1、無產權證書。
早在2007年，住建部就曾發出風險提示，小產權房不受法律保護。這種房屋沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會予以備案，其產權證也并非真正合法有效，更不具備上市交易的資格。
“五證”是消費者取得房產證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內的房地產項目，都是沒有“五證”的，所以小產權房是不能辦理房產證的。
2、質量參差不齊。
小產權房的建設未經過相關部門審核，房屋質量沒人監督，不排除有些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。小產權房一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業管理也極容易出現問題。
3、拆遷難補償。
小產權房實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。
4、配套不完善。
小產權房不能保證社區內的相關配套設置建設，甚至暖氣天然氣等基礎配套都不能保證。同時這也對房屋的保值增值產生了很大影響
5、遺贈麻煩、再次出手較難。
由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩，也不能進行房屋買賣。而且小產權房交易一般一次性付清，不能辦理抵押貸款。
小產權買賣注意什么
1、購買小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。小產權房如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。就算有補償，也是先將補償款給產權擁有者，之后按先前購房協議補償到每一位小產權房業主，如果沒有協議，或者產權擁有者不講誠信，小業主的利益得不到保障。
2、使用權、鄉產權、小產權的房屋無產權保障，不具有房屋、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。像小產權中的鄉產房、村產房等并沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。
3、小產權房和一般意義上的商品房相比，沒有土地出讓金概念，也沒有開發商的利潤攫取。小產權房的價格，一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低，這是大量城鎮居民頂著產權風險購買小產權房的根本原因。首先應當明確的是鄉產權房只要依法辦理了相關審批手續，其就是合法建筑，法律是允許鄉村集體在集體土地上建造住宅的。

1、它算是地方性質的叫法，因此在相關的法律規定中，它的本質并不是合法的，它只能作為居住的作用，但不能上市交易或辦理借貸等。因此對購買者來說，這很難得到法律上的庇護，這樣自我權益就容易受到損失，而且即便簽訂了合約，并支付了費用，但也可能得不到法律的支持。
2、因為這類房子可能并沒有獲得政府的許可，因此很可能會被判定為違法的建造，這樣一來，沒有做完的房子很可能面臨無法做完的情況，做完的房子很可能會受到強制拆除的指令，不管是哪一種都會使得購買者的權益受到損失。
3、這類房子不管是轉賣還是轉讓都比較麻煩，而且往往要求購買者全額付款，這無疑增加了購買者的風險。