法律主觀：

市場(chǎng)上的二手房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣，有的是售后 公房 ，有的是共有房屋，還有的房屋當(dāng)初單位在分配時(shí)是限制轉(zhuǎn)讓的。因此在進(jìn)行二手房買賣時(shí)，需要規(guī)避其中的風(fēng)險(xiǎn)。 1、了解是否屬于允許出售的房屋 因?yàn)楣凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。所以，一定要征詢?cè)a(chǎn)權(quán)單位同意所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。 2、所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠 房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。 3、了解所購(gòu)“二手房”的準(zhǔn)確建筑面積 合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)。此外，還要考察地段、環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。 4、了解購(gòu)買“二手房”的程序 購(gòu)買“二手房”買賣雙方必須要簽訂《 房屋買賣合同 》，并到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土房管局市場(chǎng)交易管理部門，辦理已購(gòu)住房出售登記、過戶和繳納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)手續(xù)。 5、了解屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié) 有些業(yè)主在簽訂合同時(shí)常常口頭向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器可以全部贈(zèng)送。結(jié)果到實(shí)際交房時(shí)客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影。 6、付款方式 在 購(gòu)房合同 簽訂過程中，必須注意付款方式的一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)。比如，買賣雙方可以約定，在付款方式的選擇上標(biāo)明，在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，客戶即支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)款百分之多少的 定金 給業(yè)主或中介 公司 等。 7、交房時(shí)間 在合同簽訂的時(shí)候還應(yīng)該明確注明房屋交驗(yàn)時(shí)間是在過戶后第幾個(gè)工作日或雙方約定的其他時(shí)間;房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰承擔(dān);另外，雙方的其他約定也需在合同中注明。 8、違約責(zé)任 買賣雙方在合同約定時(shí)最好清楚標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，這樣可大大有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約責(zé)任、違約金款項(xiàng)、逾期付款責(zé)任、滯納金款項(xiàng)及其他違約情況等。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
第三十八條
下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
第三十九條規(guī)定的條
件的；
（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（三）依法收回土地使用權(quán)的；
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

依據(jù)我國(guó)《合同法》及業(yè)務(wù)實(shí)踐，下列內(nèi)容在一份二手房買賣合同中是必不可少的：
一、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。
二、標(biāo)明。這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況;同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接);原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣;是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵;是否有私搭亂建部分;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況;房屋相關(guān)文書資料的移交過程。.
三、價(jià)款。這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價(jià)款;付款方式;付款條件;如何申請(qǐng)按揭貸款;定金;尾款等。
四、履行期限、地點(diǎn)、方式。這里主要寫明交房時(shí)間;條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過程;配合與協(xié)調(diào)問題;雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù);各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。.
五、違約責(zé)任。這里主要說明哪些系違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對(duì)違約金或定金的選擇適用問題。
六、解決爭(zhēng)議的方式。這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。
七、合同生效條款。雙方在此約定合同生效時(shí)間;生效或失效條件;當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同無效的情形;幾種無效的免責(zé)條款;當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
八、合同中止、終止或解除條款。按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù);解除權(quán)的行使期限;補(bǔ)救措施;合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
九、合同的變更與轉(zhuǎn)讓。在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。
十、附件。在此說明本合同有哪些附件;附件的效力等。

