二手房交房時如何驗房:
1、如果購買的二手房被上家裝修和使用過,在出售時,雙方已約定某些裝修和設備是包含在總房款之內的。那么,在簽訂房地產買賣合同時,就應當將這些設施設備的品牌、型號、成色、數量,以及能否正常使用等細節標識清楚。交房時,買家可嚴格按照合同約定的清單一一核查。
2、買家在收房時,一定要親自去相關單位,檢查原業主是否已經結清了房屋的各項服務費用,包括水、電、煤氣、電話、電視、網絡、物業管理費等等。只有確認賣家已將各項費用都結清了,雙方才可辦理相關的過戶手續。否則,買家將有承擔不必要費用的風險。
3、如果前業主把物業出售后,戶籍仍掛在里面,那么新業主收房后就無法落戶。這樣的糾紛,在二手房交易中并不少見。其實,想預防此類問題很簡單。在收房前,買賣雙方只要一同前往房屋所在地的派出所,詢問房屋內的戶口情況即可。如賣家戶口仍未遷出,買家可根據買賣合同的約定追究賣家責任。
4、由于二手房一般已有一定的歷史,故買家在收房時,還應特別注意查看房屋的工程質量問題。例如,門、窗是否密封,有無破損;天花板、墻壁、地面,有無裂痕、滲漏、積水等;水、電、開關等,能否正常使用,用水通道是否暢通等等。如果所買的房子是頂層,還要查看頂面是否有雨水滲漏的痕跡。總之,有任何問題都須在收房之前與前業主協商,盡快查明原因,確定由哪方負責維修,以免收房后扯皮。
5、對于一些多年未入住的新樓,買家收樓時要檢查驗收樓盤交付使用的各種證件是否齊備。同時,對于一些所謂的收樓費用,例如維修基金等,也必須清晰地知道業主是否曾繳交過,以免造成自己的損失。另水、電、煤氣、電話、電視、網絡、物業管理費等過戶的單據也應備齊全,以免將來不能享受相關服務。
6、收了鑰匙,結清了尾款,收房就算完成了吧?其實,不然。專家提醒,千萬別忘簽署《房屋交接書》。簽署《房屋交接書》的法律后果是賣家將符合買賣合同約定的房屋交付給買家,交房的時間點也就是簽署《房屋交接書》的時間點。如果不簽,雙方將來可能會對何時是交房時間產生爭議,進而影響到雙方對違約責任的承擔。
7、簽署《房屋交接書》是交房手續的最后一個程序,應在房屋驗收完成之后。它至少應包含有上述六個方面的內容,一式二份,由雙方各執一份。如果在對房屋驗收時,發現某些方面不符合合同約定,也應當在《房屋交接書》中注明,為追究賣家的責任打下基礎。
近幾年,二手房的交易量遠遠大于一手房,但是對于交房、驗房,很多人并不了解,所以,經常出現各種糾紛,所以,在進行二手記交房時,驗房的環節很重要,只有了解這些,才能避免后期的糾紛問題
查看三書一證一表。“三書”指的是《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》;“一證”指的是《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》;“一表”指的是《竣工驗收備案表》。國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條例》規定，“房地產開發項目竣工后，經驗收合格后，方可交付使用”。
核查房屋總面積。套內面積減少、公攤面積增加的情況很多。收房時，確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。以雙方簽定合同為準。

1、看墻面
為了防止裝修中出現“水貨”或者馬虎粉刷，要觀察墻壁有滲水，是否有泛黃或者乳膠漆“流涕”的跡象，當然從刷痕中也可以隱約看得出一些跡象來。
2、看地面
主要是要看清楚踢腳線部位有沒有滲水跡象，包括乳膠漆或者墻紙表面有沒有異常。另外，要看是否有發黑的部位。學會驗看地面地磚、地板有無損壞及損壞程度。
3、看已放家居位置
由于是二手房，可能之前在放家具的原墻已經有出現損壞，驗收時注意觀察粉刷的厚度和顏色是否和周邊一致。與周邊連接的門框等，是否存在無縫粘合，用手敲是否會出現“空響”，防止出現不必要的麻煩
4、驗水電
驗電線，除了看看是否通電外，主要是看電線是否符合國家質量，再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說家里的電線不應低于2.5平方，空調線更應達到4平方。
5、驗防水
舊房子驗防水的難度可能更簡單點。下去樓下看一下天花板，看看是否有漏水現象。另外，洗手間與廚房的鄰近墻面也是可以看到一些跡象的。
6、驗管道
這里所指的管道，指的是排水/污管道。尤其是陽臺之類的排污口，驗收時預先拿一個盛水的器具，然后倒水進排水口，看看水是不是順利地流走。另外，還要看看排污管是否有蓄水防臭彎頭。因為彎頭會蓄水，這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。而沒有彎頭的話，洗衣間和廁所的排水口就會散發一種異味。
7、驗門窗
這里尤其以驗收窗為主。驗收的關鍵一點是驗收窗和陽臺門的密封性。窗的密封性驗收麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內外的水平差度。

