根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各類(lèi)用地出讓的最高年限為:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;綜合或其他用地50年。具體內(nèi)容和我一起來(lái)看看吧。一、土地的使用年限是多少年      1、居住用地70年;      2、工業(yè)用地50年;      3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;      4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;      5、綜合或其他用地50年。二、土地性質(zhì)的分類(lèi)      一般分五類(lèi):商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。      商業(yè)用地是指規(guī)劃部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。      綜合用地的概念是指不同用途的土地(如商業(yè)、工業(yè)、住宅等)所構(gòu)成的土地。

三、五證兩書(shū):      根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律的規(guī)定，房屋上市銷(xiāo)售必須持有“五證兩書(shū)”。“五證”是指:《預(yù)(銷(xiāo))售許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》;“兩書(shū)’是指:《房屋質(zhì)量說(shuō)明書(shū)》和《房屋使用說(shuō)明書(shū)》。四、土地使用年限從何時(shí)算起?      商品房的土地使用年限是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與國(guó)土部門(mén)簽署《土地使用權(quán)出讓合同》，支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取土地使用證后開(kāi)始計(jì)算。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)律來(lái)說(shuō)，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)要經(jīng)過(guò)規(guī)劃、報(bào)建、施工、裝修、綠化、配套設(shè)施等一系列系統(tǒng)而復(fù)雜的程序。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)展順利的話(huà)開(kāi)發(fā)周期為2~3年，因此，購(gòu)房者實(shí)際能居住的年限往往小于真正的土地使用權(quán)期限，土地使用年限縮水情況普遍存在。      對(duì)于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續(xù);      對(duì)于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權(quán)益，一般應(yīng)當(dāng)按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。例如商業(yè)、居住綜合用地，應(yīng)當(dāng)明確其中商業(yè)用地和居住用地各自分?jǐn)偟耐恋孛娣e，并明確商業(yè)用地部分出讓年期為40年、居住用地部分為70年。如統(tǒng)一按50年計(jì)，就會(huì)出現(xiàn)商業(yè)部分實(shí)際出讓年限超過(guò)40年，而居民購(gòu)買(mǎi)的住宅土地使用年限又明顯小于70年。

法律主觀：

土地的使用年限是40年至70年。娛樂(lè)用地統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年，工業(yè)用地、公益事業(yè)性、其他用地統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年，住宅用地統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定： 1、居住用地70年； 2、工業(yè)用地50年； 3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年； 4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年； 5、倉(cāng)儲(chǔ)用地50年； 6、綜合或者其他用地50年。