根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為:居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。具體內容和我一起來看看吧。一、土地的使用年限是多少年      1、居住用地70年;      2、工業用地50年;      3、教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;      4、商業、旅游、娛樂用地40年;      5、綜合或其他用地50年。二、土地性質的分類      一般分五類:商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。      商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用于建設商業用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。      綜合用地的概念是指不同用途的土地(如商業、工業、住宅等)所構成的土地。

三、五證兩書:      根據我國有關法律的規定，房屋上市銷售必須持有“五證兩書”。“五證”是指:《預(銷)售許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程施工許可證》;“兩書’是指:《房屋質量說明書》和《房屋使用說明書》。四、土地使用年限從何時算起?      商品房的土地使用年限是從房地產開發企業與國土部門簽署《土地使用權出讓合同》，支付全部土地使用權出讓金，領取土地使用證后開始計算。從房地產開發的規律來說，樓盤開發要經過規劃、報建、施工、裝修、綠化、配套設施等一系列系統而復雜的程序。一般房地產開發進展順利的話開發周期為2~3年，因此，購房者實際能居住的年限往往小于真正的土地使用權期限，土地使用年限縮水情況普遍存在。      對于第一種情況，可以統一按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續;      對于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權益，一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。例如商業、居住綜合用地，應當明確其中商業用地和居住用地各自分攤的土地面積，并明確商業用地部分出讓年期為40年、居住用地部分為70年。如統一按50年計，就會出現商業部分實際出讓年限超過40年，而居民購買的住宅土地使用年限又明顯小于70年。

法律主觀：

土地的使用年限是40年至70年。娛樂用地統一執行的土地使用年限為40年，工業用地、公益事業性、其他用地統一執行的土地使用年限為50年，住宅用地統一執行的土地使用年限為70年。

法律客觀：

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定： 1、居住用地70年； 2、工業用地50年； 3、教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年； 4、商業、旅游、娛樂用地40年； 5、倉儲用地50年； 6、綜合或者其他用地50年。