一、收樓的注意事項有哪些

　　1、測面積

　　收房時要提前準備好筆、本、卷尺等，實地測量房子的面積與購房合同面積是否一致。

　　2、檢查墻體

　　用安全錘敲擊墻面，看是否存在空鼓的情況，如果敲擊出現(xiàn)空響，要及時處理。

　　3、測防水

　　防水對于房子來說很重要，尤其是廚房和衛(wèi)生間的防水，可以做防水試驗。

　　二、新房收樓須知有哪些

　　1、在收房時要實地測量面積，用卷尺測量面積并在本上做記錄，看面積與購房合同面積是否一致，如果差別過大要找開發(fā)商及時處理。

　　2、收房時要注意看墻體是否有空鼓或開裂的現(xiàn)象，室內的墻面要用安全錘敲擊，若出現(xiàn)空響問題，要做好標記，通知開發(fā)商處理。

　　3、收房時要檢查防水，注意看廚房和衛(wèi)生間的防水處理。

　　4、收房時要注意檢查下水道是否通暢，要往下水道到大量的水，看是否順暢。

　　5、收房時要注意檢查房屋門窗，看門窗開關是否方便，檢查門的底部高度是否合適，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要及時找開發(fā)商處理。

一、注意及時接收入住通知書
1.這是收房的第一步,要注意期限。一般,開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出30天內,所以購房者要安排好時間。
2.接到入住通知書后,首先應判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房,則應提出處理意見,并根據(jù)開發(fā)商的答復決定是否前往收房,按通知上約定的時間前往收房。特別提示:
1.要注意收房的期限,錯過收樓日期麻煩多。
2.收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期,可考慮向開發(fā)商按合同索賠。
3.有特殊情況不能如期到場的,可以書面形式委托親友、律師進行,也可及時與開發(fā)商聯(lián)系,商議另行約定時間,并以書面形式確認。
4.若購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手續(xù),從法律角度來說,則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用,買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。
二、確定房屋是否達到交付條件
1.《竣工驗收備案表》——最重要《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應該注意的文件。該表是建設部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的,它由設計、監(jiān)理、建設單位和施工單位四方合驗后,在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。《竣工驗收備案表》中的項目,只要送交主管部門備案后,發(fā)展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用,按照有關規(guī)定,表上的每一項都必須報有關主管部門備案,缺少任何一項的話,這個樓盤就是“黑樓”,是不能入住的,購房者有權拒絕收房。
2.《住宅質量保證書》《住宅質量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾,必須作為購房合同的附件,與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款,特別注意保修期限。我國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔質量責任的法律文件,其中應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發(fā)商應當按《住宅質量保證書》的約定,承擔保修責任。商品房保[2]修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修范圍是:地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內;屋面防水為3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年;《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年;墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;地面空鼓開裂、大面積起沙為1年;門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年;燈具、電器開關損壞為6個月;管道堵塞為2個月;供熱供冷系統(tǒng)設備為一個采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由買賣雙方自行約定,并寫在工程質量保證書中。房屋在保修期內出現(xiàn)質量問題,如經(jīng)保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響,或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的,根據(jù)工程質量保證書開發(fā)商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的,可以向《住宅質量保證書》中注明的工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗,經(jīng)核驗確屬不合格的,購買人有權退房。
3.《住宅使用說明書》《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標,如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。
4.《建設工程質量認定證書》
5.《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》
6.實測面積登記表特別提示:
1.只有具備上述文件,才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件,確認房屋已經(jīng)具備交付條件之后,才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視,尤其提示您要看原件而不是復印件。
2.《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件,收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》,一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提,即使開發(fā)商做得再好,如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準,您有權拒絕收房。
3.對于這些文件,一方面要驗收它有沒有,另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。
4.如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全,您可按購房合同第十一條,要求開發(fā)商簽收“關于出賣人拒絕出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。
5.提醒您:《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖,您可帶走,作為證據(jù)資料保存。
6.如果開發(fā)商不能提供上述相關文件,購房人有權拒絕收房,由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。
三、房屋檢驗收房過程中必須要掌握一個原則:“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋(包括驗收交房必須的文件),確認無誤后再簽署收房文件。“先驗后收”不僅是符合商業(yè)慣例的,而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是房款,消費者只要付清房款,或者按照合同約定支付相應比例的價款,就履行了合同的義務,開發(fā)商就應該交房。而在房屋交付以前,業(yè)主有權先驗收房屋:
