法律主觀：

租賃合同口頭協議屬于合同的一種形式，符合《民法典》第一百四十三條規定的條件，一般有法律效力：
1、行為人具有相應的民事行為能力；
2、意思表示真實；
3、不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
《民法典》第四百六十九條規定，當事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。
第七百零七條規定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》
第七百零五條
租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；
但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

《中華人民共和國民法典》
第七百零七條
租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

《中華人民共和國民法典》
第七百三十條
當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據本法

《中華人民共和國民法典》
第五百一十條
的規定仍不能確定的，視為不定期租賃；
當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

根據我國相關法律規定，租賃合同應當采取書面形式，口頭約定并不具備法律效力。

根據《中華人民共和國合同法》規定，租賃合同屬于一種特殊的合同，應當采取書面形式。具體來說，租賃雙方應當通過書面協議明確租賃物品、租金、租期等關鍵條款，以確保合同的真實性和有效性。雖然口頭約定可以作為合同的形成方式之一，但是在租賃合同中，口頭約定并不能替代書面協議。因為租賃合同通常涉及到較長時間的租賃關系以及重大的財務風險，僅憑口頭約定，難以保證雙方權益得到充分保障，也無法有效解決爭端。此外，值得注意的是，在我國《合同法》中還規定，由于無法確定真偽或者確實不存在書面合同，法院可以認定口頭協議的存在并作出判決。但是，在實際操作過程中，由于證據收集困難、證明難度較大等問題，口頭約定往往會面臨一定的法律風險。因此，在租賃合同中，為了保證租賃關系的穩定和雙方權益的充分保障，應當采用書面形式進行協議，口頭約定并不具備法律效力。

如果因特殊原因無法簽訂書面合同，該如何處理？在實際操作中，如果因特殊原因，如突發事件、特殊情況等導致無法簽訂書面合同，可以在口頭約定的基礎上制定書面確認函或其他相關文件，明確雙方協議內容，并由租賃雙方簽字或蓋章確認，作為租賃合同的有效替代方式。但是，這種情況屬于特殊情況，仍應盡可能避免口頭約定和口頭確認函的使用。

根據我國相關法律規定，租賃合同應當采取書面形式，口頭約定并不具備法律效力。為了保證租賃關系的穩定和雙方權益的充分保障，建議租賃雙方采用書面形式進行協議，避免口頭約定的風險。

【法律依據】：
《中華人民共和國民法典》第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

法律主觀：

《 合同法 》第二百一十五條：租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 1、口頭 租賃合同 ： (1)如果雙方都按口頭約定履行，有效。(2)如果有一方反悔不承認、另一方能舉證證明口頭約定內容的，也有效。(3)但口頭約定的合同如果是超過六個月以上的：視為不定期租賃，雙方都有權隨時 解除合同 ，只是要在合理的時間內提前通知對方。 2、如果租賃期限超過6個月：應當簽定書面合同，否則很難保障雙方權益。 房屋租賃 期限超過六個月雙方當事人必須簽訂書面合同。 房屋租賃合同 中應包括以下方面的主要條款：出租房屋的范圍、面積;房屋租賃的期限、用途;租金的數額及交付時間;房屋修繕的責任、轉租以及 違約責任 等等。在此基礎上，雙方當事人應持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產管理部門辦理備案登記，領取《房屋租賃證》。

法律客觀：

《民法典》
第一百四十三條

具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。



《民法典》
第四百六十九條

當事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。



《民法典》
第七百零七條

租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。