圖紙不一致，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或者與房產商重新約定總價款，購房者退房的，由開發(fā)商承擔違約責任。

2、面積誤差過大。合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差，合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時，購房者有權退房。

3、擅自變更規(guī)劃設計。已預售的商品房，開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃設計。除非經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房結構、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的。開發(fā)商應當在變更確立之日起10日內，書面通知購房者。購房者有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復。購房者在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款變更。開發(fā)商未在規(guī)定時限內通知購房者的，購房者有權退房;購房者退房的，由開發(fā)商承擔違約責任。

4、商品房質量有問題。開發(fā)商交付的房屋應當是驗收合格的商品房。交付時若商品房的主體結構不符合合同約定的標準，購房人有權單方面解除合同。

5、延期交房。購房者可以在預售合同中約定交房時間，若開發(fā)商未能在約定期限內交出房子，購房者有權要求開發(fā)商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。如果開發(fā)商延期超過合理的期限(超過一年)，購房者可通過法律手段起訴開發(fā)商違約，并要求法院強制開發(fā)商退房。

6、在建工程轉讓情形。商品房預售后，開發(fā)商意欲轉讓在建的商品房建設工程，開發(fā)商應當將商品房建設工程轉讓的情況書面通知商品房購房者。購房者有權在接到書面通知之日起30日內要求解除商品房預售合同。購房者未按照規(guī)定要求解除商品房預售合同的，應當由商品房建設工程受讓方繼續(xù)履行商品房預售合同責任。

7、法定不得轉讓的商品房。如果商品房存在下列情形之一的，購房者也可以要求退房：未依法登記取得房屋產權證書的;共有項目，未經其他共有人書面同意的;權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制商品房權利的，則商品房買賣合同無效。

若是因為開發(fā)商的原因導致最終無法辦理房產證的話，那這種情況下是可以要求開發(fā)商退房，并對購房者的損失作出賠償。但如果是因為購房者的原因而導致不能辦理房產證，此時就不能要求開發(fā)商退房了，即使退房也需要承擔相應的位于責任。