1.檢測房屋面積:要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》,根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積,核對其與銷售面積是否存在誤差,誤差率的范圍有多大;若實測面積誤差超出3%,可以中止收房。
2.檢驗房屋質量:購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量,主要可從以下幾方面入手:
(一)房屋本身的質量
(二)景觀綠化、小區(qū)配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。
(三)裝修質量特別提示:
1.一定要掌握“先驗后收”的原則。
2.如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù),則購房者可要求開發(fā)商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”后中止辦理手續(xù)。
3.購房者應了解公攤面積及相關知識,防止開發(fā)商侵占。
4.若發(fā)現(xiàn)有質量問題,開發(fā)商應限期維修,購房者應要求開發(fā)商簽定書面函件,由此導致業(yè)主逾期入住的,開發(fā)商應承擔違約責任。
5.只要付清房款,按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務,開發(fā)商就應該無條件交房,否則應視為開發(fā)商違約,如果開發(fā)商拒不交房,應承擔逾期交房的責任。開發(fā)商無權以“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。
6.不要將樣板房標準作為現(xiàn)實標準,除非開發(fā)商將有關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。
四、新房驗收的最終結果
1.房屋檢驗沒有問題的:按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。在這個記錄表上,應把檢驗情況逐一記錄,凡是無法確認的事項,則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題,則如實記錄下來,并要求發(fā)展商限期處理。
2.如有不滿意的地方,可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中,作為書面依據(jù),如發(fā)展商未準備有關表格,買家應另以書面形式將意見送交發(fā)展商。
3.發(fā)現(xiàn)問題,買賣雙方可協(xié)商解決,如屬可整修內容,應協(xié)商并簽署有關整改維修文件,約定下次驗收時間(一般不超過30天)。
4.對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細在驗樓表上予以注明,如果確實屬于不能收樓的,要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。特別提示:
1.驗房后要堅持的原則:只要發(fā)現(xiàn)問題,不管大小,都要在相關文件或表格中記錄下來,而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語;如果樓盤根本就沒準備驗收登記表,則應自備紙筆,一一記錄。
2.物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商(除非有明確書面授權),因此不要就房屋質量的問題與物業(yè)公司簽署文件。
3、驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時,一定要開發(fā)商蓋章確認,約定處理方案。
4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認房屋存在的問題,一定要取得證據(jù),證明不是買房人不按時收房,而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。注意事項:以下問題,購房者在買房、收房過程中會經(jīng)常遇到,特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題,把關鍵注意事項列出,提醒消費者予以重視,以維護自己的權益。
一、買房相關稅費
(一)商品房買賣應繳以下稅費:
1、契稅
2、房屋買賣交易手續(xù)費
3、買賣合同印花稅
4、公共維修基金
5、房屋所有權登記費
6、房屋所有權印花貼稅
7、權證工本費
(二)稅費問題特別提示:依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定,繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。
1.契稅契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權證時向國家交的稅。繳納時間:契稅只能在過戶時交納特別提示:除稅務機關,任何單位無權代收。實施:業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅,等房屋可以辦理產(chǎn)權證之前自己到稅務局直接辦理。
2.公共維修基金此項基金不同于物業(yè)管理費,只用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率:房屋成交價的2%。特別提示:任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權收取或代收大修基金。該基金應該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商,您很可能無法要回。
3、面積測繪費面積測繪費收取原則為“誰委托,誰付費”,購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務,故此費用應由開發(fā)商交納。
4、物業(yè)費一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金特別提示:普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)。物業(yè)管理服務收費實行明碼標價,收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。
5.產(chǎn)權代辦費業(yè)主完全有權選擇自行辦理產(chǎn)權證,開發(fā)商無權強行向業(yè)主收取該筆費用。
二、面積問題面積問題是消費者最為關心的內容之一,購房人買房時尤其是買期房時,一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題,并在簽訂合同時以附加條款加以防范。
(一)存在的問題:
1.商品房合同面積與實測面積存在誤差,這一直是個焦點問題。消費者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面,建議購房人在購房合同中對相關可能出現(xiàn)的問題詳細進行約定,以維護自己的權益。
2.開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益,還不易被發(fā)現(xiàn)。正確測算房屋面積,是專業(yè)人員的工作,一般購房者根本無法完成。其次,面積測量的人工操作特點,正常誤差都難以避免,一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者
一、兩米面積輕而易舉。再有,由于消費者相關知識掌握不夠,使得購房過程中信息不對稱,開發(fā)商很容易偷梁換柱,把非公攤的面積加入公攤之中。
(二)如何解決面積誤差?面積誤差:根據(jù)有關規(guī)定,買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的,按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據(jù)實結算房款;
(二)面積誤差比絕對值超出3%,購房人可要求退房。開發(fā)商應在買房人提出退房之日起30日內退還已交房款,并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由購房人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者,面積誤差絕對值超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。

