法律主觀：

宅基地買賣合同是否有效，視合同主體而定。,因主體不同在適用法律認(rèn)定宅基地相關(guān)合同效力時(shí)會(huì)得出不同的結(jié)論：,1、對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定有效。,因購(gòu)買者是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，宅基地使用權(quán)可以在本集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。因此，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，只要轉(zhuǎn)讓雙方所訂立的轉(zhuǎn)讓合同符合法律關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。,2、本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定有效。,我國(guó)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對(duì)這類農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同，只要其符合法律關(guān)于有效合同其他要件，也應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。,3、對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。,宅基地使用權(quán)只能由宅基地使用權(quán)人行使，任何組織或者個(gè)人不得侵占、損毀宅基地。宅基地使用權(quán)有效轉(zhuǎn)讓，必須滿足下列條件：,1、轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)征的本集體經(jīng)濟(jì)組織同意；,2、受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員；,3、受讓人沒(méi)有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件。,1、宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。,2、宅基地使用權(quán)的用途僅限于村民建造個(gè)人住宅。個(gè)人住宅包括住房以及與村民居住生活有關(guān)的附屬設(shè)施，如廚房、院墻等。,3、宅基地使用權(quán)實(shí)行嚴(yán)格的“一戶一宅”制。,宅基地買賣合同是否有效，視合同主體而定。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)憲法》第十條 宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。

私下轉(zhuǎn)讓宅基地有效嗎
在我國(guó)農(nóng)村不少地區(qū)存在私下轉(zhuǎn)讓宅基地的情況，那私下轉(zhuǎn)讓宅基地有效嗎？
農(nóng)村土地私下買賣協(xié)議無(wú)效，房屋買賣協(xié)議有效。
法律明確規(guī)定，農(nóng)村土地所有權(quán)歸集體所有，非經(jīng)依法征收征用不得轉(zhuǎn)讓，因此土地私下買賣協(xié)議無(wú)效；農(nóng)村的房屋可以買賣，但是只能賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的人，且出賣人將失去宅基地，不得再在集體土地上建造自有房屋。房屋買賣合同是真實(shí)意思表示，是有效的。
農(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，土地則屬于農(nóng)民集體所有。宅基地在農(nóng)村組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，而不能向非農(nóng)村組織成員轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村組織內(nèi)部成員具有農(nóng)村戶籍，符合宅基地的申請(qǐng)條件，宅基地本就屬于農(nóng)村集體的建設(shè)土地，集體享有所有權(quán)，分給農(nóng)民使用，農(nóng)民之間相互轉(zhuǎn)讓不違反法律規(guī)定。
宅基地所有權(quán)屬于集體，使用權(quán)由農(nóng)民個(gè)人享有，農(nóng)民買賣在宅基地上自建的房屋的，宅基地使用權(quán)也隨著轉(zhuǎn)移，此時(shí)，宅基地的轉(zhuǎn)讓是有效的，只是農(nóng)民轉(zhuǎn)讓、出賣宅基地上的房屋和宅基地使用權(quán)之后不能再另外申請(qǐng)宅基地。
怎樣合法買一塊宅基地
很多人都想要在農(nóng)村買一塊宅基地用來(lái)蓋房，那在農(nóng)村，怎樣合法買一塊宅基地呢？
對(duì)于本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人是否可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中明文規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
國(guó)家政策是禁止本集體土地賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人的。《土地管理法》對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定，但從有關(guān)條款進(jìn)行分析也能夠得出農(nóng)村宅基地是用于本集體經(jīng)濟(jì)組織村民的意圖。《土地管理法》第八條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外，屬于農(nóng)村集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”
由此可見(jiàn)，農(nóng)村村民住房的產(chǎn)權(quán)是有限的，只是建筑在該宅基地之上的建筑物才是村民個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，而宅基地仍屬村民集體所有，如果把住房賣給了外村村民，那就等于把原本屬于本村村民集體所有的宅基地也一起賣掉了，這就侵占了本村村民集體的利益。
宅基地買賣無(wú)效十倍賠償
對(duì)于宅基地買賣無(wú)效十倍賠償?shù)恼f(shuō)法，很多人都不是非常了解，那下面小編就給大家來(lái)詳細(xì)說(shuō)一說(shuō)這個(gè)問(wèn)題。
買賣獲取的宅基地房子享有房屋拆遷的房屋賠償款的，但宅基地的補(bǔ)償是沒(méi)有辦法獲取的。
司法實(shí)踐中，法院一般判決農(nóng)村房屋買賣合同為無(wú)效合同。作為《農(nóng)村房屋買賣合同》的當(dāng)事人特別是買受方，就應(yīng)當(dāng)注意合同無(wú)效后，如何才能在明知合同無(wú)效的情況下，將將損失降到或希望法院的判決能保障自身的利益。
根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第57條合同無(wú)效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款的效力。
以上就是關(guān)于農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)內(nèi)容，希望能對(duì)大家有幫助！

