法律主觀：

小產權房屋買賣合同需要注意的問題分別有：合同主體是否是真正的房屋產權人；購房人是否有權購買小產權房；小產權房屋買賣合同的內容是否符合法律法規和公序良俗；法律其他規定。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效： （一）行為人具有相應的民事行為能力； （二）意思表示真實； （三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。 《中華人民共和國民法典》第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

1、為了集體利益：一般來說，開發小產權房必須建立在集體利益的基礎上，還必須先取得當地村委會的同意，并簽訂協議。如果只是為了謀取個人利益，那么這種小產權房將很難長期存在。
2、同一村集體內部轉讓：小產權房只允許在同一村集體內部進行轉讓流通，如果將小產權房賣給該村集體以外的人，尤其是城市戶口的人，那么即便簽了購房合同，也是無效的。
3、已成規模化：根據法不責眾的原則，一旦小產權房已成規模化，那么國家也就無法輕易拆除了，否則就會造成社會恐慌，所以買小產權房最好買已成規模化的，別買單獨的房子。
4、獲得相關部門批準：通常情況下，小產權房是不允許出售給該村集體以外的人員的，但如果獲得了相關部門的批準，那么該購房合同就有效了，當然這種情況比較特殊，很難在現實生活中大量存在。
5、不影響當地城市規劃：目前隨著城鎮化的快速發展，許多農村都面臨這拆遷的問題，如果你要買小產權房，最好先了解一下當地的城市規劃，在不影響當地城市規劃的前提下，慎重購買小產權房，否則剛買完就可能被拆除。
小產權房的購房風險有哪些
1、產權不完整：小產權房是相對于大產權房的一種說法，國家不承認并不予辦理小產權房的過戶登記手續，也不能上市交易，并且，依照相關法律法規規定，小產權房買賣合同屬于無效合同，并不受《合同法》的保護。既無法律保障，也不可以上市交易。因此，嚴格上來說，小產權本質上是無產權。
2、小產權房再交易難：正因為小產權房沒有產權，無法辦理產權證書，所以小產權房再進行交易的話就無法辦理過戶手續。另外要注意小產權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。
3、小產權房保障差：購買小產權房的朋友只有時時祈禱不要出問題。因為目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售，所以一旦國家決定對該集體土地予以征用或對集體經濟組織成員予以拆遷，小產權房購買者可能因其并非合格的購房者而被排斥在補償范圍之外，無法享受有關補償或優惠條件，小產權人的權益無法保護。
4、無法辦理貸款：現在大多數的朋友買房子都是通過貸款的方式購買的，但是小產權房沒有房產證，沒有經過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款。對于購房者來說其實壓力也很大。而且現在不能去銀行做貸款，同理未來也不能拿這個房子去銀行做抵押，再者買賣的時候可能也有很多的風險和坑。

1、先了解該區域是否是爭得政府同意獲得了相關手續之后才開發的，并且是符合國家和集體利益的，不是為了個人的一己私利而開發的。
2、選擇已成大規模化的小產權房，這樣的話，已成為一個整體化的區域，會有比較全面系統的管理模式，服務措施等，為了以后住的舒適安心。另外，已成規模的小產權房更有保證，國家沒法輕易拆除。
3、我們購買小產權房要符合政府及相關部門的批準，并且購買手續要齊全，這樣簽訂的購買合同才得以生效。
4、選對位置，好好研究所在城市政府對于城市規劃的安排，盡量避免近年來會有拆遷風險的位置。
購買小產權房注意事項如下：
1、開發主體要合法。無論小產權房是誰開發的，都一定要取得合法開發土地的資格，否則風險會增大。
2、符合城市總體規劃。
小產權房的建設一定要符合符合城市總體規劃，這樣才可能在后期有取得房產證的可能性。
3、購買規模化的小產權房。國家雖然禁止建設小產權房，但還沒有進行大規模地拆除小產權房。所以，購房者最好購買規模化的小產權房。
4、找見證人見證簽訂合同。購房者在簽訂小產權房買賣合同時，可讓見證人在場，并讓他們簽字，以降低風險。
5、合同約定詳細。雖然小產權房無法辦理房產證，但購房者可以依據買賣合同來保障權益，所以，一定要對各種情況做好詳細約定，比如拆遷時購房者獲得全部補償，約定高額違約金。
法律依據
《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》十、嚴格規范農村集體土地確權登記發證行為
結合全國土地登記規范化檢查工作，全面加強土地登記規范化建設。嚴格禁止搞虛假土地登記，嚴格禁止對違法用地未經依法處理就登記發證。對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發證。對于不依法依規進行土地確權登記發證或登記不規范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任。
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條
農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

1、開發主體要合法。
小產權房的開發主體可以是村民，也可以是村集體依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產開發企業。但不管開發主體是誰，一定要取得合法開發土地的資格。
2、符合城市規劃。
小產權房的建設必須符合城市總體規劃，只有符合城市整體規劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。
3、買規模化的小產權房。
雖然國家已明令禁止新建小產權房，但還不曾大規模拆除小產權房。為了降低買小產權房的風險，購房者最好買規模化的小產權房。
4、多人陪同簽訂合同。
購房者在簽訂小產權房買賣合同時，一定要多找幾個見證人，并讓他們都在合同上簽名，這樣可幫助降低風險。
5、做好詳細約定。
由于小產權房無法辦理房產證，所以購房者只能依據買賣合同來保障自己的權益，因此在買賣合同中，一定要對各種情況做好詳細約定，比如拆遷時購房者獲得全部補償，約定高額違約金。
買小產權房子是有風險的，不受法律保護的，手續很簡單的，雙方自己寫個協議，一手交錢，一手交貨，最好做個律師見證。
買小產權房子是有風險的，不受法律保護的，手續很簡單的，雙方自己寫個協議，一手交錢，一手交貨，最好做個律師見證。
購買小產權房還有這些風險？
1、“小產權房”不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。
2、“小產權房”并沒有國家的產權證書，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。
3、購買“小產權房”無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
4、購買“小產權房”的購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓建設項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。