一般預算充足的業(yè)主都建議找個專業(yè)的驗房機構幫忙驗房的。但是業(yè)主本身也務必要對驗房知識有所了解。驗房的費用不高，一般按平方算價格。
收房注意事項包括很多方面的，主要是四個大的方面，下面給你講解的比較詳細。
1 檢查所有插座
沒有電筆的朋友可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。
2 檢查所有窗戶
·檢查玻璃:玻璃不能有疤痕，我們所買的每一件都是商品，要仔細檢查，否則吃虧的是自己。不要以為那么大的一塊玻璃上有個小小的疤痕無所謂，想想如果你是在買一面鏡子，有疤痕的鏡子你肯定不要。
·檢查窗紗好多紗窗上的窗紗都是破的，或者上面有很大的劃痕。
·檢查窗戶開啟時是否碰墻墻面很容易毀壞
3 檢查電話線，寬帶接口天倫的電話線和寬帶面板質量不好，而且要看是否固定牢靠！
4 檢查暖氣片、陽臺護欄是否牢固
5 檢查每一個燈和開關
6 檢查每一個水龍頭
7. 收房要查驗《竣工備案驗收表》的原件和《房屋面積實測表》，否則一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法實踐中，以收房時未提異議，視同購房人事實接房放棄對面積爭議的權利
8. 收房注意窗戶合頁，和水管，毛病不少啊
第一篇
房屋具備使用條件后，開發(fā)商將房屋交付于購房者，對于購房者來說就意味著收房。與一般的商品買賣相比，房屋的交付更為復雜，因為它涉及到兩方面的關系，一方面是房屋買賣合同的履行，另一方面是物業(yè)管理合同的建立。示范合同第十一條專門對房屋的交接做了規(guī)定，本文就其中的幾個主要問題進行講解。
交房一般程序
1.開發(fā)商發(fā)出收房通知。收房通知中包括收房的時間、須交納的費用、未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩(wěn)妥起見，開發(fā)商在用電話、傳真等方式通知之外，最好能同時使用掛號信件的方式，否則，很難證明自己已向購房者發(fā)出收房通知，有可能造成承擔延期交房責任的不利后果。
2.購房者交納有關費用。如房屋價款結算、物業(yè)費、公共維修基金等。
3.驗房。購房者對房屋進行驗收，看是否存在質量問題，對發(fā)現(xiàn)的質量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進行整改，修理后再由購房者驗房。
4.購房者接收房屋。房屋驗收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。一般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標志。除了所有權(所有權轉移時間以管理機關辦理過戶手續(xù)的時間為準)外，關于房屋的一切權利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當然，風險也從此時由購房者來承擔了(比如房屋交付后出現(xiàn)火災、地震等造成房屋滅失的風險)。
如何收房
對于如何來收房的問題，很多購房者的思路不是很清晰。實際上，收房時主要有三個問題。
1.審查有關證件。作為購房者，應首先審查房屋是否具備交房條件。關于交房條件，在合同的第八條有明確約定，從北京來看，一般合同約定以該房屋取得北京市建設工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照今年12月1日實施的《北京市城市房屋轉讓管理辦法》的規(guī)定，竣工備案表更成為開發(fā)商交房的法定條件。如果沒有竣工備案表，作為購房者一般可以拒絕收房。
此外，購房者還要審查幾個證件，包括：住宅質量說明書、住宅質量保證書、房屋面積實測表等。
2.審查房屋的質量。驗房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括戶型、朝向、尺寸、結構等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質量問題，如果有質量問題，應要求開發(fā)商進行修理，待修理后再重新驗房。
3.審查交房費用。交房時涉及到一系列的費用。
房屋價款結算。對于期房而言，合同價款是依據(jù)房屋預測面積計算的，等房屋竣工后，實測面積肯定會有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結算房款。
物業(yè)管理費用。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn)，實行的是強制性的物業(yè)管理制度。購房者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的服務，因此在收房時就須交納物業(yè)管理費。按照北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)一次最多可收取一年的物業(yè)費。
公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設施進行大、中修而準備的基金，按照房款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。
第二篇
1招：看“備案”留“兩書”
新房入住前，業(yè)主應看到該項目有關備案文書的復印件，以便確認該項目是合法建筑；同時，應得到開發(fā)商提供的《住宅質量保修書》和《住宅使用說明書》。
2招：衛(wèi)生間不滲不存
檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時后，到對應的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。
檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應有積水存在，因為安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。
4招：輕敲各面聽空裂
墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。
5招：頂層住戶查滲雨
如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進行過雨淋實驗。
6招：陽臺裂縫危險大
一般而言，墻面的裂縫大多不是結構裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結構問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關單位。
7招：保溫不好墻滴水
冬天，房間里的墻面如果有結露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。
8招：大開龍頭查漏堵
上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。
9招：暖氣支管有坡度
暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。
10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。
11招：拉閘斷電不可少
電閘及電表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電；戶內有分閘的，也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。
12招：保險插座護幼童
