房屋預(yù)售也就是商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。商品房預(yù)售在國(guó)內(nèi)是比較常見的，有利于開發(fā)商倒轉(zhuǎn)資金，但是預(yù)售也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)時(shí)候都由購(gòu)房者承擔(dān)，各地市也在不斷探索有無更好的方式。
期房和現(xiàn)房各有何優(yōu)劣
期房：價(jià)格低、風(fēng)險(xiǎn)大。
很多人都知道，期房的優(yōu)點(diǎn)是開盤價(jià)位比較低，購(gòu)房居民往往能得到較理想的折扣，付款方式相對(duì)比較寬松，還款壓力較輕。若再能了解一些市政和道路規(guī)劃，則可能具有增值空間，產(chǎn)生投資保值功能。此外，房源較多，留給購(gòu)房者的選擇空間比較大，有利于選擇到滿意的戶型和樓層。
期房的購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)較大，購(gòu)買期房的購(gòu)房者僅僅看了模型中的綠地景觀、整體規(guī)劃、戶型等方面就決定買房，到工程完工后，很有可能發(fā)現(xiàn)房子和想象中差距較大，在房屋面積、共攤面積上也有可能出現(xiàn)糾紛。如果開發(fā)商在交房前遇到其他因素停工或者倒閉，購(gòu)房者將成為較大的受害者。此外，期房合同上寫明的交房時(shí)間往往都會(huì)逾期，不管是開發(fā)商原本就有意欺騙還是其他客觀原因，都將給購(gòu)房者帶來不便。
現(xiàn)房：即買即住、資金壓力大。
購(gòu)買現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)很明顯，購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)房的格局、建材質(zhì)量、空間環(huán)境一目了然。較大的便利是購(gòu)買后，馬上就可以居住。對(duì)于尚沒有住房的剛需特別是等著結(jié)婚的購(gòu)房者來說購(gòu)買現(xiàn)房還可以省去從購(gòu)買期房到入住這段時(shí)間的租金支出也壓縮了交著月供等收房的時(shí)間可以盡快入住新房。
但是，現(xiàn)房與期房相比，也有很多不利之處。一般來說，現(xiàn)房房?jī)r(jià)較高，且無法使用期房多階段的付款方式，需要準(zhǔn)備的自備款現(xiàn)金較多。在房型、朝向等選擇上，余地較小，購(gòu)房者可能無法購(gòu)買到理想的房子。同時(shí)在預(yù)售狀況不佳，入住率低時(shí)，易形成空置，影響居住心理。

預(yù)售房是指由購(gòu)房者交付定金而在未來?yè)碛鞋F(xiàn)房的交易行為。其實(shí)只是期貨買賣，買賣的一張期貨合約，它與成品房已成為市場(chǎng)中的兩種房屋銷售形式。商品房預(yù)售制度是怎樣的
①預(yù)售房必須是作為建設(shè)的房屋，而不是社會(huì)福利性房屋，或社會(huì)救濟(jì)性質(zhì)的，也不是單位內(nèi)部自建的集資房等非社會(huì)化，商品化房屋。因此，此類房屋具有社會(huì)化，商品化特征。
②預(yù)售房是處于特定狀態(tài)，即必須是開工建設(shè)，正處于正常的施工，但沒有未竣工商品房。不是尚未開工的項(xiàng)目，也不是已經(jīng)竣工的現(xiàn)房，更不是早已停工的半拉子工程，確定竣工時(shí)間的工程項(xiàng)目。
③預(yù)售房是客觀存在，并正處于正常建設(shè)狀態(tài)。商品房在竣工前卻并非存在。因此作為尚未竣工交付，并非現(xiàn)實(shí)存在的提前銷售，是預(yù)售的特征。
④預(yù)售人主體是商品房開發(fā)商，是具備商品房預(yù)售條件的，即具有法定性和特定性企業(yè)，任何要買預(yù)售房的公民，都可以成為預(yù)售房的買方。

商品房預(yù)售的一般流程：
1、開發(fā)商申領(lǐng)預(yù)售許可證：
準(zhǔn)備預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提供法律規(guī)定的材料申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證。房地產(chǎn)管理部門在接到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在10天之內(nèi)核發(fā)預(yù)售許可證或者作出不批準(zhǔn)的決定并通知申請(qǐng)人；
2、簽訂商品房預(yù)售合同：
在取得預(yù)售許可證以后，開發(fā)商即可以推出預(yù)售廣告并與買受人簽訂商品房預(yù)售合同。實(shí)踐中，在簽訂預(yù)售合同之前，開發(fā)商通常會(huì)要求購(gòu)房人與其簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書；
3、預(yù)售合同登記備案和預(yù)告登記：
預(yù)售合同簽訂后，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同交縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門和土地行政管理部門辦理登記備案手續(xù)。當(dāng)事人還可以約定辦理預(yù)告登記，預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。
【法律依據(jù)】：
《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條
當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

商品房預(yù)售管理辦法主要是為了加強(qiáng)商品房預(yù)售的管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益。所謂商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè))將正式建設(shè)中的房屋預(yù)售給武漢市內(nèi)的承辦人晝夜，由武漢市內(nèi)的承辦人晝夜支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)城市商品房預(yù)售管理工作；省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理工作。
商品房預(yù)售需要具備哪些條件？開發(fā)商無論是預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，此時(shí)都需要滿足相應(yīng)的條件。否則就沒有銷售資格，換句話說就是違法銷售。但現(xiàn)實(shí)中，預(yù)售期房和銷售現(xiàn)房需要滿足的條件是不同的。商品房預(yù)售應(yīng)符合法律法規(guī)：
1元已繳納全部出讓金并取得土地使用權(quán)證書，是從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易的前提條件。
逃生室：錦標(biāo)賽冠軍，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線等工程設(shè)施，必須持相關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審核后取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
侏羅紀(jì)世界3、根據(jù)商品房預(yù)售情況，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)總投資的25元%以上，建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期已確定。這一規(guī)定主要是為了防止“炒地”，遏制炒房的負(fù)面效應(yīng)，便于主管部門監(jiān)督管理。
4和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合上述條件后，可向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《預(yù)售許可證》。
只有所有的房地產(chǎn)商都滿足以上條件，才能在武漢進(jìn)行晝夜預(yù)購(gòu)，也就是消費(fèi)者預(yù)售商品房。違反者由縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門依法處理，責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，并可處以罰款。