出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題可以向誰追究責(zé)任
1、施工單位對建筑質(zhì)量承擔(dān)保修責(zé)任
《中華人民共和國建筑法》第六十二條的規(guī)定,建筑工程實行質(zhì)量保修制度。《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條明確規(guī)定了在正常使用條件下建設(shè)工程的最低保修期,如果在最低保修期內(nèi)出現(xiàn)問題由施工單位負(fù)責(zé)。
2、商品房購房人也可以向房屋出賣人追究責(zé)任
對商品房購房人來說,直接找施工單位進(jìn)行維修并賠償非常費(fèi)時費(fèi)力,所以在《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中,規(guī)定了可以向房屋出賣人追究相應(yīng)責(zé)任,包括要求修復(fù)或者要求解除房屋買賣合同。房屋出賣人承擔(dān)責(zé)任后,可以向施工單位追償。
哪些房屋質(zhì)量問題買房人可以要求賠償
房屋買受人購買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,且該質(zhì)量問題通過修復(fù)等亦無法保證房屋買受人的人身、財產(chǎn)安全及正常居住使用的情形,例如房屋的地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程等出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題,造成地基下沉、房屋傾斜、承重結(jié)構(gòu)變形等,一般難以通過修復(fù)辦法解決,因此買受人請求解除合同的,人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許。但房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,是否屬于嚴(yán)重影響正常居住使用的情形,在實踐中情況是非常復(fù)雜的,一般做法是由工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測,并根據(jù)檢測結(jié)論進(jìn)行確認(rèn)。
房屋質(zhì)量、開發(fā)商開發(fā)的房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),是目前最常見也最容易引發(fā)糾紛的問題。具體來說包括:主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,屋面漏雨、墻面脫落,門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定,有防水要求的地下室漏水,室內(nèi)上下水滴漏、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱,電器、電線、照明燈具墜落,室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標(biāo)等等。對于這類房屋質(zhì)量問題,應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔(dān)法律責(zé)任,包括修理、退房、換房、賠償?shù)取?br>如何正確解決房屋質(zhì)量問題
(一)因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,買受人可以請求解除合同和賠償損失。由于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題直接關(guān)系到使用的安全性,而且修復(fù)不可能或成本過高,買受人一般可解除合同并要求賠償損失。
(二)對房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題,嚴(yán)重影響正常居住使用的情形,法律容許購房者可解除合同并要求賠償損失。
當(dāng)然如果買受人認(rèn)為要求賣房人進(jìn)行修復(fù),并承擔(dān)由于修復(fù)造成的交付遲延責(zé)任或賠償其他損失,更為合算時,也可選擇要求修復(fù)。
(三)對于其他質(zhì)量問題,由于未對居住使用造成嚴(yán)重影響,只能要求賣房人進(jìn)行修復(fù)并賠償損失,不能要求退房。當(dāng)然對于不需要修復(fù)的質(zhì)量缺陷,購房人可以要求開發(fā)商賠償因存在質(zhì)量缺陷而造成的房屋價值的貶值損失,可依法申請委托有關(guān)估價機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行差值評估,以確定差值部分的損失。
房屋質(zhì)量問題如何賠償
《建筑法》第六十條規(guī)定,建筑物在合理使用壽命內(nèi),必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。建筑工程竣工時,屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷;對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷,建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。第八十條規(guī)定,在建筑物的合理使用壽命內(nèi),因建筑工程質(zhì)量不合格受到損害的,有權(quán)向責(zé)任者要求賠償。
房屋質(zhì)量問題可以提哪些賠償
一、關(guān)于因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格導(dǎo)致合同解除的情況。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高院解釋》)第十二條規(guī)定:“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后,購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗,確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”《商品房銷售管理辦法》第35條也作出基本相同的規(guī)定。根據(jù)前述規(guī)定,主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題包括三種情形:一是,房屋未經(jīng)驗收即發(fā)現(xiàn)存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題;二是,房屋驗收時發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題;三是,房屋經(jīng)竣工驗收合格交付使用后,經(jīng)核驗發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題。前兩種情況,房屋根本不允許交付使用。第三種情況,首先應(yīng)通過檢驗確定主體結(jié)構(gòu)是否存在質(zhì)量問題,在確定此前提下,買受人可依法行使權(quán)利。根據(jù)《建筑法》第60條規(guī)定,建筑物在合理使用壽命內(nèi),必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。因此,《最高院解釋》第十二條中的“主體結(jié)構(gòu)”應(yīng)包括房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,不包括屋面防水工程和其他土建工程,以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程。“合理使用壽命”即為建筑物的設(shè)計年限,也就是建筑物正常使用的最低年限。可見,房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是一項工程的基石,如果建筑工程在地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程中出現(xiàn)了質(zhì)量問題,即使其他工程質(zhì)量再好,也無法保證整個工程的質(zhì)量。因此,《最高院解釋》第十二條規(guī)定,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,買受人有權(quán)解除合同,要求開發(fā)商賠償損失。