為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。
13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多
衛(wèi)生間內的電源插座應是防潮插座并有防濺措施?衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座?洗手盆的上方不應有插座。
14招：廚衛(wèi)緊鄰通風道
廚房、衛(wèi)生間應與通風道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內空氣的清潔。
15招：開關接口拉一拉
檢查一下開關、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設。
第三篇
1、窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。
2、房屋內各處開關窗戶是否太緊？開啟關閉是否順暢？
3、屋頂上是否有裂縫？一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題。
4、看屋頂部是否有麻點？這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內裝潢將帶來很大的不利影響。
5、墻身頂棚有無部分隆起？用木棍敲一下有無空聲？
6、坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？
7、衛(wèi)生間、廚房內是否有地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內。
8、試一下房屋內所有的開關、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應仔細了解。30％的火災是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設置有相當?shù)年P系。為了用電的安全和方便，國家出臺了《住宅設計規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災事故的發(fā)生。
9、頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。
10、供水管的材質？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。銅可以抑制細茵生長，增長水中的銅含量，有益健康。
11試煤氣熱水器開關是否妥當？
12、居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過？因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。
13、自來水水質怎么樣？注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水。
14、墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡單的辦法是拿手電筒照射墻面和頂棚，有無凹凸一眼就能看出來。
15、檢查屋內是否清潔？有無殘留建筑垃圾？查看所有可以拆開的空間內是否有垃圾？
16、要求開發(fā)商出具該樓盤的竣工備案表和測繪單位實測面積明細表。
收樓日應帶裝備
1、帶有日期顯示功能的相機一部，以便拍下有問題之處作為憑證。
2、紙筆，即時記下發(fā)現(xiàn)的問題。
3、易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找。
4、扁型三插頭小電器一個（如電吹風、電須創(chuàng)等），插入屋內各個電源插座檢查電源是否已全部接通。
5、售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設備是否合符發(fā)展商當初的承諾。
6、請有收樓經(jīng)驗的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題。
第四篇
收樓要驗哪些內容？
--------面積、電氣、屋面、地面、裝修、結構、外墻一個都不能少購房面積
從房屋交接的實踐來看，由于對商品房銷售面積的計算方法不甚了解，多數(shù)購房者只注重對房屋結構、裝修質量的驗收，而忽視對房屋面積的核實。實際上，房屋面積的大小不僅影響到最終產(chǎn)權，而且涉及房價，對購房者的經(jīng)濟利益產(chǎn)生直接影響。所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗收工作中的一個重要環(huán)節(jié)，應當引起購房者的高度重視。應該依據(jù)建設部最新頒布實施的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》，對購房面積進行計算。
電氣
1、電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導管連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣連成整體并有可靠的接地；
2、應按套（單元）安裝電表或預留表位，并有接地裝置；
3、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；
4、各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠；
5、電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值。制動器、限速器、報警器及其他安全設備應動作靈敏可靠；
6、對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共用天線；
7、配置有空調機、洗衣機、電冰箱、電子熱水器、電子燃氣灶、電子監(jiān)控報警系統(tǒng)的高級住宅，應檢查所配電器設備能否正常運行，各類管線是否安全可靠；
8、配置有電話的住宅，應檢查電話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧，電話費用是否已經(jīng)清繳完畢。另外還要驗水、衛(wèi)、消防、配套設施等設備。
屋面
1、各類屋面均需排水暢通，無積水、不滲漏；
2、平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔；
3、陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口平密，不滲漏。
地面
1、面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層（如柚木地板）應表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角；
2、衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；
3、木樓地面應平整牢固，接縫密合。
驗樓經(jīng)驗談
一、土建工程的驗收樓宇整體外觀不出現(xiàn)傾斜，房間內的梁、柱、墻無明顯的尺寸偏差（請帶上鋼卷尺）；墻面、樓板面、天花等不出現(xiàn)明顯的裂縫；批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺陷；門窗與墻身之間結合部的處理應平整，無缺棱掉角。