二手房驗房注意事項
（一）驗房屋質量
1、驗結構
戶型結構是否合理，有沒有不適合居住的缺點。如窗戶對著鄰居廚房、入戶門與鄰居入戶門開門沖突等等。
與戶型圖對比，是否有結構上的整改。是否違章搭建，是否改動過房屋結構，如陽臺改為廚房、外陽臺改內陽臺，一間隔兩間等。
2、驗門窗
門：入戶防盜門涉及到房屋安全問題，要仔細檢查，看有無刮痕，門與框密封是否嚴密，門鎖是否靈活等。室內門重要性相對較小，主要看看質量問題。
窗：窗戶一般是開發商配建的，后期更換較為麻煩。首先質量問題不必多說；其次是密封性，密封不好會導致噪音、漏風、漏雨等問題；最后靈活性，一是房屋年代較長，窗戶靈活性會受到影響，二是個別房屋在建設時安裝的窗戶就不好使。
3、驗管線
管線使用頻率高，壞的幾率也大，管線的檢查尤為重要。檢查水管是否漏水，管線是否老化，接口插頭等位置是否合理適用，煤氣是否已接入天然氣、是否漏氣。還包括電話線、暖氣供應等檢查。另外最好能有墻體內管線的走向圖（近幾年部分裝修公司會給業主管線走向圖）。
4、驗裝修質量
如果買后要重新裝修的話，自是不必太在意。如果不準備重新裝修的就得仔細檢查檢查，如地面的磚是否有松動，衛生間廚房地面防水問題，墻面是否脫皮、發霉、滲水等情況。注意檢查遮擋物后面。
5、驗家具家電
對于家具家電，很多人會換新，像床之類的家具還是換了的好。那對于不想換不好換的家具家電那就仔細檢查檢查吧。檢查時注意一些生活細節，如抽油煙機吸煙情況、熱水器水量（燃氣熱水器）是否夠用等。
（二）核實房屋建筑面積套內面積
購房者在驗收二手房的時候也需要對房屋面積進行測量，一般來說，房屋產權證上的標明是大多都是建筑面積，對于房屋實際的面積是有區別的，所以最保險的辦法是在收房的時候仔細測量一下房屋的面積，就是所謂的地毯面積。
（三）確認原戶口全部遷出
在二手房的交易過程中，最容易產生糾紛的就是二手房的戶口問題，如果前業主將房子出售后，戶籍還掛在這里的話，那么新業主即便收房之后也無法正常的落戶。這在二手房交易中經常出現的一種糾紛。所以小編建議大家在收房前，買賣雙方應一同前往房屋所在地的派出所，由賣方來向派出所申請，詢問房屋內的戶口情況即可。
（四）注意物業交割問題
在房屋進行交接的時候，賣家應該把該房屋原來的費用一并繳納完畢再進行交接，購房者在核實繳費情況的時候要查看繳費單據，包括維修基金、物業費、水電費、暖氣費、燃氣費、有線電視費、網費、電話費等是否結清，是否已經至物業管理部門辦理更名，是否不會影響后續費用繳納，這些方面都是要仔細核對的。

法律分析：
1、購房者要弄清二手房首次購買的時間，以此了解房屋還可以使用多久，有利于了解片區未來的規劃。 2、弄明白原房主出售房子的原因，如果是因為缺錢或房子多確實想賣，那么這種房子可以買;如果是因為房屋質量問題或房屋風水不好甚至房屋內有人去世而出售房屋，這種房子則不能買，即將拆遷或違反市政規劃的房屋也不能買。 3、清點原房主附贈的所有物品，交易時這些物品的費用應該都算在房價里，有了這些東西二手房翻新時也會省下不少錢。 4、檢查二手房的室內設施，比如墻壁是否有裂縫、頂部是否滲水等，房屋有沒裂縫要重點查看，包括頂部和墻面。除了查看房屋自身有沒裂縫，還要查看水箱、上下水管道、衛生間潔具等，這些物品通通都要檢查是否壞掉。 5、接下來檢查門窗情況，窗戶是否能完全關上，關上隔音效果怎么樣，窗臺有沒有水漬，門窗上的油漆是不是完好，門插是不是完好，總之屋內所有的情況都是購房者和原房主談房價的基礎，東西好則價格高，如果東西有損壞需要購房者自己掏錢維修的，價格上自然有所降。 6、二手房中如果有家具，購房者記得把所有家具移開，看看地面情況，有些房主會為了掩蓋房屋本神的問題用家具來遮掩地面。 7、除了房屋自身，購房者還要問清原房主有關水電、燃氣、電話、網絡、電視等的費用，以防止承擔自己不該承擔的費用。決定購買前要查看原房主是否具有該套房屋所有的產權憑證，防止過戶后出現糾紛。

【法律依據】：
《商品房銷售管理辦法》 第七條 商品房現售，應當符合以下條件 ： （一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書； （二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； （三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （四）已通過竣工驗收； （五）拆遷安置已經落實； （六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； （七）物業管理方案已經落實。