宅基地買賣合同簽訂是否合法有效主要還是要看受讓人的身份，如果受讓人是城鎮(zhèn)居民，或是交易雙方不屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織，在沒(méi)有特殊規(guī)定的前提下，那么協(xié)議原則上是無(wú)效的。但是如果交易雙方都是同一集體度經(jīng)濟(jì)組織專內(nèi)部成員，也沒(méi)有違反地方有關(guān)限制性規(guī)定的屬情形，協(xié)議原則上是有效的。
所以宅基地買賣合同的有效性，主要還是取決于交易雙方的身份。
下面是《農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》書寫模板：
農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書
甲方：
乙方：
甲乙雙方就宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議如下：
一、宅基地坐落、面積
甲方將坐落于qz___的宅基地轉(zhuǎn)讓給乙方，該宅基地登記面積共150.4平方米。具體位置東至南至西至北至。上述宅基地的使用權(quán)及附屬設(shè)施包括：甲方現(xiàn)有所在宅基地的一切建設(shè)設(shè)施及水電戶口等。終身歸乙方享有。
二、保證此宅基地手續(xù)真實(shí)，來(lái)源合法，權(quán)屬清楚，四至界限清楚。若發(fā)生與甲方有關(guān)的權(quán)屬或債務(wù)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)全部賠償。
三、轉(zhuǎn)讓金額
該宗地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣qzqz___元，大寫：qz__qz____元整。
四、付款及期限
乙方向甲方預(yù)付人民幣貳萬(wàn)元，剩余款在取得宅基地使用權(quán)證及相關(guān)手續(xù)后交付給乙方。
五、宅基地交付時(shí)間：qz___年qz__月qz____日。
六、房產(chǎn)歸屬
1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造，房產(chǎn)歸乙方所有。
2.建房手續(xù)由甲方配合辦理，所涉費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應(yīng)無(wú)條件配合乙方將土地證和房產(chǎn)證辦理到乙方名下，所涉的相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。
七、違約責(zé)任
本協(xié)議簽訂后，任何一方均不得反悔。
如甲方反悔應(yīng)當(dāng)向乙方全額退還宅基地轉(zhuǎn)讓款qzqz__萬(wàn)元，并償付違約金qzqz___萬(wàn)元，如造成乙方損失的，還應(yīng)賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產(chǎn)增值部分)。
七、在法律政策許可的前提下，甲方應(yīng)無(wú)條件配合乙方將宅基地使用證和相關(guān)手續(xù)辦理到乙方名下，所涉的相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。甲方違反本協(xié)議導(dǎo)致宅基地不能過(guò)戶或無(wú)故進(jìn)行交付，甲方應(yīng)支付給乙方違約金壹拾貳萬(wàn)元。
八、本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。
甲方：                                     乙方：
身份證號(hào)：                                  身份證號(hào)：
    年    月     日                             年   月   日