商品房預售合同的效力是什么
1.商品房預售合同的效力
(1)商品房預售,屬于法律規定的特許經營范圍,因此出賣人必須申領商品房預售許可證明.出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的,合同無效,但是在起訴前取得預售許可的,合同有效.
(2)商品房預售合同應當辦理登記備案手續,但該登記備案手續并非合同的生效條件,當事人另有約定的除外.
2.銷售廣告的性質認定:
商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請;但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,視為要約;該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,仍屬于合同的組成部分,當事人違反這些內容的,應當承擔違約責任.
3.法定解除條件
(1)因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格;
(2)因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用;
(3)房屋套內建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的;
(4)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在3個月的合理期限內仍未履行;
(5)約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年,因出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的.
4.可以適用懲罰性賠償金的情形
在下列情形下,買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下,還可以要求出賣人承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金:
(1)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(2)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人;
(3)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
(4)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
(5)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實.
5.商品房買賣合同與貸款合同的效力關系
(1)貸款合同未能訂立,導致商品房買賣合同不能履行的,則當事人可以要求解除合同,并分析貸款合同未能訂立的原因,在可歸責于一方當事人的情況下,由該當事人賠償損失.
(2)商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除,則貸款合同也應相應解除,出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保權人和買受人.
房地產公司預售房產怎么計算土地使用稅?
《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)第三條規定,納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末.
《廣西壯族自治區地方稅務局關于房地產企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間的通知》(桂地稅字[2009]117號)規定,對房地產開發企業建造的商品房用地,在商品房出售之前,應依照規定征收城鎮土地使用稅;終止繳納的時間應以商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的次月起.
《青島市地方稅務局關于明確房地產企業商品房開發期間城鎮土地使用稅有關問題的通知》(青地稅函[2009]128號)規定,納稅義務的截止時間房地產企業開發商品房已經銷售的,土地使用稅納稅義務的截止時間為商品房實物或權利狀態發生變化即商品房交付使用的當月末.
商品房交付使用,是指房地產企業將已建成的房屋轉移給買受人占有,其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買受人.
根據上述規定,納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末.因此,房地產公司預售房產,土地使用稅的納稅義務截止日應為房屋銷售合同約定交付使用的當月或商品房交付使用的當月末.
商品房預售合同的效力是什么?

法律主觀：

商品房預售 合同是購房合同， 商品房預售合同 是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內將建成的商品房 所有權轉移 于預購方，預購方向預售方交付定金或者部分房款并按期接受商品房的書面協議。

法律客觀：

《城市商品房預售管理辦法》
第十條

商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。

商品房預售合同登記備案手續可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應當有書面委托書。

摘要：商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。基于此行為簽訂的合同就是商品房預售合同。商品房預售合同屬于買賣合同的一種，但與一般買賣合同又有所不同。商品房預售合同和購房合同一樣嗎？下面一起來詳細了解下。商品房預售合同是什么意思
商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協議。
商品房預售合同和購房合同一樣嗎
不一樣。商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預售合同與一般買賣合同又有所不同。
購房合同一般包括商品房預售契約和商品房買賣契約兩種。
預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續。商品房出售合同適用于商品房現居銷售。
商品房預售合同和現售合同的區別
商品房現售與商品房預售主要差異在于，商品房預售要求投入開發建設的資金達到工程總投資的25%以上即可，而商品房現售要求已通過竣工驗收，預售合同簽訂以后，可能出現某種原因會導致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質量瑕疵，因而買房人無法實際獲得商品房的所有權，商品房預售對買房人而言存在更大的風險。
商品房預售的條件為：
1、預售人已經交付國有土地使用權出讓金，取得了國有土地使用權證書。主要為了確保預售商品房用地合法。
2、預售人已經取得了該建設工程規劃許可證。主要為了確保商品房預售規劃手續合法。
3、預售人投入建設的資金，按照提供預售的商品房計算，已經達到了工程建設總投資的25%以上，并且已經確定了施工進度和竣工交付日期。
4、預售人已經取得了商品房預售許可證。主要為了確保預售合法，未取得《商品房預售許可證》，不得進行商品房預售。
商品房現售的條件為：
1、現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書。2、取得國有土地使用權證書。主要為了確保現售商品房的用地合法。
3、持有建設工程規劃許可證和施工許可證。主要為了確保現售商品房規劃、建設手續合法。
4、已通過竣工驗收。主要為了確保現售商品房符合工程建設質量標準。
5、拆遷安置已經落實。主要為了保障被拆遷人的合法權益。
6、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。
7、物業服務方案已經落實。主要為了避免商品房銷售后產生糾紛，同時物業服務也是買受人決定是否購買商品房的因素之一。