二、關(guān)于因商品房質(zhì)量瑕疵嚴(yán)重影響正常居住使用導(dǎo)致解除合同的情況。《最高院解釋》第十三條第一款規(guī)定“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。”本條所稱的“房屋質(zhì)量問題”應(yīng)是指除地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的質(zhì)量問題,即屋面防水工程和其他土建工程,以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題。買受人依據(jù)該條解除合同,除房屋存在質(zhì)量問題外,且該質(zhì)量問題應(yīng)達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用的程度,否則不能達(dá)到解除合同的目的。但《最高院解釋》并未對“嚴(yán)重影響正常居住使用”的判斷標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定,在實踐中,對此,有三種不同觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn),只要房屋能安全的居住使用,即不存在嚴(yán)重影響居住使用的問題;第二種觀點(diǎn)人為,判斷房屋質(zhì)量問題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)通過委托工程質(zhì)量檢驗部門鑒定,法院依據(jù)鑒定結(jié)論做出判斷。第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為,房屋質(zhì)量問題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”屬于法官根據(jù)生活常識自由裁量的范圍,不需要工程質(zhì)量檢驗部門進(jìn)行鑒定。本人同意第三種觀點(diǎn),因為專業(yè)質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)所進(jìn)行的鑒定只是依據(jù)現(xiàn)有規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)作出不合格、合格或優(yōu)良的認(rèn)定,并對某些量化指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。而房屋質(zhì)量是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”的認(rèn)定沒有客觀標(biāo)準(zhǔn),即使由專業(yè)工程師來認(rèn)定,其所做出的鑒定也是完全依賴于其個人的生活經(jīng)驗和主觀判斷,沒有法定依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。因此,是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”,法官作為審判人員,完全可以根據(jù)生活常識和經(jīng)驗,作出認(rèn)定。
三、對于尚處于保修期的房屋如出現(xiàn)質(zhì)量問題,買受人可否直接請求解除合同的問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為,從《最高院解釋》第十三條第一款約定的字面理解,只要房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,即使房屋尚在保修期限內(nèi),買受人也無須受保修的限制,有權(quán)直接請求解除合同。且根據(jù)《中華人民共和國民法典》第582條規(guī)定:“質(zhì)量不符合約定的,應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小,可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。”因此,當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時,買受人作為受損害方有權(quán)選擇要求開發(fā)商保修或是解除合同。我認(rèn)為此觀點(diǎn)不能成立。(一)我國《建筑法》第62條規(guī)定“建筑工程實行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及電氣管線、上下水管線的安裝工程,供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目;保修的期限應(yīng)當(dāng)按照建筑物的合理壽命年限內(nèi)正常使用,維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期由國務(wù)院規(guī)定。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第31條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時,向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定,承擔(dān)保修責(zé)任。保修期內(nèi),因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修,致使房屋使用功能受到影響,給購買人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”《最高院解釋》第十三條第二款規(guī)定“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。”建設(shè)部《商品房買賣合同》示范文本第十六條也約定“買受人購買的商品房為商品住宅的,《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買受人購買的商品房為非商品住宅的,雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題,出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞,出賣人不承擔(dān)責(zé)任,但可協(xié)助維修,維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。”以上是法律、法規(guī)明確規(guī)定開發(fā)商對房屋質(zhì)量所承擔(dān)的法定保修義務(wù)。