當(dāng)前，二 手 房在整個(gè)房 產(chǎn)交 易市場(chǎng)中占 據(jù)的份 額越來越大，消費(fèi) 者通過中 介購(gòu)房已經(jīng)成為一種有效 并且常 見的選擇，但是，中 介市場(chǎng)良 莠 不齊。那么消費(fèi) 者在通過中 介購(gòu)房時(shí)要注 意哪些問題、提 防什么樣的陷 阱，從而合 法的保 護(hù) 自 身的利 益呢?
1、查 明真 實(shí)情況
二 手 房買賣雙方一般并不相 識(shí)，所以面 對(duì)可能的詐 騙，就要查 明對(duì)方的身 份及房 產(chǎn)的真 實(shí)信息。最可 靠的辦法是憑身份 證去房 產(chǎn)交 易中 心查 詢房屋的真 實(shí)信息，查 看中 介門 店的營(yíng)業(yè) 執(zhí) 照，從而了 解中 介公司的資 質(zhì)。
2、明 確付 款方 式
在房 產(chǎn)買賣過程中，付 款方 式是容易引 起爭(zhēng) 議的條 款之一，因此，在簽 定是應(yīng)盡可能的對(duì)付 款方 式、付 款日期、付 款其次、其次付 款數(shù) 額做具 體的約 定。最好的辦法是一方先在銀 行 存 入現(xiàn) 金，雙方在銀 行 實(shí) 現(xiàn)交 付，一方取 出現(xiàn) 金，直 接存 入對(duì)方的賬 戶。一定要選擇安 全的付 款方式。
3、確 定交 房時(shí)間
如果達(dá)成買賣意 向，關(guān)于交 房時(shí)間應(yīng)當(dāng)在合 同中做明 確的約 定。在簽 定合 同過 程中，必須注 明什么時(shí)間賣方將房 屋以何種方 式交 付給買方，如果屆 時(shí)不能按 時(shí)交 房，買家將得到什么樣的賠 償，房 屋是否仍存在租 賃情況等。
4、別讓戶 口 困 擾你
同交 房時(shí)間的約 定一樣，一般情況下，賣家可以預(yù) 留一筆 錢，在交 房時(shí)確 認(rèn)了戶 口情況之后再支 付給賣家，這筆 錢 的數(shù) 額一般是房 屋總 價(jià)的1%左右。
5、當(dāng)心維 修基 金被中 介“黑 吃”
買賣雙方需當(dāng) 面進(jìn)行了 解，如果是將維 修基 金贈(zèng) 予買家，雙方需在“購(gòu) 房條件約 定”條 款中“其他約 定”中進(jìn)行約 定。一般情況下，房屋交 接時(shí)，買賣雙方需共 同到相 應(yīng)的物 業(yè)管理公司，針 對(duì)維 修基 金的帳 戶余 額，進(jìn)行資 金交 割，戶 名的變 更。
6、“先 小 人，后 君 子”
房產(chǎn)中 介一般都預(yù) 備了重 復(fù)使用的格 式合 同，這些合 同中介一般都很好地考 慮到了自己的利 益，卻很可能包 括了對(duì)買方不利的霸 王 條 款，所以當(dāng)簽 訂這些合 同時(shí)一定要認(rèn)真閱讀條 款，不要因?yàn)椴缓靡馑嫉?誤 中 介工作人員的時(shí)間而草 草 簽 字，對(duì)于明 顯不利于自己的如“不 論交 易是否成 功，均應(yīng)當(dāng)支 付中 介費(fèi) 用”的條 款。交出房產(chǎn) 證或是買房 款，一定要求對(duì)方出 具收 條。
7、傭 金如何支 付
簽 訂了合 同，買賣雙方就要尊 重中 介機(jī)構(gòu)的中 介服務(wù)，并誠(chéng) 信支 付居 間費(fèi) 用。有關(guān)傭 金支 付，一定要看清楚合 同是如何約 定的：是買方支 付中 介費(fèi) 用，還是賣方支 付，或是雙方共同支 付，比 例各占多少;是一次 性 支 付中 介 費(fèi)用還是分階 段，是何時(shí)支 付費(fèi) 用。
8、保 留證 據(jù)
交 易過 程中與對(duì)方及中 介機(jī)構(gòu)來 往的書 面材料，如合 同、收 條、身份 證及房產(chǎn) 證等證 件的復(fù)印 件，都要注 意妥 善保 存，以免以后有糾 紛時(shí)因?yàn)槿?少相關(guān)的證 據(jù)而處于不 利地 位。特別是中 介或是對(duì)方的一些決 定自己購(gòu) 買或是出 售的口 頭承 諾，一定要堅(jiān) 持對(duì)方白 紙黑 字寫下來。最后要提 醒的是，房 屋歸誰所有，以房 產(chǎn) 機(jī) 關(guān)的登 記為準(zhǔn)。賣家的房產(chǎn) 證在自己手里并不等 于賣家失 去了對(duì)房產(chǎn)的權(quán) 利，完全可以通過掛 失重 新補(bǔ) 辦。交 易過 程中消費(fèi) 者可通過相 應(yīng)的資 金監(jiān) 管機(jī) 構(gòu)來約 束房 產(chǎn)交 易，確 保交 易過 程中資 金、產(chǎn) 權(quán) 交 割得到有 效保 證。