二、給排水工程的驗收 1、給排水管之間的接駁處無滲水，尤其是塑膠管的接駁位； 2、所有水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無破裂，各接口處密封良好； 3、廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面坡度足夠，地漏無阻塞，排水迅速； 4、在廚、廁做泡水試驗24小時，無滲漏現(xiàn)象，其中：（1）地漏出墻管處不應有水滲出至外墻；（2）不應有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳；（3）上層住戶廚廁、陽臺內的水不應滲下至您家相應的天花（特別要檢查天花燈座、豎管口周圍）；（4）屋面下的天花和墻角、墻面（尤其是窗周圍）不應有雨水滲入的痕跡（在大雨過后兩天內來檢查為宜）；
三、照明用電工程的驗收 1、檢查房內電源總開關和漏電保護裝置的靈敏度（一般是以按動電器自有的檢測鈕觀察保護器能否工作為準）； 2、檢查戶內電線鋪設走向是否合理與美觀； 3、三線插座是否已安裝接好地線； 4、燈具開關正常，插座可通電（不防帶上可充電剃須刀等物來試驗）； 5、門鈴、報警系統(tǒng)工作正常；
四、裝修工程的驗收（包括衛(wèi)生潔具） 1、木地板、瓷磚、窗臺大理石等無裂縫和色差，平整無空鼓（小錘敲起來不空洞）； 2、墻面、天花乳膠漆或白灰色澤正確、均勻，面層無剝落現(xiàn)象； 3、無木地板、地瓷磚時，水泥地面應大致平整； 4、鋁合金或鋼木門窗應安裝平正牢固，無扭曲變形，開關靈活，配件齊全，尤其是窗戶和陽臺落地玻璃門的安裝.要驗收的細項實在非常多，買家在驗樓時最好請專業(yè)人士協(xié)助，而且問題又并非一次便能看出，因此，驗多幾次亦無妨。
注意事項：
2 購房人在接到入住通知后，應做些什么？
2.1 可按通知上約定的日期前往收房，收房時，首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章（竣工備案已改由建委工程質量管理處負責），然后對要接收的房屋進行實地驗收。
2.2 在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應注意以下問題：
2.2.1 檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補充協(xié)議不符住前要向房地產(chǎn)商提出，重新核對并進行更換；
2.2.2 面積發(fā)生誤差應在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張；
2.2.3 自己對房屋質量進行檢查，如發(fā)現(xiàn)結構問題，應在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向有關部門反映；如發(fā)現(xiàn)非結構性問題，應和房地產(chǎn)商交接時如實做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的期限內進行維修；
2.2.4 按購房合同、附件及補充協(xié)議的約定對房屋內的設備進行清點，檢查水、電、氣、熱等設備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應在交接時要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面確認具體更換和配齊的日期；
2.2.5 對房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。
3 不符合交房條件下，購房人應做些什么？
3.1 對于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動，天真的認為房地產(chǎn)商違約了就理所當然會按合同約定進行賠償或解除合同，但現(xiàn)實完全不是那么回事，權利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權利，等于默認了房地產(chǎn)商的違約行為。
3.3.6 房屋主體結構不合格或存在嚴重質量問題的；
3.3.7 面積誤差比絕對值超過3％的；
4 收房時要注意房屋的保修期
4.1 建設部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。”
4.2 關于保修期的長短，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。”因此房地產(chǎn)商對購房人負有保修責任，但實際真正承擔保修工作的是建設工程承包單位，保修期是以建設工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時間為基礎的。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。”
4.3 那么依據(jù)國務院的《建筑工程質量管理條例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
4.3.1 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（注：該年限可能會達到樓宇的使用年限。）
4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
4.3.3 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
4.3.4 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；
4.3.5 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定；
4.3.6 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算；
4.4 因此，筆者認為說：“建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算”更為準確。即使房地產(chǎn)商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會減去房屋竣工驗收合格到交付之間的時間，買尾房或現(xiàn)房的購房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。
5 對目前北京市房地產(chǎn)商交樓時的若干行為剖析
5.1 以各種借口強迫購房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強行“代收”契稅和公共維修基金
5.1.1 基本對策--購房人有權拒絕。
5.1.2 根據(jù)我國《合同法》和《消費者權益保護法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商只能按和購房人簽訂的購房合同中約定的交房條件交房，而不能利用自己交房時掌握鑰匙的有利地位脅迫購房人接受自己單方面提出的附加條件，如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房，必須承擔延期交房的違約責任，并向購房人支付違約金。
5.1.3 《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十九條明確規(guī)定：“除稅務機關、稅務人員以及經(jīng)稅務機關依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個人不得進行稅款征收活動。”到目前為止，北京市地稅局只委托過北京國土資源和房屋管理局代征契稅。