可見,我國現(xiàn)行法律規(guī)定,房屋交付后,在保修期內(nèi)如出現(xiàn)質(zhì)量問題,開發(fā)商即產(chǎn)生并必須履行保修義務(wù)。(二)根據(jù)《中華人民共和國民法典》第563條規(guī)定,當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的,當(dāng)事人可以解除合同。如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,房屋地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未履行保修義務(wù),經(jīng)催告后在合理期內(nèi)仍未履行的,且房屋質(zhì)量問題已嚴(yán)重影響居住使用,買受人方可解除合同。(三)關(guān)于《合同法》第111條,該條只是在雙方對違約責(zé)任沒有約定或不能確定時適用,而如前所述,《商品房買賣合同》已對出賣人如何承擔(dān)保修責(zé)任用出了明確的約定,買賣雙方應(yīng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任。另外,《民法典》第582條要求受害方合理行使選擇權(quán),即買受人在選擇違約責(zé)任的方式時應(yīng)當(dāng)遵循公平原則和誠實信用原則。如果房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題通過維修可以補(bǔ)救,買受人不應(yīng)解除合同。至于經(jīng)過幾次維修,才允許買受人解除合同,目前法律無明確規(guī)定,我認(rèn)為可借鑒《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第54條的規(guī)定,即“保修期內(nèi)兩次修理仍不能正常使用的,經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)更換或者退貨”,當(dāng)出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)或經(jīng)兩次以上維修仍不能正常使用的,買受人解除合同的條件成熟時,才可以嚴(yán)重影響正常居住使用為由請求解除合同。(四)如果允許買受人不經(jīng)保修直接行使合同解除權(quán),規(guī)定我國商品房保修制度將喪失實際意義。因此,對于房屋在保修期內(nèi)所出現(xiàn)的質(zhì)量問題,如果通過修復(fù)的方式可以補(bǔ)救,應(yīng)由出賣人根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定,先履行保修義務(wù),買受人不應(yīng)直接要求解除合同。《最高院解釋》未作出明確規(guī)定。以住宅房屋為例,一般住宅房屋使用年限為七十年,如果在交付使用三、四十年以后,房屋的某些部位開始出現(xiàn)質(zhì)量問題,如也允許買受人適用本條規(guī)定,那么開發(fā)商將存在較大的商業(yè)風(fēng)險,而且對開發(fā)商也極為不公平。針對此問題,從我國合同解除的條件和保修制度的有關(guān)法律規(guī)定來分析,我認(rèn)為買受人行使解除權(quán)應(yīng)受到保修期限的限制。《民法典》第五百六十二條、第五百六十三條規(guī)定了合同的解除分為約定解除和法定解除,約定解除是指在合同履行過程中,合同約定的解除條件成就時,一方當(dāng)事人可以選擇解除合同。法定解除是指在合同訂立后,一方當(dāng)事人沒有履行或違約履行,另一方當(dāng)事人通過行使法定的解除權(quán)而使合同效力消滅的行為。根據(jù)合同法的原理,無論是約定解除還是法定解除,其解除的前提條件是一方當(dāng)事人對另一方當(dāng)事人負(fù)有履行義務(wù),且負(fù)有履行義務(wù)的一方當(dāng)事人未履行合同義務(wù)或有違約行為存在。據(jù)前文所述,因為我國實行商品房交付后的質(zhì)量保修制度,根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定,開發(fā)商在保修期內(nèi)必須對房屋質(zhì)量承擔(dān)保修責(zé)任,而保修期滿后,房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,開發(fā)商就不再具有保修的義務(wù),沒有義務(wù),就不可能存在根本違約,合同也就喪失法定解除和約定解除的條件,買受人再行使合同解除權(quán)也就無從談起。因此,我認(rèn)為,買受人因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用而行使解除權(quán)的,應(yīng)在房屋保修期內(nèi)提出。但保修期滿后出現(xiàn)的質(zhì)量問題是開發(fā)商交付房屋時就存在的隱蔽質(zhì)量瑕疵或開發(fā)商明知質(zhì)量瑕疵的存在而故意隱瞞,在此情況下,自買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起2年內(nèi),如因該質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用的,買受人可以請求解除合同。
四、因房屋質(zhì)量問題對買受人的賠償范圍。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條第三款規(guī)定“保修期內(nèi),因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修,致使房屋原使用功能受到影響,給購買人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任”。第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后,購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗,確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十四條規(guī)定“在保修期內(nèi),因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。”《最高院解釋》第十三條第二款規(guī)定“出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”上述規(guī)定明確了在保修期內(nèi),房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù),除此之外,因房屋質(zhì)量問題給買受人造成損失的,開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在適用前述規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任,應(yīng)同時具備以下條件:第一,房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題應(yīng)在保修期內(nèi);第二,房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題應(yīng)屬保修范圍;第三,因房屋的質(zhì)量問題,確實給買受人造成了損失。但并未對損失的具體范圍作出規(guī)定。根據(jù)《民法典》第五百八十四規(guī)定,損失應(yīng)當(dāng)以因房屋質(zhì)量問題之違約行為所造成的損失為準(zhǔn)。
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