小產權房是不能買賣的，因為小產權房本身是沒有辦法正常交易的，也不能辦理過戶手續。所謂的小產權房，其實就是指建造在農村以及郊區集體所有的土地上的房子，這種類型的房子在建造的時候并沒有繳納土地出讓金，所以也就沒有辦法拿到國家房管部門頒發的產權證。
很多小產權的房產證其實都是由鄉政府或者是村委會頒發的，所以這種房子其實也被稱之為鄉產權房。總體來說，購買小產權房是存在著一定的危險性的。比如說小產權房在交易的過程當中是不受法律保護的，即便雙方簽訂了合約，同樣也不被法律所承認，所以購買了這種房子，其實自己的權益是沒有辦法得到有效保障的。
另外小產權房由于沒有房產證的原因，所以未來拆遷的話也是拿不到任何補償的。

小產權房理論上是不可以買賣的。購買小產權房的風險有如下幾點：
1、不能貸款，不能過戶。
由于土地性質的原因，小產權只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。
2、易出問題，維權難。
3、物業和其它權益得不到保障。
4、購房者在購得小產權房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應的拆遷補償。
小產權房買賣合同效力的3種情形
1、本集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同有效
我國法律明文規定，農村住宅即所謂的小產權房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售。但并沒有禁止小產權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣。
因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產權房買賣合同時買賣對方也表示真實，且不違反法律或社會公共利益，那么在這種情況下，一般會認定該小產權房買賣合同是有效的。
2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產權房一般認定合同無效
因為農村集體土地宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。因此，買賣雙方所簽訂的房屋買賣協議，是違反我國有關法律、法規強制性規定，一般都會被認定為無效協議。
3、集體組織成員與城鎮居民之間買賣小產權房一般認定合同無效
根據《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中的規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。
小產權房有哪些類型?
1、通常意義上的小產權房
也就是占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發的違法建筑。一般來說，該類型的小產權房在實際生活中，是最常見的。
2、限制銷售的小產權房
也就是在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售。同時還是具有產權糾紛的不完全產權房。
3、軍產房
所謂的軍產房，其實意思就是指在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之后賣給軍人以外的地方居民。因此，人們就俗稱“軍產房”。
4、部分二手房
在實際生活中，有一些二手房還沒辦理征地手續及欠繳土地出讓金，就這樣直接進買賣交易了，該類型的二手房也為小產權房。一般來說，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

房子小產權理論上是不能買賣的。購買小產權房子的風險比較大，比如：不能貸款，不能過戶。由于土地性質的原因，小產權只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理;易出問題，維權難;物業和其它權益得不到保障;購房者在購得小產權房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應的拆遷補償。
房子產權怎么確定
1、看房產證
(1)有沒有房產證
沒有房產證的房子要直接PASS。沒有房產證的房屋，一般是房主將其抵押或轉賣。有的房主會說，你給他錢，他就能把房產證贖回，再給你。不要理他，讓他借錢把證贖回，再找你。
(2)看房主是誰
賣方必須是房主，對他的房產證和身份證，看身份證號是否一致。有些房屋有好多個共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個簽的無效。
(3)查明房屋是否可上市
購房者在購買二手房時一定要看土地、房屋產權的關系是否明晰，有無遺留糾紛問題。如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產權受限制的情況存在，買房人在購買房屋后，將無法順利取得所有權，甚至可能造成經濟損失。
(4)看該房屋是否有房屋共有權人
如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意;如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。
2、看土地證
如郊區的房子土地的使用性質叫劃撥地，劃撥地政府可無償收回，這種情況就要注意，土地證上有注明“出讓”的，就是出讓地，就對房屋享有較完整的權利。劃撥地的房，能無限期使用(政府不收回的話)，但不能出售。要出售就要繳納土地出讓金，變為出讓地，使用年限70年，這時就和商品房差不多了。一般土地出讓金由賣家交，但賣家一般會把這塊算到房價里，由買家承擔。
3、去房管局核實
如果，賣家手上的東西可以隱瞞做手腳，怎么辦?去房管局看看，順便搞清楚你看上的二手房的性質是什么?是不是房改房、安居工程、經濟適用房、單位房屋。如果是這些住房，在轉讓時有一定限制，要避免買賣合同與政策、法律沖突。
4、新房查房屋產權
(1)五證
通過五證購房者可以了解房屋的真實信息和產權年限，五證齊全的房屋意味著開發商的資質和銷售資格均無問題。五證是指：國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建筑工程用地規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售(銷售)許可證。
(2)土地出讓金
購房者還應該查看新房的土地出讓金繳納情況，因為產權證的辦理還牽涉到土地出讓金是否有超規劃面積是否有抵押等多種因素。

二手小產權房 能買。只是這類房屋購買后不能辦理過戶，無法獲得合法的產權證，對于買方而言存在較大的法律風險。如果想要購買房屋，建議多了解房屋的真實情況，謹慎選擇。購買后應當及時簽訂書面的購房合同。《城市房地產管理法》第三十八條規定，下列房地產，不得轉讓: （一）以出讓方式 取得土地使用權 的，不符合本法第三十九條規定的條件的； （二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的； （三）依法收回 土地使用權 的； （四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的； （五）權屬有爭議的； （六）未依法登記領取權屬證書的； （七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。《中華人民共和國土地管理法》第十一條縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。 《中華人民共和國土地管理法》第九條城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓，但法律另有規定的除外。