1、無(wú)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
早在2007年，住建部就曾發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。這種房屋沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)予以備案，其產(chǎn)權(quán)證也并非真正合法有效，更不具備上市交易的資格。
“五證”是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷(xiāo)預(yù)售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，都是沒(méi)有“五證”的，所以小產(chǎn)權(quán)房是不能辦理房產(chǎn)證的。
2、質(zhì)量參差不齊。
小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)未經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)審核，房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，不排除有些開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在安全隱患。小產(chǎn)權(quán)房一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。
3、拆遷難補(bǔ)償。
小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。
4、配套不完善。
小產(chǎn)權(quán)房不能保證社區(qū)內(nèi)的相關(guān)配套設(shè)置建設(shè)，甚至暖氣天然氣等基礎(chǔ)配套都不能保證。同時(shí)這也對(duì)房屋的保值增值產(chǎn)生了很大影響
5、遺贈(zèng)麻煩、再次出手較難。
由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩，也不能進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)。而且小產(chǎn)權(quán)房交易一般一次性付清，不能辦理抵押貸款。
小產(chǎn)權(quán)買(mǎi)賣(mài)注意什么
1、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補(bǔ)償。就算有補(bǔ)償，也是先將補(bǔ)償款給產(chǎn)權(quán)擁有者，之后按先前購(gòu)房協(xié)議補(bǔ)償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權(quán)房業(yè)主，如果沒(méi)有協(xié)議，或者產(chǎn)權(quán)擁有者不講誠(chéng)信，小業(yè)主的利益得不到保障。
2、使用權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。像小產(chǎn)權(quán)中的鄉(xiāng)產(chǎn)房、村產(chǎn)房等并沒(méi)有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。
3、小產(chǎn)權(quán)房和一般意義上的商品房相比，沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)攫取。小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低，這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的根本原因。首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。

1、它算是地方性質(zhì)的叫法，因此在相關(guān)的法律規(guī)定中，它的本質(zhì)并不是合法的，它只能作為居住的作用，但不能上市交易或辦理借貸等。因此對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，這很難得到法律上的庇護(hù)，這樣自我權(quán)益就容易受到損失，而且即便簽訂了合約，并支付了費(fèi)用，但也可能得不到法律的支持。
2、因?yàn)檫@類(lèi)房子可能并沒(méi)有獲得政府的許可，因此很可能會(huì)被判定為違法的建造，這樣一來(lái)，沒(méi)有做完的房子很可能面臨無(wú)法做完的情況，做完的房子很可能會(huì)受到強(qiáng)制拆除的指令，不管是哪一種都會(huì)使得購(gòu)買(mǎi)者的權(quán)益受到損失。
3、這類(lèi)房子不管是轉(zhuǎn)賣(mài)還是轉(zhuǎn)讓都比較麻煩，而且往往要求購(gòu)買(mǎi)者全額付款，這無(wú)疑增加了購(gòu)買(mǎi)者的風(fēng)險(xiǎn)。