房屋預售也就是商品房預售，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。商品房預售在國內是比較常見的，有利于開發商倒轉資金，但是預售也伴隨著風險，而風險多數時候都由購房者承擔，各地市也在不斷探索有無更好的方式。
期房和現房各有何優劣
期房：價格低、風險大。
很多人都知道，期房的優點是開盤價位比較低，購房居民往往能得到較理想的折扣，付款方式相對比較寬松，還款壓力較輕。若再能了解一些市政和道路規劃，則可能具有增值空間，產生投資保值功能。此外，房源較多，留給購房者的選擇空間比較大，有利于選擇到滿意的戶型和樓層。
期房的購買風險較大，購買期房的購房者僅僅看了模型中的綠地景觀、整體規劃、戶型等方面就決定買房，到工程完工后，很有可能發現房子和想象中差距較大，在房屋面積、共攤面積上也有可能出現糾紛。如果開發商在交房前遇到其他因素停工或者倒閉，購房者將成為較大的受害者。此外，期房合同上寫明的交房時間往往都會逾期，不管是開發商原本就有意欺騙還是其他客觀原因，都將給購房者帶來不便。
現房：即買即住、資金壓力大。
購買現房的優勢很明顯，購房者對現房的格局、建材質量、空間環境一目了然。較大的便利是購買后，馬上就可以居住。對于尚沒有住房的剛需特別是等著結婚的購房者來說購買現房還可以省去從購買期房到入住這段時間的租金支出也壓縮了交著月供等收房的時間可以盡快入住新房。
但是，現房與期房相比，也有很多不利之處。一般來說，現房房價較高，且無法使用期房多階段的付款方式，需要準備的自備款現金較多。在房型、朝向等選擇上，余地較小，購房者可能無法購買到理想的房子。同時在預售狀況不佳，入住率低時，易形成空置，影響居住心理。

預售房是指由購房者交付定金而在未來擁有現房的交易行為。其實只是期貨買賣，買賣的一張期貨合約，它與成品房已成為市場中的兩種房屋銷售形式。商品房預售制度是怎樣的
①預售房必須是作為建設的房屋，而不是社會福利性房屋，或社會救濟性質的，也不是單位內部自建的集資房等非社會化，商品化房屋。因此，此類房屋具有社會化，商品化特征。
②預售房是處于特定狀態，即必須是開工建設，正處于正常的施工，但沒有未竣工商品房。不是尚未開工的項目，也不是已經竣工的現房，更不是早已停工的半拉子工程，確定竣工時間的工程項目。
③預售房是客觀存在，并正處于正常建設狀態。商品房在竣工前卻并非存在。因此作為尚未竣工交付，并非現實存在的提前銷售，是預售的特征。
④預售人主體是商品房開發商，是具備商品房預售條件的，即具有法定性和特定性企業，任何要買預售房的公民，都可以成為預售房的買方。

商品房預售的一般流程：
1、開發商申領預售許可證：
準備預售商品房的房地產開發經營企業，應當向房地產所在地的房地產管理部門提供法律規定的材料申請辦理預售許可證。房地產管理部門在接到房地產開發經營企業的申請后，應當在10天之內核發預售許可證或者作出不批準的決定并通知申請人；
2、簽訂商品房預售合同：
在取得預售許可證以后，開發商即可以推出預售廣告并與買受人簽訂商品房預售合同。實踐中，在簽訂預售合同之前，開發商通常會要求購房人與其簽訂商品房認購書；
3、預售合同登記備案和預告登記：
預售合同簽訂后，預售人應當將預售合同交縣級以上房地產管理部門和土地行政管理部門辦理登記備案手續。當事人還可以約定辦理預告登記，預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。
【法律依據】：
《中華人民共和國民法典》第二百二十一條
當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

商品房預售管理辦法主要是為了加強商品房預售的管理，維護商品房交易雙方的合法權益。所謂商品房預售，是指房地產開發經營企業(以下簡稱開發經營企業)將正式建設中的房屋預售給武漢市內的承辦人晝夜，由武漢市內的承辦人晝夜支付定金或房價款的行為。國務院建設行政主管部門負責全國城市商品房預售管理工作；省、自治區建設行政主管部門負責本行政區域內城市商品房預售管理工作。
商品房預售需要具備哪些條件？開發商無論是預售還是現房銷售，此時都需要滿足相應的條件。否則就沒有銷售資格，換句話說就是違法銷售。但現實中，預售期房和銷售現房需要滿足的條件是不同的。商品房預售應符合法律法規：
1元已繳納全部出讓金并取得土地使用權證書，是從事房地產開發和房地產交易的前提條件。
逃生室：錦標賽冠軍，在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線等工程設施，必須持相關批準文件向城市規劃行政主管部門提出申請，經審核后取得建設工程規劃許可證和施工許可證。
侏羅紀世界3、根據商品房預售情況，投入開發建設的資金已達到項目建設總投資的25元%以上，建設進度和竣工交付日期已確定。這一規定主要是為了防止“炒地”，遏制炒房的負面效應，便于主管部門監督管理。
4和房地產開發企業符合上述條件后，可向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得《預售許可證》。
只有所有的房地產商都滿足以上條件，才能在武漢進行晝夜預購，也就是消費者預售商品房。違反者由縣級人民政府房地產管理部門依法處理，責令停止預售活動，并可處以罰款。